蒲黄榆商圈位于南二环和南三环之间，商圈东侧与方庄商圈贴合，被蒲黄榆路切开；南侧是刘家窑商圈，以南三环边界；西侧与大永定门商圈相邻，赵公口桥是最西端；北侧是天坛商圈，隔南护城河对望。

蒲黄榆商圈的区域功能定位首都商务新区核心功能承载区，同时又是南中轴文化区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、地铁五号线、地铁十四号线、蒲黄榆路等，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市鼓楼中医医院（南院区）、蒲黄榆社区卫生服务中心等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有物美超市（蒲黄榆店）、世纪华联（蒲黄榆店）等。主要生态休闲资源有玉蜓公园等，另外商圈北紧邻天坛公园和龙潭公园，生态休闲环境舒适。

作为丰台的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，公房小区较多，房龄多集中在15-50年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.15万/㎡；二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应数量充足。目前商圈无新建普通住宅产品在售。

目前商圈价值主要体现在商务功能和生活配套方面。商圈内主要居住人群以本地居民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是丰台科技园、国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，蒲黄榆商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

蒲黄榆商圈地处北京中心城区，距离两个成交地块很远，而且新地块所处商圈的区域规划定位、配套级别和完善度、居住人群结构等诸多方面都与蒲黄榆商圈存在巨大差异。所以二者之间无可比性，也不存在住宅产品的替代关系，相互影响微乎其微。

蒲黄榆商圈地处南二环和南三环之间，根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，蒲黄榆商圈的板块功能定位是，首都商务新区核心功能承载区，同时又是属于南中轴文化区，其发展前景可以从两方面来看。

一是商务功能承载方面。商圈依托其完善成熟的生活配套为首都商务新区提供居住配套服务。首都商务新区是丰台区继丰台科技园和丽泽商务区之后重点打造的新“北京样板”，主要以文化功能和国际交往功能为主导，以国际商务、科技创新等为支撑，目标是要打造成为国际一流的首都商务新高地。蒲黄榆商圈在为其提供承载配套的同时，二者相得益彰，共同发展。

二是南中轴文化发展方面。南中轴丰台段是首都城市空间格局的重要组成部分，是带动城市南部地区崛起的生态文化发展轴，是未来拓展首都功能的重点地区。蒲黄榆商圈因其特殊的地理位置，未来将成为中华文化自信的重要彰显区、北京南城崛起的引领区、生态文明城市建设的样板区、和谐宜居城市建设的示范区，商圈内文化与现代城市和谐共生。

1.小区楼栋之间间距较大，楼层少，有利于采光。

2.小区户型多样，价格较低，可选择性高。

3.小区周边配套比较齐全，小区附近有药店、超市和购物中心等，给居民生活带来了一定的便利。

4.小区交通便利，位于景泰地铁站和蒲黄榆地铁站之间，距离安乐林路东口公交站只有384米。

据幸福里app2021年8月3日数据显示，蒲黄榆五巷小区8月挂牌均价59927元/㎡，与上月相比没有变化，从近6个月的价格波动趋势来看，3月至8月一直呈缓慢上升趋势，环比上升幅度较小，购房者不需要担心未来价格有大幅度波动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型55.3㎡二居室为例，报价220万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，理论上该套房源首套首付为77万，二套首付为132万。

小区的户型有三种，36㎡-46㎡一居、50㎡-75㎡两居、76㎡-82㎡三居的户型。

小区6号楼距离公路较近，会有一些嘈杂，但是距离西1门和南门都比较近，出行方便，喜欢交通便利的人群可以优先选择，喜欢安静的人群谨慎选择，1号楼-6号楼中，每两栋楼之间都有绿化包围，环境优美且相对安静，居民居住舒适度高。

1.小区有36㎡-46㎡的一居、50㎡-75㎡的两居、76㎡-82㎡的三居，户型较小，总价低，适合刚需人群购买。

2.小区交通便利，位于地铁14号线东段景泰站和地铁5号线的换乘站蒲黄榆站之间，距离安乐林路东口公交站不到500米，适合经常坐地铁和公交的上班人群。

3.小区周边配套齐全，周边有商场、医院、银行等，适合对周边配套有需求的人。

截止2021年8月3日，蒲黄榆板块附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内无在售新房。

故选取相对直线距离与项目较近的首开璞瑅公馆进行对比分析，该项目是由北京首开亿信置业股份有限公司开发建设的小区，均价为10.6万/㎡，总价为2500万/套起，而蒲黄榆五巷小区的户型81.98㎡的三居室，总价为430万，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性，不会对蒲黄榆板块的二手房造成影响。

小区周边二手房的报价在5.8万/㎡-6.0万/㎡，其中蒲黄榆五巷和蒲黄榆四里与蒲黄榆二巷小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。