古城商圈位于北京市石景山区，地处西五环外，内有三条地铁线路。

商圈西南两侧隔永定河遥望门头沟区和丰台区，东侧与八角、鲁谷商圈接壤，北面与苹果园商圈相邻，总体来看，古城是北京城西转型发展的热门板块之一。

1954年前，古城商圈所在区域属石景山钢铁厂（首钢前身）的家属委员会，此后据考证，古城商圈最早的历史可以追溯至战国时期，1996年11月，考古学家确认石景山区古城一带为“前期蓟城”所在地。

古城商圈内，包含北京地铁1号线、6号线、S1线，其中，地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路，从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区，线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。

另外，地铁S1号线西起门头沟新城，东至苹果园商圈金安桥，方便西部居民通勤。商圈内还包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从商圈内的阜石路自驾出发，2公里可达西五环晋元桥，7公里可达西四环定慧桥。

商圈内商业配套设施，主要是商圈北侧的喜隆多新国际购物中心，其为京西大型地标商业中心，截至2021年，该商场已营业7年有余。

教育设施方面，包括石景山区古城小学、水泥厂小学、北京市古城中学、北京教育科学研究院附属石景山实验学校(北校区)等。

古城商圈内，医疗设施包括北京首钢特殊钢泰康医院、北京市石景山区中医医院、北京市石景山区杨庄医院，其中，三甲医疗资源相对匮乏，最近的三甲医院是北京大学首钢医院，位于商圈东北侧的杨庄板块。

商圈内主要以上世纪90年代前后的老公房、21世纪初的商品房组成，辅以少量2015年后的次新房，其中，老公房门槛价150万-345万，次新房门槛价集中在570万-790万左右。

商圈主要居民构成为本地居民以及拆迁至此的动迁居民，主要吸引追求低预算，但相对注重生活品质的购房者。

截止2021年8月，古城商圈近五年内共有4块地出让入市，分别被华润+电建联合体、中海+首钢联合体、融创+建发联合体、中海竞得：

2019年6月27日，华润+电建以73.4亿元拿下1612-761、764等地块，溢价率11.3%，楼面价5.5万/㎡，该地块就是目前新房在售项目长安九里。

2019年11月20日，中海+首钢联合体以51亿元竞得1612-805、812、823等地块，溢价率0%，楼面价41943元/平方米。该地块即为目前新房在售项目中海首钢天玺。

2020年1月3日，古城南街1612-757地块被融创竞得，总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块为目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海成功拿下，总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块即在售新房项目中海天钻。

可以看出，近5年古城板块纯商品房土地集中出让，新房供应较多。

大量新房的入市，实际对商圈内存量住宅形成有效补充，属加强商圈内住宅品质梯度，对商圈整体的价值提升有一定帮助。

古城是石景山区比较纯粹的以居住为主的区域，商圈内无发展完善的产业园区。

不过可以预见的是，随着新首钢三年计划的稳步落实和冬奥会的顺利召开，曾经以居住需求为主的古城区域将迎来新的发展机遇，包括中海、华润、融创等一批实力雄厚的品牌开发商入驻，未来区域内产业可能会迎来窗口期。

对于商圈价值，未来变数较多，还需持续观望。

1、小区邻里气氛融洽，居民关系和谐，生活氛围非常温馨。

2、小区绿化率37.5%，且绿化维护到位，中心花园宽阔，景色怡人。

3、小区内部配套设施丰富，健身休闲有去处，居民生活质量有保障。

4、交通便利，500米以内有三个公交站可供选择，距离古城地铁站也不足500米。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区有2套房源在售，总户数占比0.4%。小区目前在售均价48987元/㎡。近6个月，小区整体均价和石景山区均价差距不大，高于古城商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体存在略微波动；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为62㎡一室户型，报价335万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为128.1万元左右，二套首付为207.7万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有62㎡-75㎡一居，114㎡-120㎡两居-三居，130㎡三居。

现选择小区主力户型为114.59㎡三室一厅户型和119.19㎡两室一厅户型进行分析。

曦景长安是板楼和板塔结合的结构。

1号区域临街，会有一些噪音污染，但是南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域也临街，噪音污染也会有，而且是东西朝向，采光会差一些，所以为楼栋选择的次选。

小区绿化做的好，适合对居住环境有要求的购房者考虑。

小区居住氛围比较和谐，居民关系融洽，适合长久居住型购房者考虑。

小区内户型、总价跨度不大，其中62㎡一房的上车价335万元；而133㎡三房的户型，上车价在750万元，适合刚需和刚需改善购房者考虑。

小区交通条件十分便利，适合依赖轨道交通的购房者考虑。

据幸福里APP得知，曦景长安在售户型总价段为300-700万元/套起。

至2021年7月，古城商圈内小区小区西侧600米，有中海天钻在售，其包含89㎡-167㎡三居室-五居室，669万元/套起，适合对曦景长安有意向的，顶配总价购房者考虑。

以及，小区东南方1.5公里，有中海首钢长安云尚在售，其包含67-113㎡二居室-四居室，总价320万元/套起，适合追求生活品质，不介意离地铁较远的购房者考虑。

还有，小区西南侧5.3公里，丰台卢沟桥板块的熙悦天寰在售，其包含89㎡-167㎡三居室-五居室，总价669万元/套起，适合对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者考虑。

小区均价高于古城商圈二手房均价，周边1公里范围内与曦景长安均价相近的小区不多，现选取石景山区临近板块房龄接近、单价与曦景长安比较相近的：古城南路、海特花园小区进行比较。