卢沟桥商圈位于丰台区的中西部,北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻,南侧和西侧接壤房山区,东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴,有始建于1198年的卢沟桥,这是北京现存古老的石造联拱桥,且因为1937年的“卢沟桥事变”,这里又成为打响全面抗战的第一枪;同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月,据悉始于金章宗年间。
文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一,像尽管如今古桥已经退休,但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。
除此之外,板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地,所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外,板块内商业资源薄弱,均以社区小型商业为主,整体商业氛围不高,基本满足人群需求,稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心,位于板块东侧;医疗资源方面,板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等,医疗水平较好;教育方面,有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面,目前板块内更多以公交和自驾为主,至于轨道交通,只有一条地铁,即14号线西段,在该板块设有张郭庄和园博园站,可换乘9号线和10号线,到达北京西站、潘家园等地,但该线路位于板块东北角方向,对整个区域的辐射较窄。
楼市方面,板块内新房均以改善盘居多,像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐,面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。
二手房方面,区域内存量房较多,选择多样,根据建成时间年代不同,二手房大致可分为两类,一类以2000年前为主,代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等;另一类是2000年后的,代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等,建筑品质相对较好。
根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示,截至2021年7月,卢沟桥板块共有两宗土地成交,一个土地位置在长辛店镇张家坟村,最终由金茂以37.1亿元竞得,可售住宅楼面价2.94万元/平方米,溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区,地铁14号线张郭庄站北侧,最终由首开+卓越以62亿元竞得,其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积,楼面价4.5万/㎡,溢价率5.08%。
不止如此,近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高,像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让,一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得,一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见,未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给,这对同类型的二手房市场有一定冲击,但在整个楼市大环境限制下,价格不会出现较大波动。
规划上,根据《丰台分区规划(国土空间规划(2017年—2035年))》显示,丰台区将统筹河东与河西地区联动发展,重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。
其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带,“四区”里有卢沟桥国家文化公园区,而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割,未来随着规划内容不断完善,逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观,进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展,改善居住环境。
1、小区内的别墅、洋房房型为广大业主诠释了高品质的生活面貌。
2、小区绿化效果好,自然园林的氛围很惬意,很好的提升了大家的休闲体验。
3、小区的车位比较充裕,利好开车频繁的业主和在该小区及周边有购房意愿的购房者。
4、小区户型丰富,购房者更容易根据自己的情况进行个性化选择。
通过幸福里app查询,截至2021年8月8日,小区在售房源7套,占全部房源的5%。小区目前在售均价44986元/㎡,环比下降0.02%。小区平均售价波动不大,4-5月增长较多,5-6月略微下降。小区平均售价低于丰台区平均售价,高于卢沟桥商圈平均售价。
购房成本方面,60㎡一室一厅户型,报价278万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为111万,二套首付为222万。
小区有60㎡的一居、100㎡的两居、130㎡-200㎡的三居,190㎡-300㎡的四居。现选择小区主力户型184.83㎡三居和148.84㎡三居进行分析。
户型面积 | 185㎡三居 | 149㎡三居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅、卧室开窗面积大,通风性能好 2、阳台向南,采光较好,可作为晾晒区域 3、主卧为套间设计、舒适度较好 | 1、其中两个卧室均朝向南边,采光良好 2、客厅具有较大的阳台,可以作为晾晒区域 3、南北有窗户或阳台,房间透气性较好 |
户型缺点 | 1、书房和二楼卫生间带有凹角,不利于家具摆放和装修 2、过道经过卧室,访客动线存在交叉干扰,且访客动线较长,访客到访需要穿过整个房间,私密性较差。 | 1、房间过道面积较大,浪费空间 2、动区和静区交叉分布,休息和活动相互干扰 |
6号楼、7号楼位于小区中间,较为安静,适合喜欢安静的人。
10号楼、13号楼接近街道,受到的噪声污染较大,喜欢安静环境的人慎重考虑。
2号楼、3号楼、4号楼接近小区西北口,方便出行。
1、小区户型多样,一居到四居都有,以大户型为主,所需总价较高,适合预算充足的人群选择。
2、小区内绿化率较高,有假山,道路和楼栋周围种有树木,环境优美,适合注重小区环境的人群选择。
3、小区有地上停车场,车位十分充足,停车非常方便,适合有车一族选择。
截止至2021年8月7日,据幸福里APP统计,大灰厂小区所处的卢沟桥商圈内,在售的新房项目有熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。
三个新房项目均为较多居室的小区,其中,熙悦天寰有售89㎡三居、108㎡-138㎡四居及以上户型,总价510万元/套起;珠光御景西园117㎡-136㎡三居、156㎡四居有售,总价460万元/套起;中建国望府314㎡五居、514㎡六居有售,总价2435万元/套起,而中体奥林匹克花园二期房源最高挂牌总价在1200万元/套,有小面积的两居。需要更多居室的购房者可以考虑熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。
中体奥林匹克花园一期、中体奥利匹克花园二期、园博嘉园西区三个小区距离相近且价格相近,故举例比较
小区名称 | 中体奥利匹克花园二期 | 中体奥林匹克花园一期 | 园博嘉园西区 |
位置 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 44986元/㎡ | 40433元/㎡ | 46888元/㎡ |
交房时间 | 2005年-2008年 | 2005年-2008年 | 2014年-2015年 |
建筑类型 | 板楼 | 塔楼/板楼 | 塔楼/板楼/塔板结合 |
户型面积 | 60㎡一居 100㎡两居 130㎡-200㎡三居 190㎡-300㎡四居 | 101㎡-104㎡两居 134㎡-185㎡三居 172㎡四居 | 58㎡一居 85㎡-104㎡两居 136㎡三居 |
物业 | 北京奥园物业管理有限公司 | 北京奥园物业管理有限公司公司 | 北京兴邦物业管理有限公司 |
物业费 | 2.80元/㎡/月-2.88元/㎡/月 | 2.05元/㎡/月-2.80元/㎡/月 | 3.89元/㎡/月 |
优点 | 1、小区户型多,可供购房者选择更多 2、小区容积率较低,密度小,采光和通风较好 | 1、内部基础设施齐全,生活舒适性高 2、小区车位较多,居民停车方便 | 1、小区内的绿化面积较大,适合对绿化要求较高的人 2、小区距离地铁站和公交站近,交通便利 |
缺点 | 1、小区楼道内墙皮脱落,影响美观 2、小区距离地铁站较远,交通不便 | 1、小区内杂物占用公共区域且设施陈旧,物业管理较差 2、非机动车乱停乱放,影响出行 | 1、物业费高,生活支出大 2、小区垃圾分类系统不完善,导致部分地区垃圾堆放 |
分析 | 三个小区的平均每平方售价相近,位置相近,但房型相差较大。三个小区中中体奥林匹克花园二期,比其他两个小区容积率低,密度小,采光通风好,户型多,以大户型为主,所需总价较高,但小区楼道内墙皮脱落,距地铁站较远,出行不便,适合预算充足的人群可以选择。中体奥林匹克花园一期内部配套比较齐全,且车位非常充足,有车一族的可以优先选择。园博嘉园小区绿化面积大,环境好,并且临近地铁站和公交站,交通便利,适合以地铁为主要通行工具的人群。 |