石景山区鲁谷板块在长安街西延线的南侧，靠近西五环的位置，属于石景山区的热门商圈之一。

商圈东部是八宝山街道，南部是青塔商圈，西至西五环与八角商圈相连，北临石景山路与老山商圈相接。相对来说，鲁谷商圈的地理位置比较优越。

1987年，石景山区最大住宅区——鲁谷小区开始建设，其总占地面积约200万平方米，绿化面积21万平方米，就此，鲁谷商圈也开启了丰富各类生活配套的进程。

交通方面，商圈内包含地铁1号线的八宝山站、八角游乐园站，地铁1号线作为东西向高能级地铁线路，沿长安街水平线向东西方延伸，商圈内站点为西侧终点站的倒数第三、第四站。

教育、商业、医疗配套资源，包含北京市京源学校、景山学校（远洋分校）等；以及万达广场、泰禾新天地、万商大厦、北京市石景山医院等。生态休闲配套，包括有北京国际雕塑公园、鲁谷奥运文化公园等。

以上生活配套，在石景山区域内尚属优质，是区域内没有明显短板的商圈之一。

商圈内小区主要以老公房、次新房组成，其中老公房门槛价在350万-490万之间，次新房门槛价在679万-983万之间，商圈内居民以本地事业单位职工、鲁谷本地人为主。

主要吸引在地铁1号线沿线通勤，且预算有限、追求相对生活品质的购房者。

截止2021年8月，据查，鲁谷商圈最近的地块供应和成交，发生在在2021年5月11日。

据公开资料，石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块二类居住用地、1612-734地块基础教育用地位于石景山区鲁谷商圈西南侧的衙门口地区，建设用地面积约4.2公顷，规划建筑规模约11.1万平方米。

最终由北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司联合体以64.4亿元竞得，成交楼面地价58116元/平方米。

以及，临近的古城商圈，2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创成功拿下，总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块就是目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海竞得，总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块为目前在售新房项目中海天钻。

以上项目的开建与开售，一定程度上能丰富整个区域的住宅品质梯度，对于大区域来说，总体利好。

鲁谷商圈发展相对成熟，但仅限于莲石东路以北，石景山路以南的区域。

实际上，商圈南部的大片区域被“京九线”铁路区隔，无法与资源禀赋较强的北部区域形成有效联通，导致整个商圈的发展是不均衡的。

据公开资料，商圈北部区域在2005年左右曾规划过鲁谷高科技产业带，但以目前的进展来看，产业并没有形成聚集效应。

目前鲁谷商圈的规划，方向集中在老旧小区改造、绿化治理、城市治理方面，此类规划，很难对商圈价值产生重大影响，预计未来，鲁谷商圈的价值将会保持平稳。

1、卫生管理佳，居住起来安全放心，清洁度高能有效减少小区中的有害病菌。

2、小区楼间距较大，居住密度不高，居住压抑感不大。

3、文化氛围浓厚，邻里和睦，居住舒适。

4、外部配套齐全，交通便利不操心，日常基础生活休闲能得到满足。

通过幸福里app查询，截至2021年8月9号，在售房源6套，占全部房源的0.99%。小区目前在售均价51434元/㎡，环比上涨约0.05%。近6个月，小区整体均价从5月份开始高于鲁谷商圈均价，高于石景山区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格存在波动，入手需伺机而动。

购房成本方面，总价最低为63.67㎡一室一厅户型，报价328万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为125.5万元左右，二套首付为203.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有10栋楼1546户，有56㎡-92㎡的一居、86㎡-111㎡的两居、122㎡-135㎡的三居及以上。

现选择小区主力户型92.02㎡二室一厅和122㎡三室一厅，且该两种户型目前存量较多，故进行分析。

北重西厂社区整体包含10栋楼，三栋塔楼，七栋板楼。

其中塔楼楼栋有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

小区3号4号楼栋紧邻繁华大街，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心花露台，娱乐设施位置的楼栋，较为推荐。

重兴园小区内卫生情况较好，环境优美，风景较好，适合对小区卫生、居住品质有一定要求的购房者。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，底商丰富，周边有商场，生活便利，适合对小区品质、周边配套品质有一定要求的购房者。

重兴园小区是大型社区，整体氛围好，小区富有人情味，适合喜欢热闹的乐活购房者，适合老年人口居住。

截止到2021年8月，重兴园小区63.27㎡一室上车总价328万元，首付131.2万元起，适合自住刚需购房者；小区121.04㎡三室上车总价750万元，适合对户型、居住品质要求较高的刚需改善购房者。

目前，鲁谷商圈内无新房在售。目前距离重兴园小区最近的新房项目是位于小区东南方位的国风长安云棠和西部的长安九里。

两个新房项目均价比较高，其中国风长安云棠450㎡-500㎡在售，均价80000元/㎡起，总价2500万元/套起；长安九里86㎡-150㎡在售，均价72000元/㎡起，总价区间在600万元/套-1100万元/套；

重兴园小区均价为51434元/㎡，目前在售最高总价为720万元/套，三个新房项目与重兴园的房价相差过大，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

重兴园小区均价高于鲁谷商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，下面选取天和景园、 重聚园小区进行比较。