枫竹苑一区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1.小区环境优美，居住舒适，小区绿化率为50%，绿植丰富，景色宜人。

2.小区物业认真负责，对小区内安全、环境、卫生等方面有认真对待，保证了居民生活品质。

3.小区周边配套成熟，附近就有一个大型的购物中心，居民日常购物方便；周围生态环境好，有公园。

4.小区附近交通便利，距离公益西桥地铁站较近；小区附近有马家堡路公交站、公益桥北公交站等多个公交站。

枫竹苑一区2021年7月28日，挂牌均价为60000元/㎡，环比上月上升0.27%，挂牌房源以三居为主。根据幸福里数据来看，2021年5月到6月小区的的挂牌均价有所上升，但是丰台和马家堡的价格3月-7月曲线平稳，上浮和下降幅度均在正常值范围。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型264㎡三居室为例，报价1680万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。理论上该套房源首套首付为672万，二套首付为1344万。

小区有263㎡-284㎡的三居、264㎡的四居。现选择283㎡三室两厅三卫和264㎡三室两厅三卫进行分析。

小区16号楼-29号楼靠近人工湖，，享受安静环境的同时也能更好的享受绿色景观资源；小区25号楼、30号楼、32号楼-36号楼位于小区中心位置，比较安静；小区8号楼、22号楼临街，会有一定的噪音污染。

1.小区内部配套齐全、环境优质，适合对小区整体品质有要求的人群。

2.小区出门不远处有公益西桥地铁站，有多个公交站台，适合追求交通便利，以地铁为主要交通工具的人群。

3.小区户型选择多样，得房率高，以大户型为主，适合改善人群。

截止2021年7月，马家堡附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

故选取相对直线距离与项目最近的福海棠·华府项目进行对比分析，该项目与新龙城直线距离约3公里。华府是由北京翰达金晟置业有限公司开发建设的小区，均价为72000万/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起，而枫竹苑一区的最大户型264㎡的四居室，总价为1800万/套起。对比来看，枫竹苑一区环境优美，绿植丰富，绿化率为50%，整体建筑品质、小区园林设计等方面均占优势，但单价高面积大总价高，改善人群可以考虑本小区。

小区周边二手房的报价在4.6万/㎡-6.4万/㎡，其中旭日嘉园和左右坊与枫竹苑一区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。