丰台区位于北京市南部、西南部，跨越西二环、三环、四环，西南三环、四环、五环、六环。七里庄板块位于西南三环至四环之间，东至西三环南路、南临丰台北路、西至西四环南路、北至京港澳高速。板块内含两条地铁线路、三条高速路，是丰台三环到四环中间各板块中发展较晚，以居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁9号线、10号线。地铁9号线起自国家图书馆终至郭公庄，途经军事博物馆、北京西站等热点区域。地铁10号线是环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。乘坐9号线及10号中途也可换乘7号线、1号线、16号线、6号线、13号等线路，到达中关村、上地、西二旗、天安门、王府井、国贸等地。

板块内主要道路为西南三环、西南四环、京港澳高速。驱车无论去中心城区还是四环、五环、西南郊区都较为方便。

板块内商业、医疗、产业、环境配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为平庸，区域内商业代表为家居灯饰商业中心万隆汇洋灯饰时代广场、居然之家、红木一条街等。 目前，板块内主要为1980年-2016年建公房、两限房、商品房为主，主力户型50㎡-220㎡一居-四居为主，2010年后建商品房主要是改善型商品房住宅，以西宸原著、泰禾西府大院为代表。板块内居住人群以京西、京南、城区内区域工作生活人群为主。

板块优势在于位置及交通，商业、医疗、环境、产业等配套依赖周边丽泽、六里桥板块。

板块发展方面，板块内经历了十余年村镇拆迁改造、城市化进程发展，还处于内部居住环境改造中，如老旧社区改造、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质、2010年后，龙湖、泰禾、九龙仓等知名开发商相继拿地进驻，开发改善、高端住宅项目，为区域带来活力。目前还存在空地、工厂等，属丰台区发展中板块，由于距丽泽板块较近，未来受丽泽板块利好外溢，承接丽泽板块职住平衡等功能。

从2013-2017年，七里庄板块土地交易较为火热，主要集中在西局区域，以纯商品房低密改善型住宅用地、限房价竞地价用地为主。

2014年龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价，将备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块收入囊中，溢价率48.1%，折合楼面价68213元/平方米，受市场关注度高。

2017年，九龙仓以62.6亿元、自持16%揽入囊中，溢价率49%，成交楼面价60905元/平方米。该旧改地块采取“限房价、竞地价、竞自持、报方案”的土拍方式，同时执行“9070”政策，后开发为九龙仓·西城天铸项目，市场热度高，目前已售罄。

七里庄板块未来的发展方向以老旧社区改造、内部环境改造为主，区域内含空地，截至2021年8月，暂无挂牌信息。由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的最新规划《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，七里庄板块位于丽泽金融商务区生态融合发展带上，主要发展方向为：

非首都功能疏解、老旧社区改造，增加公共租赁住房，改善居民生活条件，补充各类公共服务设施，完善交通、市政基础设施，增加绿地和公共空间，提升便民服务水平为主。

1、小区东北门和南门都有岗亭，还有摄像头，进入小区需要刷卡进入，小区安全性较好。

2、小区的路面和楼栋维护效果比较到位，营造出干净整洁的社区生活氛围。

3、小区的户型比较丰富，在各楼栋的分布也比较均匀，购房者有更多样的选择。

4、小区紧邻七里庄地铁站，附近的地上公共交通系统也比较发达，业主们的出行选择更丰富，出行更便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年8月25日，目前在售均价86860元/㎡，环比下降0.04%。小区平均售价波动不大，近半年整体价格平稳。小区平均售价一直高于七里庄平均价格和丰台区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月16日，123㎡三室一厅户型，报价1050万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为420万，二套首付为840万。

小区有78㎡两居、123㎡-137㎡的三居、155㎡的四居。现选择小区户型78㎡两室一厅和123㎡三室一厅进行分析。

小区一共5栋楼，都是南北朝向，采阳较好，其中7号楼、8号楼靠近街道，环境较吵，喜欢安静的购房者慎重考虑；2号楼、3号楼、4号楼楼下就是花园，绿化较好，适合对居住环境要求较高的人群居住。

1、小区楼栋品质高，绿化环境好，生活气息浓郁，适合想要改善生活品质的人群。

2、小区周边商业、休闲配置比较齐全，附近有首航生活广场、亿潼隆万丰购物中心、银座和谐广场等购物中心，适合热爱休闲娱乐的消费群体选择。

3、小区距离地铁14号线和地铁9号线七里庄地铁站350米，附近还有公交站，以地铁14号线和地铁9号线为主要通行方式的人群可以考虑。

截至2021年8月25日，丰台区右安门外商圈内没有新房，现选择距离最近的葛洲坝中国府作为比较。

葛洲坝中国府于2019年6月30日开盘，是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司开发的项目，物业为葛洲坝。葛洲坝中国府单位面积售价为112000元/㎡，对比西局欣园北区，葛洲坝中国府单位面积价格较高，总价方面葛洲坝中国府最低总价较高，资金较为紧张可考虑西局欣园北区入手。葛洲坝中国府内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑葛洲坝中国府。

小区周边二手房的报价在3.1万/㎡-8.8万/㎡，其中西局欣园南区和保利欣苑与西局欣园北区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。