金顶街四区（老区）位于石景山区金顶东街，所属板块为西五环石景山苹果园板块，板块北临八大处公园、南临杨庄、古城板块，西面接壤门头沟城区，东面接壤海淀田村板块。板块是石景山区鲁谷万达广场板块后，又一个发展起来的成熟区域。

板块是石景山区发展较早区域，上世纪70年代-90年代，板块内首钢是石景山区核心产业，板块内第一批居住人群以石景山本地人、地铁1号线沿线工作生活的北京人、首钢工厂工人及家属为主，当地人戏称“在大街上遇到10个石景山土著，有8.5个是首钢的员工或家属”。

2010年后，板块内经历了以下几大发展，实现由以居住为属性的生活化老城到配套、新房产品升级的多元化居住区的转变。

1.交通层面：2010年，阜石路建成通车，有效缩短了进入城区的时间。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内金顶街上阜石路至西五环晋元桥仅需3.5公里，至西四环定慧寺桥仅需8.5公里。地铁方面，板块内三轨交汇，地铁1号线、6号线、S1号线可达北京金融街、西单、天安门、王府井、国贸、通州、门头沟等各区域。板块内在建苹果园综合交通枢纽，这是一座集轨道交通、快速公交、常规公交于一体，包括出租车、P+R停车、自行车、步行等多种交通方式相互衔接的综合交通枢纽，同时是服务2022年冬奥会的重要交通保障项目之一。

2.产业层面：2011年，首钢厂区宣布停产，目前已经成为京西标志性工业建筑群首钢石景山工业文化景区，是石景山重要产业园之一，内含商务办公楼、奥运场馆等，2022年冬奥会奥组委也在此。未来园区将重点发展高端数字智能、创新金融与高端服务业、高端文化创意、高端体育等产业。目前园区内还处于招商阶段，如符合预期，未来将会对板块发展、人群定位、商业消费、职住平衡等起到带动作用。

3.土地层面：2014年起，华远、中海、远洋、华润、融创、绿城等知名开发商在板块内及周边板块拿地，规划并建设写字楼、社区型商业、刚需住宅、改善型住宅。2016年，北京最大棚改项目北辛安棚户区启动拆迁，2019年底，首批安置房交付入住，区域内6000余户居民相继实现原地回迁上楼，全面提升居住生活品质。

4.商业层面：2014年，板块内喜隆多新国际购物中心开业，成为京西继万达广场后又一个大型购物中心，是板块内居民日常购物休闲、吃喝玩乐、举家聚会的良好场所。2021年，板块内在建京西大悦城，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京第三座大悦城，坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，该项目总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。计划2021年年底开业，有望成为京西商业新地标，主要吸引石景山、门头沟、海淀的消费客群。

5.居住层面：80-90年代老旧二手房，占板块内所有住宅4成，2000年左右商品房住宅占3成，2010年后新建刚需、改善型住宅，占2成，保障性回迁房占1成。

板块优势在于交通、商业、产业配套优质且齐全，无论是自驾还是公交地铁，去城区较为方便。区域内2个大型商业中心，带动区域提升。首钢园为石景山区发展重点项目，借力冬奥利好发展创新金融与高端服务业、高端文化创意、高端体育等产业。板块劣势在于板块内老旧二手小区较多，周边道路、绿化、景观等基础建设有待整改提升。

在建苹果园综合交通枢，预计2021年底完成主体结构和外立面装修，并具备1号线、6号线和S1线之间换乘的条件。届时三线换乘最远只需步行160米，换乘用时只需4分钟。

京西大悦城，坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，项目紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，该项目地下4层地上14层总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场，计划2021年年底开业。

2020年9月，中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权，楼面价约2.6万/平。

1608-673-B住宅用地约11万㎡，容积率规定为2.8，绿化率30%。商品房住宅用地西南角的1608-676幼托用地占地2400㎡，中海需在代建完成后无偿移交石景山区教委。

据相关资料显示，1608-658地块地下部分已与地铁 M6 线隧道同步实施，该地块将依托北辛安交通枢纽优势，打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系。

2021年1月，中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安改造B区土地开发项目1608-673-A地块。

板块内目前基本无大型地块待售，未来以商业、交通、产业发展为重点。

中海已深耕石景山区10年，苹果园及周边板块是重点开发建设区域，未来将进一步推进商业、金融产业、刚需改善型住宅方面的发展。

2013年1月以及2014年11月，中海地产先后以20.18亿元和59亿元吞下石景山老古城综合改造项目两宗地块。2015年，又以185.26亿中标石景山区北辛安棚户区改造A区项目前期工作及拟改造土地使用权。2016年，中海投资630亿启动北辛安城市更新项目，总占地1.37平方公里土地的拆改和建筑面积约350万平米的城市建设，并打造TOD城市综合体，也就是中海科技金融城项目。

据不完全统计，截至目前，中海在石景山旧改项目上的投资已经超过930亿元。

金顶街四区（老区）为小体量板楼社区，1977年建，主力户型52㎡两居，适合低总价刚需置业。开发商为首钢房地产开发有限公司，小区物业公司为开发商旗下首欣物业，管理一般。整理来说，小区品质一般，是板块内低总价老旧小区的代表。

小区优势在于配套，距苹果园交通枢纽500米，可实现换乘地铁S1号线、1号线、6号线。距喜隆多新国际购物中心300米，距在建京西大悦城1.5公里，距首钢园2.5公里。500米内三轨交汇，1.5公里内两个大型商业中心，未来随着周边商业、产业逐步成熟，可实现板块内职住平衡及租金收益的稳步提升。

目前板块内同类型小区较多，均价在4万/㎡-4.6万/㎡之间，建成年代在1979年-2006年之间，楼龄较高的小区均价相对较低，但存在高楼龄小区影响贷款额度及年限的现象。同区域同类型二手房户型覆盖42㎡-95㎡一居至三居，存量在400套左右，购房人可根据自身需求做不同选择。

金顶街四区（老区）目前挂牌均价在4.2万/m²-4.5万/m²之间，目前挂牌房源仅1套，52㎡两居，均价4.5万/㎡，总价242万，1980年建成，商业可贷款25年，公积金可贷款16年。中介表示，该小区整体换手率低，近半年共有4套房源成交，3号楼出房量少，主要是4号楼出房，同类型两居半年内成交价在246万/套-256万/套之间，总价有略微增长。出租方面，小区出租率约50％，目前小区两居租金在4500元/月-5000元/月之间，租金与周边同类型小区持平。

参照北京市现行的普宅标准看，小区为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，还需要考虑增值税、契税、个税等。小区周边配套成熟，租金收益可观，但由于小区楼龄较高，本身品质略差，小区内居住体验不佳。