永乐西区位于石景山区的鲁谷街道，该板块在长安街西延线的南侧，靠近西五环的位置，属于石景山区的核心地带。东部是八宝山街道，南部接丰台区的长辛店街道，西至五环路与八角街道相连，北临西长安街与老山街道相接，地理位置可以说是得天独厚。依靠优越的地理位置，经过多年的发展，目前鲁谷街道已形成成熟宜居的板块，内部生活氛围浓厚。

聊起鲁谷的板块价值，要从十多年前的石景山区说起，区域地处北京中心城区西部，属于城六区之一，最早的区域定位是首都文化娱乐休闲区，这也是区域内所有板块都绿荫环绕的根本原因。虽然，石景山区拥有着长安街西延线及地铁1号线的地理优势，再加上自然环境的天然优势，又是北京城六区之一的行政划分，但是十多年前的石景山区，由于服务业发展不足，房地产发展缓慢，整个区域的产业发展一直停滞不前。

直到2006年，随着首钢的搬迁，2015年冬奥概念的落成，整个石景山区开始了被刺激后的快速发展，土地价值也随之攀升。在整个区域利好的带动下，像鲁谷这样早已发展成熟的核心板块更是被各方看好，板块内交通、教育、商业、医疗等配套都非常齐全。

交通方面，地铁一号线玉泉路站、八宝山站、八角游乐园站直接穿过鲁谷；教育资源，这里有北京市京源学校、景山学校（远洋分校）等等；商业配套，大型的商超有万达广场、泰禾新天地、万商大厦；医疗资源，鲁谷板块内有北京市石景山医院等，医疗条件优质；自然环境资源，有北京国际雕塑公园、鲁谷奥运文化公园。

板块内居住人群以本地事业单位职工、鲁谷本地人及在地铁一号线沿线工作的人员为主。

由于鲁谷是石景山最早发展起来的板块，规划建设已相当完善，所以可开发土地几乎为零，目前无新房在售，但是二手房源选择较多，同时这里也是石景山区二手房价格最贵的板块。

其中有，建成年代较新的小区，2003年的远洋山水，均价6.79万/平米，2008年的远洋沁山水，均价8.91万/平米；还有多个老旧小区，房源均价在4.9～6万其间不等。

由于鲁谷发展成熟，属于石景山的核心老街道，所以目前住宅用地开发可能性不大，目前板块内没有新房在售。

近两年，石景山区的土地供应主要集中在古城、西黄村、刘娘府、五里坨、北辛安、衙门口板块。

2020年，石景山区共出让五宗地，全部为不限价地块。开年1月3日，中海融创分别拿下古城南街两宗相邻地块；年底12月30日，同样以远洋+中交+平安+保险产业园联合体拍下刘娘府地块收官。

2021年，石景山区北辛安地块被拍。同时，在刚刚结束的北京首次集中供地中，石景山衙门口地块被融创与石泰竟得，是距离鲁谷板块最近的一宗，至于新房入市还需等待一段时间。

可以见得，鲁谷街道，作为石景山的核心板块，已多年没有住宅地块上新，这就意味着，区域内二手房会很抢手。

当然，这里的二手房市场资源较为丰富，楼龄老一点的有永乐东西二区、五芳园、六合园等，楼龄较新、户型较好的有七星园、依翠园、远洋山水等。

近几年，随着北京举办2022年冬奥会申办成功、打造新时代首都城市复兴新地标、北京“两区”建设的重大战略的逐渐落地，石景山区迎来了属于自己高光时刻！

如今，石景山区正在以肉眼可见的速度前进着，根据“1+4+N”工作思路，深入推进实施“两区”建设。 “1”是以吸引和聚集国际投资为主线，“4”是推动“产业开放+园区开放+要素供给+制度保障”四个方面重点任务，“N”是滚动推进落实一批示范项目，探索服务业开放发展的新业态、新模式、新路径，汇聚对外开放发展新优势。

同时，结合石景山区分区规划和产业特色，未来将从科幻产业、工业互联网、数字创意、现代金融、冰雪体育五个细分领域加强国际资源的导入，加速培育发展优势，大力培育以重点领域为引领的核心引擎。其中，科幻产业作为只是知识密集型产业和新兴文化消费的重点方向，正在逐渐成为全球范围内颇具潜力的新经济增长点之一。

2020年，在首钢园举行的中国科幻大会让石景山区的科幻产业的梦想得以实现。2021年，中国科幻大会还将继续在石景山区举行，这座“科幻之城”正在向世界绽放着它的光彩。

在石景山区强劲的发展势头下，它的下属板块也将发挥各自的优势，一起完成这次飞跃。

其中，核心板块鲁谷街道的发展前景不容小觑，与古城、西黄村、北辛安等板块不同的是，这里是石景山内发展最成熟的板块，位于长安街西延线旁，一号线地铁经过，同时还是石景山区政府所在地，有着纯属的产业规划和配套资源，一切并不是从零开始。

1987年，鲁谷社区开始建设，是石景山区最大的住宅区，板块内以鲁谷路为界，分为南北两区，北侧为公建区，南侧为住宅区。

如今，公建区内坐落着石景山区政府、万达广场、万商大厦、新岚大厦等商场以及京城最大的社区公园广场，同时有中国国际广播电台、北京公交集团第六客运分公司、鲁谷公交场站、中国中医研究院眼科医院等单位在商圈建筑内办公。

住宅区内，有永乐东区、永乐西区、依翠园、双锦园、三山园、四季园、五芳园、六合园、七星园、远洋山水等小区，同时也有成熟的生活配套底商。

永乐西区吸引购房者在这里置业的主要原因有四点：温馨的社区环境、刚需友好型户型、便利的交通网络、成熟的生活资源。

首先，温馨的社区环境是小区的一大卖点，最早石景山区的规划是城市文化涵养区，所以这里的文化氛围与环境资源是没得挑的，那么鲁谷街道作为石景山区内最重要的板块自然也是如此，而被包含其中的永乐西区也不用多说。

有整体环境做背书，永乐西区的社区内，也是绿树成荫，几乎每两栋楼之间就有一个小花园，树荫下居民们，有的聊天，有的打牌，其乐融融。

其次，适合刚需的户型，源于两点具体表现：第一，房源户型面积小，没有大面积户型，这里的户型有34㎡-45㎡的一居、54㎡-75㎡的两居、74㎡的三居。

第二，鲁谷板块楼市整体价位不高，尤其是一些老旧小区，根据幸福里app的数据显示，7月永乐东区的㎡均参考价格为50139元/㎡。

这样算来，总价处于中等水平，适合刚需上车。

最后，社区所处地理位置优越：第一，交通便利，有轨道交通1号线，社区不同方位的大门外，还密密麻麻的分布着公交车站，去哪里都很方便；第二，生活资源齐备，社区内部的菜市场和超市，再加上外部的万达广场等大型商超，满足一切生活需求。

根据幸福里app数据显示，7月小区挂牌房源共46套，挂牌均价50139元/㎡，环比上涨0.09%，从近6个月的价格波动趋势来看，呈现缓慢稳步上涨趋势，表明小区价格较为稳定，购房者不用担心较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的60㎡，两居为例，报价304万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为106.4万，二套首付为182.4万。

目前小区在售房源较多，其中34㎡-45㎡的一居、54㎡-75㎡的两居占大部分，其余还有一套74㎡三居、一套87㎡的三居在售。

40.26㎡一室一厅

户型亮点

明厨明卫，空间内明亮，同时利于通风。

大阳台，连通卧室、厨房和卫生间，足够空间进行晾晒。

户型方正，没有浪费空间。

户型缺点

整体面积小，各功能区域间紧凑排列。

没有餐厅，客厅仅5.9㎡，几乎相当于没有客厅功能。

厨房和卫生间不大，排列紧凑。

非南北向格局。

60.52㎡两室一厅

户型亮点

两间卧室皆是南向，采光好。

主卧带阳台，可作为晾晒区域。

明厨明卫，同样也都是南向，采光通风都不错。

动静分区，卧室与客厅、厨房、卫生间分别在两边，互不打扰。

户型缺点

大门正对次卧。

主卧与次卧紧邻，隔音效果可能会受到干扰。

客厅不大，餐客一体。

卫生间很小，仅1.97㎡，人多的情况会不太方便。

74.45㎡三室两厅

户型亮点

南北通透，整体采光通风好。

明厨明卫，减少异味的可能。

主卧南向，保证采光，室内不会阴暗。

主卧带阳台，保证晾晒区域。

户型缺点

两间次卧紧邻，隔音效果会有影响。

客厅不大，餐客一体。

只有一个卫生间，并且仅1.9㎡，人多的情况会稍显不便。

大体来讲，永乐西区的户型分布非常简单，从一室一厅到三室一厅，基本配置都是小客厅，无独立餐厅，一个卫生间，一个厨房，一到三间卧室不等，适合购房预算不高的单身、两口、三口之家选择。

永乐东区共58栋楼，建造于1984-1996年间，仅19、20号楼两栋为塔楼，其余皆为6层不带电梯的板楼。

整个鲁谷板块是非常安静的区域，即使是临街的楼栋，也不会太过吵闹，基本上不用顾虑这一点，但是板楼塔楼各有问题。

6层板楼，都不带电梯，家里有老人的家庭慎选顶层和次顶层；塔楼一梯14户，居住人口密集，居住体验相对较差。

1. 社区宜居属性高，生活文化氛围安静舒适，居住人群以中老年为主，适合家里有老人的家庭。

2. 社区房源面积不大，同时板块均价不高，所以购房门槛相对较低，适合在京西商圈工作的刚需家庭。

3. 以地铁1号线为主要通行的人群 ，比如在西单、王府井甚至国贸商圈工作的人群。

关于永乐西区，需要说明的有两点：第一，社区内的楼栋最早多为单位自建房，各单位建成后分给员工居住，自房改后才拿到了房本，可自由买卖，但是没有统一的开发商。

第二，社区内共的58栋楼，有塔楼，也有板楼，并且墙体颜色不一致，所以在整体外光上看并不像当代新房社区般统一美观。

目前，永乐西区所在的鲁谷街道板块暂无在售新房项目，那我们就选取周边板块较火的新房项目与永乐西区进行比较。

当前，石景山区的新房项目主要集中在古城、西黄村、五里坨、北辛安板块，其中，五里坨和西黄村板块位置较偏，与鲁谷板块可比性不高，所以我们就选择分别位于古城和北辛安板块的长安九里、中海寰宇天下·天赋。

永乐东区周边二手房有远洋山水、依翠园、五芳园、六合园、七星园，报价在4.9万元/㎡-6.8万元/㎡之间，其中五芳园和六合园小区与永乐东区整体差距不大，故选择品质相对较高且距离较近的依翠园和五芳园进行对比。