卢沟桥商圈位于丰台区的中西部,北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻,南侧和西侧接壤房山区,东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴,有始建于1198年的卢沟桥,这是北京现存古老的石造联拱桥,且因为1937年的“卢沟桥事变”,这里又成为打响全面抗战的第一枪;同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月,据悉始于金章宗年间。
文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一,像尽管如今古桥已经退休,但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。
除此之外,板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地,所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外,板块内商业资源薄弱,均以社区小型商业为主,整体商业氛围不高,基本满足人群需求,稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心,位于板块东侧;医疗资源方面,板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等,医疗水平较好;教育方面,有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面,目前板块内更多以公交和自驾为主,至于轨道交通,只有一条地铁,即14号线西段,在该板块设有张郭庄和园博园站,可换乘9号线和10号线,到达北京西站、潘家园等地,但该线路位于板块东北角方向,对整个区域的辐射较窄。
楼市方面,板块内新房均以改善盘居多,像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐,面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。
二手房方面,区域内存量房较多,选择多样,根据建成时间年代不同,二手房大致可分为两类,一类以2000年前为主,代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等;另一类是2000年后的,代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等,建筑品质相对较好。
根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示,截至2021年7月,卢沟桥板块共有两宗土地成交,一个土地位置在长辛店镇张家坟村,最终由金茂以37.1亿元竞得,可售住宅楼面价2.94万元/平方米,溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区,地铁14号线张郭庄站北侧,最终由首开+卓越以62亿元竞得,其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积,楼面价4.5万/㎡,溢价率5.08%。
不止如此,近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高,像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让,一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得,一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见,未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给,这对同类型的二手房市场有一定冲击,但在整个楼市大环境限制下,价格不会出现较大波动。
规划上,根据《丰台分区规划(国土空间规划(2017年—2035年))》显示,丰台区将统筹河东与河西地区联动发展,重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。
其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带,“四区”里有卢沟桥国家文化公园区,而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割,未来随着规划内容不断完善,逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观,进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展,改善居住环境。
1、小区内部环境好,绿化面积大、绿植种类多,楼栋外立面保持良好,小区品质较高。
2、小区里板楼采用一梯两户设计,通透性更好一些,而且同等价位的房子板楼的使用面积更大,实用性强。
3、外部配套方面,小区周边已经形成了适合居住的商业氛围,内部市场和外部底商满足生活各个方面的需求。
4、小区的户型多样,购房人群的选择空间更大。
通过幸福里app查询,截至2021年8月8日,小区在售房源约17套,占全部房源的1.52%。小区目前在售均价为36577元/㎡,环比下降约0.13%。近6个月,小区整体均价在高于丰台区、卢沟桥商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格趋于稳定,从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价为56.18㎡一居户型,报价200万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为70万,二套首付为120万。
小区有56㎡-58㎡一居、78㎡-103㎡两居、96㎡-133㎡三居现选择小区主力户型56.18㎡一居和132.63㎡三居进行分析。
户型面积 | 56.18㎡一居 | 132.63㎡三居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅、卧室窗户面积大,通风性能好 2、阳台向南,采光较好,可作为晾晒区域 | 1、房间面积分布较均匀,保证了日常生活空间 2、具有较大的阳台,可以作为晾晒区域 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风性能差,容易产生异味 2、过道经过卧室家,访客动线存在交叉干扰,且访客动线较长,访客到访需要穿过整个房间,私密性较差。 | 1、户型带缺角,造成空间浪费 2、厨房房门正对卧室,布局相对较不合理 |
1.楼栋采用排列式布局 可以保证地楼栋的采光问题,对采光要求较高的人群,11号楼在最南边,需要的用户要优先考虑他。1号楼和2号楼北边为高楼,会受到一定的光线遮挡,购买者需要慎重考虑。
2.3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼楼下有大面积绿化,环境优美,安静。
1.小区内部环境好,有花园,而且健身器材比较齐全,邻里关系和睦,适合对小区内部要求高的人群。
2.小区户型多样,一居到三居都有,可以满足对户型不同需求的人群。
3.小区里面有底商超市,周边有物美超市、实际金龙生鲜超市和鹏惠生活超市等,适合对生活便利度高的人群居住。
目前,本小区在卢沟桥商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的4公里外的缦合北京、丽都悦府、壹亮马。
三个新房项目均为大面积、高总价小区,其中,缦合北京在售450㎡及以上户型,总价5000万元/套起;丽都悦府187㎡-354㎡在售,总价1650万元/套起;壹亮马195㎡-240㎡在售,总价1911万元/套起,卢西嘉园最大户型133㎡为478万元/套,预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑丽都悦府、壹亮马项目。
卢沟桥商圈二手房在2.2 ㎡/万元-4.8 ㎡/万元,周边范围内与卢西嘉园均价相近的小区不多,均价卢西嘉园相近的花园北里、张郭庄小区进行比较。
小区名称 | 卢西嘉园 | 花园北里 | 张郭庄小区 |
位置 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 |
住宅性质 | 商品住宅房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品住宅房 |
售价 | 36577元/㎡ | 30005元/㎡ | 35504元/㎡ |
交房时间 | 2003年-2008年 | 1981年-1998年 | 1978年-2001年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼/塔楼 | 板楼/塔楼 |
户型面积 | 56㎡-58㎡一居 78㎡-103㎡两居 96㎡-133㎡三居 | 46㎡-69㎡两居 69㎡三居 | 42㎡一居 50㎡-78㎡两居 61㎡三居 |
物业 | 北京丰润物业管理中心 | 北控物业 | 北京北控物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.60元/㎡/月-1.00元/㎡/月 | 0.5元/㎡/月 | 0.40元/㎡/月-0.92元/㎡/月 |
优点 | 1.交通便利,出行方便 2.内部基础设施齐全,用户住房舒适度较高 | 1、小区内设有凉亭回廊,供居民消暑纳凉 2、价格较低且面积小,购买花费更少 3、小区周围生活配套齐全,满足生活需求 | 1.小区车位较多,居民停车方便 2.两公会里内有中国北方车辆研究所职工医院、丰台区长城医院,医疗方面有保障 |
缺点 | 1.机动的管理不完善导致家车乱停乱放,居住舒适度有所下降 2.小区垃圾分类系统不完善,导致部分建筑废料、装修废料处理不当,影响居住舒适度 | 1、小区内没有电梯,上下楼困难 2、楼龄较老,设施老化有些严重 | 1.非机动的管理不完善导致电动车乱停乱放,居住舒适度有所下降 2.小区的住房面积较少,影响居住的舒适度 |
分析 | 三个小区的平均每平方售价相近,都在卢沟桥商圈,且价格都高于卢沟桥的平均价格。三个小区的交房时间相差较大,所以各个小区的磨损程度相差较大,卢西嘉园交房最晚,所有在外表上看着较好。三个小区中张郭庄小区户型面积较小,适合喜欢小户型的人群。卢西嘉园面积较大且居室较多,适合家庭人口较多的人群,并且卢西嘉园户型种类较多,且周围生活设施较齐全,适合选择需求更多的人群。 综上,卢西嘉园总体情况还是要优于周边的同价位小区,更适合家庭人口较多的人群。 |