卢沟桥商圈位于丰台区的中西部，北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻，南侧和西侧接壤房山区，东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴，有始建于1198年的卢沟桥，这是北京现存古老的石造联拱桥，且因为1937年的“卢沟桥事变”，这里又成为打响全面抗战的第一枪；同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月，据悉始于金章宗年间。

文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一，像尽管如今古桥已经退休，但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。除此之外，板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地，所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。

除文旅外，板块内商业资源薄弱，均以社区小型商业为主，整体商业氛围不高，基本满足人群需求，稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心，位于板块东侧；医疗资源方面，板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等，医疗水平较好；教育方面，有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。

交通方面，目前板块内更多以公交和自驾为主，至于轨道交通，只有一条地铁，即14号线西段，在该板块设有张郭庄和园博园站，可换乘9号线和10号线，到达北京西站、潘家园等地，但该线路位于板块东北角方向，对整个区域的辐射较窄。

楼市方面，板块内新房均以改善盘居多，像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐，面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。二手房方面，区域内存量房较多，选择多样，根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等；另一类是2000年后的，代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等，建筑品质相对较好。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年7月，卢沟桥板块共有两宗土地成交，一个土地位置在长辛店镇张家坟村，最终由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区，地铁14号线张郭庄站北侧，最终由首开+卓越以62亿元竞得，其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积，楼面价4.5万/㎡，溢价率5.08%。

不止如此，近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高，像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让，一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得，一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见，未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给，这对同类型的二手房市场有一定冲击，但在整个楼市大环境限制下，价格不会出现较大波动。

规划上，根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将统筹河东与河西地区联动发展，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带，“四区”里有卢沟桥国家文化公园区，而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割，未来随着规划内容不断完善，逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观，进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展，改善居住环境。

1.小区户型充足，有40㎡-70㎡一居、44㎡-93㎡两居、111㎡三居，小户型大户型都有，户型多样，选择的维度多。

2.小区内部环境好，作为建成于1980年-2002年的老小区，小区绿化面积大、绿植种类多，楼身外立面保持良好。

3.小区由6层板楼组成，采用为一梯两户、一梯三户设计，大部分房源为南北朝向，采光性和私密性都比较不错。

4.交通方面，小区出门便是新月家园公交站、抗战雕塑园公交站，周边1.6公里处还有地铁14号线西段大瓦窑站，交通相对来说较为便利。

根据幸福里APP显示，卢沟桥南里小区截止到2021年7月，挂牌均价为45969元/㎡，在售房源34套，比上月下降0.10%，从近6个月的价格波动趋势来看，小区价格处于稳中有升的状态，价格波动在合理区间，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的89㎡的两居室为例，报价449万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为180万，二套首付为359万。

截至2021年7月，小区有40㎡-70㎡一居、44㎡-93㎡两居、111㎡三居，两居室占较大比重，现选取主力户型59㎡两室一厅和52㎡的两室一厅进行分析。

小区的主力户型有59㎡的两居室

户型亮点：主卧朝南，采光较好； 南向阳台，可晾晒衣物；有单独衣帽间，可储存衣物；动静分区，休息娱乐互不打扰；明厨、明卫设计，通风性较好。

户型缺点：朝北的次卧，日常采光较差；客厅面积较小，访客舒适度较低；户型存在缺角，空间利用率低。

小区的其他户型有52㎡的两居室

户型亮点：有独立晾晒区域；主卧朝南，采光较好；有单独储物间，增加储物空间；厨房带窗户，空气流通快，便于油烟排放。

户型缺点：会客动线与起居动线交叉，私密性不好；户型存在缺角，造成空间面积浪费；朝北的次卧和厨房，采光性较差；客厅面积较小，居住舒适度低。

卢沟桥南里小区共34栋楼，其中1号楼、3号楼、9号楼、17号楼、27号楼距离小区主干道较近，交通出行方便；14号楼、16号楼、18号楼虽然靠近东北1门，但东北1门仅允许行人通行，不适合开车出行的人群。28号楼、36号楼距离小区西北门较近，进出方便，2号楼、54号楼、56号楼皆位于小区中部地段，环境相对安静，建议优选。

1.小区内部环境优美，并且楼栋品质较高，适合对于居住品质有一定要求的人群选择。

2.小区以小户型为主，购房成本较低，适合有购房压力的刚需人群选择。

3.小区出门有多处公交站，且距离地铁14号线西段大瓦窑站较近，适合以地铁14号线为主要通勤方式的人群。

截止2021年7月，丰台区卢沟桥商圈没有在售新盘，距小区最近的玉泉营商圈有新盘在售，分别为中海甲叁號院，葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由北京中海鑫海房地产有限公司打造的项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，该项目定位为改善型产品，有三居、四居，总价是1600万/套起。葛洲坝中国府是由北京葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均四居，总价是2000万/套起。而卢沟桥南里在售的最大户型也仅有92㎡的三居，总价为369万。

综上所述，中海甲叁號院，葛洲坝中国府两个新盘都属于改善型产品，对居住品质和居住空间有需求的人群比较适合；而卢沟桥南里是典型的刚需盘，对于资金不足有购房压力的刚需人群比较友好。

小区周边二手房的报价在3.7万/㎡-4.9万/㎡，其中银海星月小区和晓月苑小区与卢沟桥南里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。