石景山区鲁谷板块在长安街西延线的南侧，靠近西五环的位置，属于石景山区的热门商圈之一。

商圈东部是八宝山街道，南部是青塔商圈，西至西五环与八角商圈相连，北临石景山路与老山商圈相接。相对来说，鲁谷商圈的地理位置比较优越。

1987年，石景山区最大住宅区——鲁谷小区开始建设，其总占地面积约200万平方米，绿化面积21万平方米，就此，鲁谷商圈也开启了丰富各类生活配套的进程。

交通方面，商圈内包含地铁1号线的八宝山站、八角游乐园站，地铁1号线作为东西向高能级地铁线路，沿长安街水平线向东西方延伸，商圈内站点为西侧终点站的倒数第三、第四站。

教育、商业、医疗配套资源，包含北京市京源学校、景山学校（远洋分校）等；以及万达广场、泰禾新天地、万商大厦、北京市石景山医院等。生态休闲配套，包括有北京国际雕塑公园、鲁谷奥运文化公园等。

以上生活配套，在石景山区域内尚属优质，是区域内没有明显短板的商圈之一。

商圈内小区主要以老公房、次新房组成，其中老公房门槛价在350万-490万之间，次新房门槛价在679万-983万之间，商圈内居民以本地事业单位职工、鲁谷本地人为主。

主要吸引在地铁1号线沿线通勤，且预算有限、追求相对生活品质的购房者。

截止2021年8月，据查，鲁谷商圈最近的地块供应和成交，发生在在2021年5月11日。

据公开资料，石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块二类居住用地、1612-734地块基础教育用地位于石景山区鲁谷商圈西南侧的衙门口地区，建设用地面积约4.2公顷，规划建筑规模约11.1万平方米。

最终由北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司联合体以64.4亿元竞得，成交楼面地价58116元/平方米。

以及，临近的古城商圈，2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创成功拿下，总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块就是目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海竞得，总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块为目前在售新房项目中海天钻。

以上项目的开建与开售，一定程度上能丰富整个区域的住宅品质梯度，对于大区域来说，总体利好。

鲁谷商圈发展相对成熟，但仅限于莲石东路以北，石景山路以南的区域。

实际上，商圈南部的大片区域被“京九线”铁路区隔，无法与资源禀赋较强的北部区域形成有效联通，导致整个商圈的发展是不均衡的。

据公开资料，商圈北部区域在2005年左右曾规划过鲁谷高科技产业带，但以目前的进展来看，产业并没有形成聚集效应。

目前鲁谷商圈的规划，方向集中在老旧小区改造、绿化治理、城市治理方面，此类规划，很难对商圈价值产生重大影响，预计未来，鲁谷商圈的价值将会保持平稳。

1、天和景园是成熟社区，绿化好，景色怡人，环境优美，生态良好，比较宜居。

2、小区内部设施齐全，底商丰富，儿童娱乐设施、休闲广场、便民设施等都有，居民生活便利。

3、小区门禁严格，大门和楼栋均设置门禁，安全系数高，业主安全得到保障，

4、小区属次新房，外立面美观，建筑品质好，居住品质尚佳。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源5套，占全部房源的1.06%。小区目前在售均价63838元/㎡，环比上月下降1.57%。近6个月，小区整体均价高于鲁谷商圈在售均价，高于石景山区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格强势，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为79.23㎡二室一厅户型，报价405万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为220.7万元左右，二套首付为291.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有79㎡一居、94㎡-116㎡四居及以上户型，小区主力户型有69.79㎡的二室一厅和110.10㎡的二室二厅户型，小区其他户型有116㎡的六室三厅户型。

这里选择69.79㎡二室一厅的和110.10㎡的二室二厅，由于该两种户型目前存量较多，故对比分析。

天和景园共两栋楼，板楼设计，1梯2户。

1号楼北临重聚路，人车流量大，且北部50米处有京广高速铁路，列车经过会有噪音影响，不太推荐；

2号楼不临街，相较于1号楼离铁路线更远，受噪音影响较小，比较推荐。

天和景园小区内绿化较好，环境优美，风景较好，适合对小区绿化、居住品质有一定要求的购房者。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，底商丰富，周边有商场，生活便利，适合对小区品质、周边配套品质有一定要求的购房者。

天和景园整体氛围好，小区富有人情味，适合喜欢热闹的乐活购房者，适合老年居住。

截止到2021年8月，天和景园小区79.23㎡二室上车总价405万元，首付220.7万元起，适合自住刚需购房者；小区115.85㎡六室上车总价1200万元，适合对户型、居住品质要求较高的刚需改善购房者。

目前，鲁谷商圈内无新房在售。目前距离天和景园小区最近的新房项目是位于小区东南方位的国风长安云棠和西部的长安九里。

三个新房项目均价比较高，其中：

国风长安云棠450㎡-500㎡在售，均价80000元/㎡起，总价2500万元/套起；

长安九里86㎡-150㎡在售，均价72000元/㎡起，总价区间在600万元/套-1100万元/套；

天和景园小区均价为63838元/㎡，目前在售最高总价为1200万元/套，三个新房项目与天和景园的房价相差过大，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

天和景园小区均价高于鲁谷商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，下面选取时代庐峰小区、 重聚园小区进行比较。