远洋东方公馆小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才小区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈对比没有任何竞争优势。况且其除去价值预期之外商圈成熟度、配套完善度、交通密集度等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧小区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、小区环境好。各系景观丰富，小区绿化设计细致，居民居住体验好。

2、小区物业管理好。小区规章制度齐备，小区人员工作细致规范，组织结构专业，小区服务好。能够带给业主更高的生活环境。

3、小区周边生活配套完善。临近地铁站，出门有公交，周边有小超市也有大型购物中心，还有医院、银行、公园等。可满足居民衣食住行等多层次的生活需求。

4、房龄新，设计理念先进。人车分流，机动车不进小区地面，一梯一户，户型合理，公摊面积小。居民居品质高。

2021年8月，幸福里APP显示，远洋东方公馆小区在售房源为3套，挂牌率约0.4%，在售房源均价约5.8万/㎡，挂牌价格对比上月下降0.09%。从过去半年的数据可见，小区的房源挂牌价格有回落，回落幅度大于乔庄商圈和通州区。价格曲线4月上涨，5月达到峰值，6月份价格回落，总体均价高于乔庄商圈和通州区的。

购买成本方面，以186㎡三室两厅户型为例，报价899万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为360万，二套首付约为720万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区有137㎡两居、179㎡-193㎡三居、205㎡-225㎡四居。下面选取两个比较有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为178㎡南北向三室两厅两卫，其优点是：

1、卧室全部带窗，采光通风好；

2、开放式厨房连接餐厅，利于构建居家生活氛围；

3、入门走道宽敞，可拓展玄关。

缺点是：

1、卫生间没有干湿分离；

2、储物间位于卧室C内，取放物品影响休息。

户型二：

本户型为180㎡南北向三室两厅两卫，其优点是：

1、南侧卧室和客厅都带阳台飘窗，晾晒空间足；

2、卫生间全部为明卫，通风好；

3、客厅大，空间充裕不压抑。

缺点是：

1、卧室A和卧室B开门正对客厅，影响隐私；

2、户型南北进深过长，造成北侧房间采光不好。

远洋东方公馆小区内一共有7栋楼。东侧是万春园，万春园内常年有广场舞活动，噪音会对小区内的2号楼和5号楼住户造成一定影响。

小区外西北侧临街位置有餐饮场所，营业时间较晚且烟道离1号楼很近，会对一号楼居民的居住体验产生影响。3号楼、4号楼、6号楼、7号楼虽然临街，但路上车流量不大，噪音污染相对小，建议优先选择。

小区临近地铁八通线，运河西大街可连接广渠快速路，40分钟可抵达东三环周边，适合在东三环周边工作对交通有依赖的人群。

小区作为乔庄商圈内为数不多的改善盘，户型面积大，周边配套丰富，更适合家庭人口多、对生活环境及质量有改善需求且预算充足的人群。

新房方面选择乔庄商圈内的通州万国城MOMA作为比较。

价格方面：通州万国城MOMA的售价为7.1万/㎡，高于远洋东方公馆，户型为112㎡-177㎡的三居和四居。户型面积方面低于远洋东方公馆，因此总价方面与远洋东方公馆相差不大。

交通配套方面：通州万国城MOMA临近地铁八通线梨园站，也有诸多公交接驳，玉带河大街可连接京通快速，与远洋东方公馆大体相当。

户型结构方面：通州万国城MOMA建筑结构全部为板楼，户型有均为南北朝向，以中户型为主。远洋东方公馆全部为板楼结构，所有户型均为南北朝向且全部为大户型。以此看来同为改善盘，通州万国城MOMA户型面积方面相较远洋东方公馆没有优势。

综合来看，两个楼盘相差不大，但是鉴于通州万国城MOMA是新建盘，设计理念更先进且内部配套设施更新。所以家庭人口少，追求更高生活质量的人员可以考虑通州万国城MOMA，家庭人口多，预算充足且迫切想要改善生活环境的人群优先选择远洋东方公馆。

二手房方面，下面在乔庄商圈范围内选择了售价在5.3万/㎡-5.8万/㎡区间的两个小区柳岸方园和合生滨江帝景进行比较。