丰台区位于北京西南，为北京4个近郊区之一。和义板块位于丰台中部，介于丰台、大兴交汇处，位于北京南中轴线上。板块内含一条地铁线路，一个军民合用机场，一所三甲医院。在过去十年中，是丰台各板块中变化较快的板块。板块内包含一条地铁线路为地铁8号线南段，从珠市口站到瀛海站，8号线南北段暂未贯通，地铁8号线南段可以换乘10号线、7号线、14号线（东），前往国贸、望京、北京西、三元桥等热点区域。

板块内包含一个军民合用机场为南苑机场，现已关闭。南苑机场是北京地区第一座军民两用的大型机场，机场为4D等级，拥有一条长度为3200米的4D级跑道，南苑机场候机楼总面积经过扩建后已达1万6千平方米。 板块内进入城区主干道有南五环、南四环、京开高速、德贤路，从板块自驾至西二环、南三环路通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，南城计划使得丰台南部快速崛起，名企开发商也纷纷进驻，地铁8号线南延(五福堂-瀛海)段的开通，都带动了板块内经济和配套的发展，在政策利好的推动下，义和板块也成为了刚需置业的热门板块。 目前，板块内主要为90年代左右的经济适用房、单位分房，2000年左右的商品房为主，以50㎡一居，90㎡左右两居为主，由于区域内二手房均价低于丰台区整体二手房均价，公共交通及商业较为完善，一直是刚需置业关注度较高的板块。

教育医疗方面，板块内有南苑中学、北京光明小学（和义分校）、东高地第四小学等中小学校。医疗方面，板块内有北京航天总医院、南苑医院、北京华军中医医院等，医疗资源丰富。商业生态方面，板块内有宝辰汽车园、和义文化产业园、南苑公园、南苑森林湿地公园等。

板块内居住人群以丰台区域工作生活人群，周边机场工作人员、木樨园大红门批发市场工作人员。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，和义商圈近五年内无住宅类地块出让信息。该板块从2011年开始出让的土地规划用途均以生态绿化为主，根据丰台区的规划来看，短时间内不会有新的住宅类土地入市。

但是据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对和义板块的二手房市场影响较小。

根据丰台区政府正式对外发布的《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》来看，和义板块发展方向如下：

1、优化提升南中轴发展环境

统筹总体空间布局，高标准编制、高水平实施南中轴地区规划，全力构筑“北城南苑、北收南展”的空间格局，对和义、南苑机场等地区战略留白，有序推进南苑、和义地区国家功能区建设，完善国家纪念、国家礼仪、国际交往、文化展示交流等功能。

2、按照将南中轴建设成为生态轴、文化轴、发展轴的要求，丰台区会同市规划自然委完成了南中轴地区规划方案国际征集和方案综合工作。围绕南中轴生态文化发展轴，贯穿中心城区、南苑—大红门、北京大兴国际机场的生态文化发展轴，推动京雄发展走廊，串联中心城区、南部地区和河北雄安新区。

3、片区规划结构为“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”，其中四片区为永外片区、大红门北片区、大红门南片区、和义片区。

1、小区内部环境好，内设有水上公园，且楼栋前后有较大面积的绿化，环境相对安静，居住体验较好。

2、小区从西门出来步行2分钟就可以到地铁8号线火箭万源站，步行3分钟可到达六营门公交站，步行4分钟可到达梅源小区公交站，交通较为便利。

3、小区周边配套齐全，小区楼下有一个大型购物超市，小区对面有一条万源商业街。

4、小区楼栋户型大部分户型南北通透，采光性较好，并且得房率总体在86%以上，公共资源利用率高。

根据幸福里APP显示，截止到2021年7月23日该小区的挂牌价格为59696元/㎡，环比上月上升0.10%，自2021年来，从近7个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：具体购房成本方面，以幸福里APP上显示在售的主力户型91㎡三居室为例，报价为550万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该套房为非普宅，理论上该套房源首套首付为220万，二套首付为440万。

小区户型有70㎡-73㎡两居室和81㎡-91㎡三居室。

主力户型69㎡两居室

户型亮点：卧室带阳台可做单独晾晒区域；户型方正，便于家具的摆放。

户型槽点：暗卫设计容易滋养细菌；进门就是卧室私密性差；过道过大造成空间浪费。

主力户型91㎡三居室

户型亮点：厨房带有阳台，具有储物功能；主卧带有阳台，采阳采光好。

户型槽点：该户型存在异形区域，造成空间浪费；卫生间未采用干湿分离设计，不便于打扫。

梅源里小区一共有31栋楼，其中18号楼到24号楼距离小区入口近，且楼下有底商，进出采购方便，5 号楼到13号楼位于小区中心环境相对安静，适合老年人群居住；20号楼、16号楼、11号楼建成时间较短，楼龄低，外立面保存好，对楼栋外立面要求较高的可以选择这几栋楼。

1、从小区步行大约3分钟就可以到达地铁8号线，途径珠市口和瀛海地区，以此为主要交通方式出行的人群可以考虑一下。

2、小区主要以小户型为主，总价相对来说较低，小两居和小三居适合单身自住、刚需和预算不是特别充足的人群。

3、小区周边有超市、药店、医院、理发店等商铺，日常生活较为方便，适合注重周边配套的人群。

截⾄2021年7⽉，和义板块截附近没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

距离商圈最近的新盘是宋家庄商圈内的新房项目北京金茂府，故选取相对直线距离与项目最近的北京金茂府进行对比分析，该项目由北京鎏庄房地产开发有限公司开发建设的，均价13万/㎡，均为四居，总价为2900万/套起，而梅源里小区以91㎡四居室为例，总价为525万，从总价和购房人群角度来看，梅源里小区与该项目不具可比性。

小区周边二手房的报价在46509万/㎡-56223万/㎡，其中万源南里和万源西里与梅源里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。