香林郡运河小区新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

新华大街板块根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、户型多、选择多

香林郡运河小区从两居到五居室，户型有9种，面积段有66.6㎡-97.1㎡的两居室、146.5㎡-151.5㎡的三居室、230㎡的五居室。多样性的选择使其能够匹配多种需求的购房者。

2、小区干净

香林郡运河一进小区南门，宽敞的车行道，干干净净。小编在18号楼和21号楼中间的垃圾分类处看到干净的垃圾分类箱，还有一位保洁大姐正在擦拭，也没有闻到垃圾的臭味，干净的老小区。

4、交通配套好

小区交通配套非常好，出小区南门约400米是地铁六号线北运河西站，直到市中心，可换乘10号线、14号线、2号线、5号线、9号线。出小区门约300米是东上园公交站，可达绿心公园、宋庄佰富苑、大北窑等，连接通州和国贸。出小区南门向南约1.5公里是乔庄东站，是一个公交总站，汇集了通州商圈内的公交线路，满足业主在通州城区内活动。近距离大密度的交通配套是一大优势。

4、医疗配套全

小区周边医疗配套全，出小区南门约400米即是京通医院。出小区西小门往西约2公里就是潞河医院（通州县医院）。小区北侧约3.5公里就是北京友谊医院通州分院。不管是小到感冒发烧，大到生病住院，都能满足住户需求。

幸福里APP显示，香林郡运河7月的挂牌均价是4.7万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.09%。价格呈现是“小坡慢爬”的趋势。需要注意的是，由于挂牌率低，成交量小，单套小户型的高单价成交记录会对整体均价产生较大影响，个例不具备代表性，不能反应真实的价格趋势，这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。

购买成本方面，以96.74㎡两居室为例，报价498万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普，首套首付约为199.2万，二套首付约为398.4万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区共有九种户型，主力户型为两居和三居，两居室面积段为66.6㎡-97.1㎡，三居室面积段为146.5㎡-151.5㎡，大部分户型都比较经典。小编选取两个有代表性的两居室户型进行分析。

2.1、户型一：

本户型为66.6㎡南北朝向两居室，其优点有五点：

1、南北通透，通风好；

2、客厅朝南，采光好，视野开阔；

3、南北双阳台，有生活阳台，便于晾晒衣物和冬储食材；

4、厨房为非承重墙，可拆除；

5、可改造小两房，扩展功能。

其缺点有五点：

1、入户门过道狭长，有点浪费；

2、入户门直对卫生间门，容易尴尬；

3、卫生间无窗，不利于干燥和浊气管理；

4、卫生间夹在两个卧室中间，睡眠不好的会受到影响；

5、小卧室太小，适合做书房，不适合长期居住。

2.2、户型二：

本户型为96.3㎡南北朝向两居室，其优点有五点：

1、南北朝向，通风透气性好，主卧和客厅采光好；

2、户型较为方正，大客厅，利于家具摆设，视觉感受好；

3、家务动线、居住动线分离清晰，不会出现撞车的情况；

4、卧室布局合理，南北各一间，家庭成员互不打扰；

5、南北双阳台，利于晾晒，利于冬储食材。

其缺点有五点：

1、入户门斜对卫生间门，来客可能造成尴尬；

2、北侧卧室常年不见阳光，采光也不好；

3、卫生间夹在两个卧室中间，睡眠不好的会受到影响；

4、厨房和客厅通风时，会有油烟味，空气不好；

5、卫生间无窗，不利于干燥和浊气管理。

香林郡运河有13栋楼，每个楼周边的绿化、车位、配套等，差别不大，关注景观方面的朋友，建议选择香林郡运河35号楼、36号楼，紧邻小区内的水系、长廊。由于小区南侧紧邻玉带河大街，日常车多，会有噪音，建议选择小区内部的房子，会相对安静些。

香林郡运河是一个改善型社区，绿化率高，6层板楼，但无电梯，周边有丰富的交通资源和生态资源。香林郡运河适合新华大街附近几个商圈的改善型家庭，还适合比较依赖地铁6号线通勤的改善型家庭。能满足家庭成员较多的居住需求。但是小区没有电梯，有老人和小孩的家庭建议选择一楼。

新华大街商圈在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡）、京澜誉府（均价6万/㎡）、复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府是商业，富力中心是写字楼，不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟西上园老三区购房需求相符。

盛世天玺主力户型为三居、四居，最小89㎡三居，总价在540万-800万之间，京澜誉府主力户型为三居、四居，最小99㎡三居，总价600万-834万，这两个楼盘品质、总价、需求，相差不大，单价、总价都比西上园老三区高。从交房时间考虑，盛世天玺交房时间是2023年6月，京澜誉府交房时间是2022年12月，都不如西上园老三区二手房，即买即住，入住时间不紧迫资金充裕的购房者可考虑新房。