银海星月位于北京市丰台区，属丰台看丹桥板块，板块位于北京南五环与南四环之间。内含一条在建地铁线路，多条铁路线，一个中型购物中心，商业、教育、医疗配套发展较为均衡，是丰台各版块中发展较早且较为成熟的板块。 板块内有多条铁路线路经过，从地图中可以清晰的看到，看丹桥及周边地区遍布京广铁路、京原铁路、丰沙铁路、京山铁路、京秦铁路和丰台西铁路站编组站，交互错杂的铁道线正好围合成一个倒三角的空间，看丹板块也成了北京城六区内十分罕见的“铁路三角地”，给板块内百姓出行带来不少周折。

在建的北京地铁16号线经过看丹桥板块，资料显示在建的地铁16号线看丹站位于榆树庄站和富丰桥站间，看丹南路与看杨路的交叉路口，车站呈东西方布置，跨路口设置，预计2022年通车。地铁16号线是一个非常弯曲的走向，经过了北京市的海淀、西城、丰台三个市辖区，有10多个换乘站。

板块内进入城区、郊区主干道有南四环、南五环、京港澳高速，板块内由南四环富丰桥出口，从五环主路可到达京港澳高速，板块内自驾出行较为方便。

板块发展方面，近10年中，看丹桥区域以进行农村居住用地拆迁腾退、棚户区改造和环境整治为主，看丹村、人民村、榆树庄等村落相继进行拆迁或改造。

截至2021年8月，板块内主要为1980年-2010年建设的公房、回迁房为主，商品房占比很少，以60㎡-70㎡一居-三居为主，区域内多是平房改造，二手房以小户型为主。因受土地规划影响，目前板块内无新建商品房项目。

板块内居住人群以科技园内工作生活的人群为主，还有大量村庄、保障房、小产权房小区。

看丹桥板块与周边板块对比，商业、交通、教育、医疗配套较为欠缺，整体以老城风貌、村庄、居住属性为主，板块内居民生活工作需要依赖周边板块配套。

看丹桥区域以进行农村居住用地拆迁腾退、棚户区改造和环境整治为主，近几年无商品房地块出让。2021年丰台区土地推介会显示，丰台区12宗住宅用地拟今年入市，规划建筑规模超180万平方米，布局分布在北京西南二环至六环间，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

其中距离看丹桥板块较近的有小瓦窑村旧村改造项目二期，位于西四、五环之间，接驳海淀与石景山区；槐新组团旧村改造项目NY-011地块位于南四环外，紧邻南苑森林湿地公园；大井新村项目三期位于西四环、京港澳高速交叉口西北角，紧邻公园绿地；造甲村土地一级开发项目北地块位于三、四环之间，丰台火车站南广场以南，连接丽泽商务区、丰台科技园区两大重点功能区。

从土地出让信息看，未来该板块周边的住宅偏高端改善，势必带动板块内二手房房价，但周边新房的集中入市，也会给板块内二手房成交带来一定压力。

根据2021年丰台区政府正式对外发布《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能的集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。

展望2035年远景目标，看丹桥板块重点发展方向为：

1、加快看丹板块集体经营性建设用地入市；

2、优化地面公交系统线网，加强南中轴地区、丽泽金融商务区、中关村丰台园等重点功能区联通能力。全力做好丰台站周边交通体系保障，实现万寿路南延全线贯通，建成四合庄西路、丰草河北路、丰台东路等丰台站周边城市道路；

3、支持丽泽金融商务区、中关村丰台园区（东区）、卢沟桥国家文化公园区及丰台站的建设，充分发挥重大交通枢纽布局汇聚优势。全力服务和保障丽泽城市航站楼、丰台站、北京西站、北京南站“三站一楼”高水平建设运营。

1、小区临近北京市大型郊野公园绿提公园，周边配套成熟，周围有药店、银行等。

2、小区全部由板楼组成，户型朝阳，南北通透。

3、小区内部有中心花园，环境优雅、绿植丰富。

4、小区交通方便，小区周边700米范围内有新月家园、抗战雕塑园等公交站，附近有14号线西段大瓦窑站。

据幸福里APP2021年7月28日数据显示，银海星月小区7月挂牌均价为46626元/㎡，环比上月下降0.06%。根据幸福里数据来看，2021年2月到3月小区的的挂牌均价略有上升，但是丰台和看丹桥的价格3月-7月曲线平稳。从近6个月的价格波动趋势来看，上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型104㎡两居室为例，报价510万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。理论上该套房源首套首付为204万，二套首付为408万。

银海星月共10栋楼，小区3号楼、6号楼靠近健身设施和花园，每天会有居民在此锻炼身体，比较方便；4号楼、5号楼、7号楼靠近马路，可能有噪音；小区中心位置的楼栋如3号楼、6号楼、比较安静，喜欢安静的人群可以选择。

1、小区内部环境优美、景物美观，有中心花园，对居住环境有要求的人群可以考虑。

2、小区户型南北通透，楼栋全部为底层板楼，便于采光通风，对户型有要求的人群可以考虑本小区。

3、小区交通便利，商业配套齐全附近有多个公交站台和14号线西段大瓦窑站，追求生活便利的人群可以考虑。

截至2021年7月，看丹桥附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

故选取相对直线距离与项目最近的远洋新建·国誉万和城项目进行对比分析，该项目与银海星月小区直线距离约3公里。国誉万和城是由北京建远万誉房地产开发有限公司开发建设的小区，均价为8.3万/㎡，均为四居，总价最低为1350万/套起，而银海新月小区的最大户型129㎡的三居室，总价为518万，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对看丹桥板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.5万/㎡-7.8万/㎡，其中华林家园和设计师广场与银海星月整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。