卢沟桥商圈位于丰台区的中西部,北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻,南侧和西侧接壤房山区,东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴,有始建于1198年的卢沟桥,这是北京现存古老的石造联拱桥,且因为1937年的“卢沟桥事变”,这里又成为打响全面抗战的第一枪;同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月,据悉始于金章宗年间。
文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一,像尽管如今古桥已经退休,但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。
除此之外,板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地,所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外,板块内商业资源薄弱,均以社区小型商业为主,整体商业氛围不高,基本满足人群需求,稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心,位于板块东侧;医疗资源方面,板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等,医疗水平较好;教育方面,有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面,目前板块内更多以公交和自驾为主,至于轨道交通,只有一条地铁,即14号线西段,在该板块设有张郭庄和园博园站,可换乘9号线和10号线,到达北京西站、潘家园等地,但该线路位于板块东北角方向,对整个区域的辐射较窄。楼市方面,板块内新房均以改善盘居多,像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐,面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。
二手房方面,区域内存量房较多,选择多样,根据建成时间年代不同,二手房大致可分为两类,一类以2000年前为主,代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等;另一类是2000年后的,代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等,建筑品质相对较好。
根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示,截至2021年7月,卢沟桥板块共有两宗土地成交,一个土地位置在长辛店镇张家坟村,最终由金茂以37.1亿元竞得,可售住宅楼面价2.94万元/平方米,溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区,地铁14号线张郭庄站北侧,最终由首开+卓越以62亿元竞得,其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积,楼面价4.5万/㎡,溢价率5.08%。
不止如此,近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高,像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让,一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得,一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见,未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给,这对同类型的二手房市场有一定冲击,但在整个楼市大环境限制下,价格不会出现较大波动。
规划上,根据《丰台分区规划(国土空间规划(2017年—2035年))》显示,丰台区将统筹河东与河西地区联动发展,重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。
其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带,“四区”里有卢沟桥国家文化公园区,而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割,未来随着规划内容不断完善,逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观,进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展,改善居住环境。
1、小区采用欧式的建筑设计风格,整体呈现出优雅气派的美学效果。
2、小区内环境好,轻松怡人的休闲园区有效提升业主们的日常生活品质。
3、小区所配备健身、休闲等内部配套设施完善,丰富大家的业余休闲活动。
4、小区所处的价格区间合理,性价比高,对购房者们的预算较为友好。
通过幸福里app查询,截至2021年8月7日,小区在售房源约33套,占全部房源的7.17%。小区目前在售均价元32906元/㎡,环比下降0.02%。近6个月,小区整体均价在高于丰台区、卢沟桥商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格趋于稳定,从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为57.8㎡一居户型,报价265万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套首付为80%。即该套房源首套首付为92.75万,二套首付为100.2万。
小区有55㎡一居、55㎡-81㎡两居、91㎡-139㎡三居。
现选择小区主力户型138.99㎡三居和131.8㎡三居进行分析。
户型面积 | 138.99㎡三居 | 131.8㎡三居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅、卧室具有较大的窗户,通风性能好 2、房间面积分割较为均匀,保证了日常生活空间 3、阳台向南,采光较好,可作为晾晒区域 | 1、卧室朝向南边,采光良好,带有卫生间,比较方便 2、访客动线短,方便会客 3、厨房带阳台,具有储物功能 |
户型缺点 | 1、厨房面积较小,不方便多人操作 2、过道经过卧室,访客动线存在交叉干扰,且访客动线较长,访客到访需要穿过整个个房间,私密性较差。 | 1、卫生间窗户朝北,窗户小,容易产生异味 2、动静不分区,休息娱乐相互打扰 |
1、6号楼、7号楼、8号楼和9号楼,南北通透,且楼栋间距大,采光较好。
2、14号楼、15号楼、16号楼和17号楼位于小区的中心位置,安静舒适,喜好安静的人群可优先考虑这四栋楼。
3、10号楼、12号楼和22号楼-27号楼临近街道,受到的噪声污染严重,需要慎重考虑。
1、小区内的绿化景观较好,有各种绿植、雕塑和长廊,推荐对居住环境有要求的人群选择。
2、小区有银行、药店、超市、理发店、快递柜等,内部配套较齐全,注重内部配套的人群可以选择。
3、小区周边有塔西公园、云岗森林公园、云山叠翠等多个公园,有休闲方面需求的人群可以考虑。
目前,卢沟桥商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的4公里外的缦合北京、丽都悦府、壹亮马。
三个新房项目均为大面积、高总价小区,其中,缦合北京在售450㎡及以上户型,总价5000万/套起;丽都悦府187㎡-354㎡在售,总价1650万/套起;壹亮马195㎡-240㎡在售,总价1911万/套起,而季景沁园房源最高挂牌总价在1600万/套。预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑丽都悦府、壹亮马项目。
小区周边二手房的报价在3.0万/㎡-3.6万/㎡,其中花园北里小区和张郭庄小区与珠江御景小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 珠江御景 | 花园北里 | 张郭庄小区 |
位置 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 |
住宅性质 | 商品住宅房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品住宅房 |
售价 | 32906元/㎡ | 30005元/㎡ | 35504元/㎡ |
交房时间 | 2007年 | 1981年-1998年 | 1978年-2001年 |
建筑类型 | 塔楼/板楼/塔板结合 | 板楼 | 板楼/塔板结合 |
户型面积 | 55㎡一居 55㎡-81㎡两居 91㎡-139㎡三居 | 46㎡-69㎡两居 69㎡三居 | 42㎡一居 50㎡-78㎡两居 61㎡三居 |
物业 | 北京珠光物业管理有限公司 | 北控物业 | 北京北控物业管理有限责任公司 |
物业费 | 4.07元/㎡/月 | 0.5元/㎡/月 | 0.40元/㎡/月-0.92元/㎡/月 |
优点 | 1、建筑风格新颖独特,在外观上给人舒服的视觉体验 2、小区绿化好,较为优美,居住舒适度较佳 3、小区周边休闲设施较为完善,方便游玩 | 1、小区内设有凉亭回廊,供居民消暑纳凉 2、价格较低且面积小,购买花费更少 | 1、小区内部配套齐全,生活更加丰富 2、小区周边有药店、大型医院等,医疗方面有保障 |
缺点 | 1、小区垃圾分类设施不完善,导致部分建筑废料、装修废料处理不当,影响居住舒适度 2、小区距离地铁站较远,出行不便 | 1、小区内没有电梯,上下楼困难 2、楼龄较老,设施老化有些严重 3、楼栋外立面有破损,不美观 | 1、非机动的管理不完善导致电动车乱停乱放,妨碍出行 2、小区内杂物堆积,影响美观 |
分析 | 三个小区的平均每平方售价相近,都在卢沟桥商圈,且价格都处于卢沟桥价格的中等偏上;从三个小区的交房时间来看,花园北里的交房时间较早,楼栋外立面有破损,小区的磨损程度较大;在三个小区中,花园北里小区的售价是最低的,且以小户型为主,适合喜欢小户型的人群和刚需人群;珠江御景小区户型种类较多,户型面积较大且居室较多,适合家庭人口较多的人群;张郭庄小区以小户型为主,且物业费较低,适合预算较低的人群。 |