丰台区位于北京市南部、西南部,跨越西二环、三环、四环,西南三环、四环、五环、六环。七里庄板块位于西南三环至四环之间,东至西三环南路、南临丰台北路、西至西四环南路、北至京港澳高速。板块内含两条地铁线路、三条高速路,是丰台三环到四环中间各板块中发展较晚,以居住为主体的板块。
板块内包含两条地铁线路为地铁9号线、10号线。地铁9号线起自国家图书馆终至郭公庄,途经军事博物馆、北京西站等热点区域。地铁10号线是环形地铁线路,途经海淀区、丰台区、朝阳区,可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。乘坐9号线及10号中途也可换乘7号线、1号线、16号线、6号线、13号等线路,到达中关村、上地、西二旗、天安门、王府井、国贸等地。
板块内主要道路为西南三环、西南四环、京港澳高速。驱车无论去中心城区还是四环、五环、西南郊区都较为方便。
板块内商业、医疗、产业、环境配套较为平庸,无大型三甲医院,商业中心,写字楼等,整体风貌较为平庸,区域内商业代表为家居灯饰商业中心万隆汇洋灯饰时代广场、居然之家、红木一条街等。 目前,板块内主要为1980年-2016年建公房、两限房、商品房为主,主力户型50㎡-220㎡一居-四居为主,2010年后建商品房主要是改善型商品房住宅,以西宸原著、泰禾西府大院为代表。板块内居住人群以京西、京南、城区内区域工作生活人群为主。
板块优势在于位置及交通,商业、医疗、环境、产业等配套依赖周边丽泽、六里桥板块。
板块发展方面,板块内经历了十余年村镇拆迁改造、城市化进程发展,还处于内部居住环境改造中,如老旧社区改造、口袋公园建设、道路拓宽等,整体提升了区域内人群的居住品质、2010年后,龙湖、泰禾、九龙仓等知名开发商相继拿地进驻,开发改善、高端住宅项目,为区域带来活力。目前还存在空地、工厂等,属丰台区发展中板块,由于距丽泽板块较近,未来受丽泽板块利好外溢,承接丽泽板块职住平衡等功能。
从2013-2017年,七里庄板块土地交易较为火热,主要集中在西局区域,以纯商品房低密改善型住宅用地、限房价竞地价用地为主。
2014年龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价,将备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块收入囊中,溢价率48.1%,折合楼面价68213元/平方米,受市场关注度高。
2017年,九龙仓以62.6亿元、自持16%揽入囊中,溢价率49%,成交楼面价60905元/平方米。该旧改地块采取“限房价、竞地价、竞自持、报方案”的土拍方式,同时执行“9070”政策,后开发为九龙仓·西城天铸项目,市场热度高,目前已售罄。
七里庄板块未来的发展方向以老旧社区改造、内部环境改造为主,区域内含空地,截至2021年8月,暂无挂牌信息。由于位置优越,预计未来一旦有居住用地出售,将会较为受开发商肯定。
根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的最新规划《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》显示,七里庄板块位于丽泽金融商务区生态融合发展带上,主要发展方向为:
非首都功能疏解、老旧社区改造,增加公共租赁住房,改善居民生活条件,补充各类公共服务设施,完善交通、市政基础设施,增加绿地和公共空间,提升便民服务水平为主。
1、小区东北门和南门都有岗亭,还有摄像头,进入小区需要刷卡进入,小区安全性较好。
2、小区的路面和楼栋维护效果比较到位,营造出干净整洁的社区生活氛围。
3、小区的户型比较丰富,在各楼栋的分布也比较均匀,购房者有更多样的选择。
4、小区紧邻七里庄地铁站,附近的地上公共交通系统也比较发达,业主们的出行选择更丰富,出行更便捷。
通过幸福里app查询,截至2021年8月25日,目前在售均价86860元/㎡,环比下降0.04%。小区平均售价波动不大,近半年整体价格平稳。小区平均售价一直高于七里庄平均价格和丰台区平均价格。
购房成本方面,截至2021年8月16日,123㎡三室一厅户型,报价1050万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为420万,二套首付为840万。
小区有78㎡两居、123㎡-137㎡的三居、155㎡的四居。现选择小区户型78㎡两室一厅和123㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 137㎡三室两厅 | 123㎡三室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、该户型带有一个储物间,功能性较强 2、主卧为套间设计,私密性好 | 1、厨房带阳台,通风性较好 2、次卧带飘窗,视野开阔 |
户型缺点 | 1、动静不分区,休息娱乐相互打扰 2、两个卫生间均为暗卫,不利于浊气的排出 | 1、入户门前过道面积大,存在空间浪费 2、访客线家务线互相干扰,待客不便 |
小区一共5栋楼,都是南北朝向,采阳较好,其中7号楼、8号楼靠近街道,环境较吵,喜欢安静的购房者慎重考虑;2号楼、3号楼、4号楼楼下就是花园,绿化较好,适合对居住环境要求较高的人群居住。
1、小区楼栋品质高,绿化环境好,生活气息浓郁,适合想要改善生活品质的人群。
2、小区周边商业、休闲配置比较齐全,附近有首航生活广场、亿潼隆万丰购物中心、银座和谐广场等购物中心,适合热爱休闲娱乐的消费群体选择。
3、小区距离地铁14号线和地铁9号线七里庄地铁站350米,附近还有公交站,以地铁14号线和地铁9号线为主要通行方式的人群可以考虑。
截至2021年8月25日,丰台区右安门外商圈内没有新房,现选择距离最近的葛洲坝中国府作为比较。
葛洲坝中国府于2019年6月30日开盘,是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司开发的项目,物业为葛洲坝。葛洲坝中国府单位面积售价为112000元/㎡,对比西局欣园北区,葛洲坝中国府单位面积价格较高,总价方面葛洲坝中国府最低总价较高,资金较为紧张可考虑西局欣园北区入手。葛洲坝中国府内现代设施比较新,居住品质相对较高,对居住品质要求较高可考虑葛洲坝中国府。
小区周边二手房的报价在3.1万/㎡-8.8万/㎡,其中西局欣园南区和保利欣苑与西局欣园北区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
西局欣园北区 | 保利欣苑 | 西局欣园南区 | |
位置 | 丰台区七里庄 | 丰台区七里庄 | 丰台区七里庄 |
房屋性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 86860元/㎡ | 66979元/㎡ | 68872元/㎡ |
交房时间 | 2007年 | 2004年-2005年 | 2002年-2008年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 塔楼/塔板结合 |
户型面积 | 78㎡两居 123㎡-137㎡三居 155㎡四居 | 44㎡一居 88㎡-127㎡两居 116㎡三居 | 62㎡一居 127㎡-144㎡三居 |
物业公司 | 北京宏源物业管理有限公司 | 北京保利物业管理(北京)有限公司 | 北京嘉腾物业管理有限公司 |
物业费用 | 1.5元/㎡/月-2.98元/㎡/月 | 2.48元/㎡/月 | 1.95元/㎡/月 |
优点 | 1、小区户型较好,采光采阳较好 2、小区距离14号线七里庄站350米,乘地铁出行便利 | 1、小区楼间距大,楼层采光好 2、居民类型比较单一,流动性小,邻里关系和谐 | 1、小区周边配套齐全,有大型商场,居民购物方便 2、小区绿化率较高,内有花园,环境较好 |
缺点 | 1、小区房屋较老,设施老化较严重 2、小区户型面积较大,总价较高,上车价格较高 | 1、小区内车位紧张,停车较困难 2、小区离地铁较远,乘坐地铁麻烦,不适合依靠地铁通勤的购房者 | 1、小区临近两条主路,噪音影响较大 2、小区存在部分设施老化现象,存在安全隐患 |
分析 | 首先,从售价上来看,保利欣苑和西局欣园南区比西局欣园北区均价便宜,且保利欣苑有相对较小的44㎡一居室,更容易被预算不足的刚需人群接受;从建成年代上来看,三个小区并无太大的差别;从户型方面来看,西局欣园北区和保利欣苑选择上较多,且西局欣园北区户型面积相对较大,居住舒适,预算充足的置换人群可以考虑;而西局欣园南区的绿化率较高,虽然临近两条主路,存在一定的噪音影响,但整体环境较为可观,想要改善自身生活环境的人群可以考虑。 |