星河城(夏季星空)
76278元/平
环比上月涨9.23%
丰台 草桥 镇国寺北街6号
7.7
超过41%小区
区域价值
7.3
产品价值
7.5
配套价值
8.0
交易价值
7.8
小区分是基于大数据和实地考察综合分析小区区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

星河城冬季星空小区位于草桥板块内,地处南三环至四环间,东邻角儿堡,西近玉泉营,北靠西三环西路,南邻赵村店。草桥以花卉为主产业,自2001年改制后,先后成立了北京花乡花木集团、北京花乡世界花卉大观园,特别是2007成立奥运花卉配送中心,圆满完成了2008年北京第29届奥运会和第13届残奥会颁奖用花的制作和配送任务,并于2008年底成立了世纪奥桥花卉园艺中心,开创了花卉产业高端市场的先河。如今随着北京对南部地区的重视与发展,地铁先后通车,丽泽商务区和丰台科技园不断建设发展,这让草桥板块从过去的只重视花卉发展的小村落变成了现代住宅区。

板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有凯德MALL、万达广场等集休闲、娱乐、购物、美食与一体的生活广场;教育方面,板块内有北京市赵登禹学校、北京市中桥外国语学校等;生态休闲方面,板块内有北京世界花卉大观园,是国家4A级景区;医疗方面,板块有三甲综合医院北京博爱医院,为板块内业主的健康保驾护航。板块内有多个文化创意园区,吸引了较多的文创企业入驻,如北京汇梦影视文化艺术有限责任公司、北京二商集团康泰文化分公司等,聚集了较多高素质人才。交通方面,草桥板块紧邻京开高速和南三环中路,实现了南二环到四环的快速通行,连接了丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街三大板块。新机场线将由草桥站北延至丽泽金融商务区,未来,在草桥将实现与新机场线、地铁10号线、地铁19号线甚至更多地铁线路的换乘,为中心城区人们的出行带来福音。

板块内除部分原住民外,有很多业主或租戶是来自丽泽商务区、丰台科技园及国贸附近的白领,还有周边文化产业园的高素质人才。该板块持续受到周围板块的辐射发展,未来的草桥商圈更多的起到对丽泽商务区和丰台科技园的辅助作用,聚集更多的住宅和综合配套设施,兼具主要商业、商务服务功能。

地块价值

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2015年至今,草桥板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的一块住宅用地位于板块东侧的新宫板块,是北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期(第七宗)NY-001等地块R2二类居住用地,于2018年交易成功,成交价格是167500万元,竞得人为中国电建地产集团有限公司。该地块项目正是后来的洺悦嘉园小区,首期已于2018年8月19日开盘。作为丰台区发展较完善的板块之一,草桥板块已经很多年没有新地块入市。目前板块内在售的新房是玺萌壹号院小区,为别墅项目,对二手房的冲击较小。

发展前景

住宅属性方面:草桥板块作为丰台区生态发展重要的区域之一,聚集了大量中高端住宅小区。自从地铁10号线建成运行后,草桥板块快速发展,目前拥有了完善的生活配套和浓厚的居住氛围,环境也非常适合居住。板块内交通发达,无论高速或地铁均可以快速到达丰台科技园、丽泽商务区和国贸等产业集中区域,能够承载更多在附近商圈工作的人们的居住需求。得天独厚的地理位置、适宜人群居住的生活环境和较低的房价会让草桥板块成为很多购房人的优先选择。

产业属性方面:随着丽泽商务区的发展,给板块带来了新的发展活力,未来新机场线的修建会进一步加强草桥板块与各产业聚集地的联系。板块自身文创产业比较发达,有北京111文化产业园、西铁一六八文化产业园,吸引了大批高素质的文创人才在此聚集,带动文化产业发展。

卖点概述

1、小区均为板楼,户型方正,南北通透,落地飘窗,采光好通风性好。

2、小区户型多样,选择性较多,可以满足不同购房需求的人群。

3、小区从大门出来步行5分钟就可以到地铁10号线和地铁4号线的换乘站角门西地铁站,附近还有公交站,交通较为便利。

4、小区周边配套齐全,有北京西鹤年堂中医医院、诊所、超市、银行等,方便了居民的日常生活。

价格分析

根据幸福里APP显示,该小区在2021年7月29日的挂牌价格为72947元/㎡,环比增长0.47%,自2021年7月29日来,小区近6个月的价格波动不太明显,价格均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例:

具体购房成本方面,拿APP显示的在售的户型152㎡的四居为例,报价1180万,参照北京市现行的现行的非普宅看,非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%,理论上该套房房源首套首付为472万,二套首付为944万。

户型分析

小区的户型有3种,62㎡一居、106㎡两居、152㎡四居的户型。

现选取有对比性的62㎡一居和106㎡两居来作比较。

户型面积

106㎡两室两厅

62㎡一室一厅

户型图

户型亮点

1.有单独的储物间,实用性强

2.主卧有单独的卫生间,洗漱方便

3.卫生间为明卫,空气流通好,不易滋生细菌

1.该户型为全明格局,通风采光好

2.客厅带阳台,可以晾晒衣服

户型缺点

1.客厅开间进深比较大,采光较差

2.过道占用面积过大,造成空间浪费

1.门厅占用面积过大,利用率较低

2.卧室距离厨房门对门,会有噪音

楼栋选择

楼栋选择方面:小区共有8栋住宅楼。1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、8号楼靠近小区门口,日常出行、购物等较为便利。小区4号楼、5号楼周围都有大面积绿植,环境相对较为安静,适合老人居住。2号楼、4号楼、6号楼、8号楼靠近马路,较为吵闹,家里有老人的家庭不建议选择。

推荐人群

1、小区内整体品质好,绿化覆盖多,环境好居住适宜,且有152㎡的四居,适合对生活品质有追求的改善人群。

2、小区步行到地铁10号线和地铁4号线的换乘站角门西地铁站4分钟,适合以地铁10号线和地铁4号线为主要通行方式的上班族。

3、小区周边配套完善,有凯德MALL大型商场,适合热爱娱乐的休闲的人群。

新房对比

截止2021年7月份,草桥块内没有新房在售,而距离较近的新盘为角门板块的福海棠·华府和新宫板块的天悦壹号。

福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司开发建造的别墅项目,2021年7月份的均价为72000元/m²,户型均为四居,总价最低为1550万/套起。而星河城冬季星空在售的最大户型为152㎡的四居,总价为1180万,从总价和购房人群角度来看,星河城夏季星空与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对草桥板块二手房市场造成冲击。

天悦壹号是由北京悦恒置业限公司开发建造的别墅项目,2021年7月份的均价为85000元/m²,户型有五居,总价最低为1900/万套起。而星河城夏季星空在售的最大户型为152㎡的四居,总价为1180万,从总价和购房人群角度来看,星河城夏季星空与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对草桥板块二手房市场造成冲击。

二手房对比

小区周边二手房的报价在5.5万/㎡-8.1万/㎡,其中玺萌公馆和城市间与星河城夏季星空小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。

小区名称

星河城夏季星空

玺萌公馆

城市间

位置

丰台区草桥

丰台区草桥

丰台区草桥

住宅性质

商品房

商品房

商品房

售价

72947元/㎡

71986元/㎡

70362元/㎡

交房时间

2004年

2008年-2010年

2010年-2011年

建筑类型

板楼

板楼

板楼

户型面积

62㎡一居

82㎡-106㎡两居

152㎡-172㎡四居

124㎡三居

152㎡-336㎡四居

67㎡一居

67㎡-82㎡两居

139㎡三居

物业

北京星河城物业管理有限公司

北京星河城物业管理有限公司

北京玺萌置业有限公司

物业费

1.50元/㎡/月

3.75元/㎡/月

2.48元/㎡/月

优点

1、小区内部有琳琅水榭,属于花园洋房,私密性较好

2、小区内绿化较多,住起来非常的安静舒适

1、交通方便,距离公交站和地铁站近

2、小区楼栋外立面保存较好,且为板楼带电梯,居住舒适

1、小区居住密度低,居住适宜

2、小区底商齐全,居民生活方便

缺点

1、小区内无健身设施、无活动广场

2、小区人车不分流,停车位不足,停车不便

1、无地下停车位,车位较为紧张

2、小区内绿化较少,环境一般

1、小区内部品质较差,影响美观

2、小区内非机动车停车位不足,停车紧张

分析

总的来说,玺萌公馆小区相对其他两个小区来说,但楼龄比较新,有社区公园,且交通便利,适合需要改善人群;城市间相对于其他两个小区来说,户型较多,选择性较多;星河城夏季星空小区相对其他两个小区来说,楼龄较久,但小区环境好,有凉亭和水系,小区内比较安静,且周边有公交站和地铁站,交通比较方便,星河城夏季星空小区对于乘坐公交和地铁的上班族和的喜欢安静的人群来说是个不错的选择,想要改善生活的人群需要谨慎考虑一下。

幸福里研究院 独家提供
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