益辰欣园地处丰台区花乡商圈。花乡商圈位于南四环、南五环之间，北到南四环中路、南临京良路、西临樊羊路、东临京开高速。该板块北侧临近玉泉营商圈，西侧临近科技园区商圈，东侧是新宫商圈，南侧为大兴西红门商圈。是一个以居住为主的商圈。

板块内含一条地铁线路+一个奥特莱斯+一个批发市场+一个长途客运站，在“城南计划”的助推下，历经近十年的发展，花乡商圈的配套越来越完善。

板块内交通配套发达，道路交通方面，板块内有南四环路和京开高速纵横穿过其中，居民自驾出行方便；地铁出行方面，板块内有已开通运营的房山线北延线的白盆窑站和花乡东桥站。从郭公庄站可换乘地铁9号线，直达中关村商圈，在首经贸站可换乘地铁10号线，直达国贸CBD，换乘丽金线直通丽泽、金融街两大商圈，交通网的串联缩短了板块内的通勤时间。

板块内有大型购物广场花乡奥特莱斯，是集购物休闲、娱乐餐饮、教育培训于一体的购物中心；教育方面，有丰台区第四幼儿园、丰台五小银地学校、丰台八中附属小学、丰台八中等学校；医疗方面板块内有丰台妇幼保健院，1公里处有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面有世界花卉大观园、白盆窑公园等。

产业方面，花乡板块内有众多花草批发产业，此外还有亚洲最大、全球第二大农产品专业批发市场——新发地批发市场。该市场供应北京70%以上的蔬菜、80%以上的果品。板块临近中关村丰台园，经过多年发展，丰台园已经成为首都重要的产业功能区和高技术创新基地，全国知名的总部聚集区。

截至2021年7月，板块内二手房以回迁房为主，纯商品房小区较少，商品房小区大多建成于2000年后。回迁房小区二手房价格集中在4万/㎡-4.5万/㎡间，商品房二手房价格略高，在5万/㎡-8万/㎡间。

板块内居住人群以丰台本地人和周边产业园区域工作生活人群为主。

近几年花乡一直是丰台，乃至北京的热门地块聚集地。

2015年1月7日，华润首开平安联合体以86.25亿丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块，规划为二类居住及基础教育用地，溢价率达21.99%，纯商品房楼面价3.8万/㎡，也是后来知名的首开华润城项目，目前二手房均价8.3万/㎡。

2019年7月15日，中海以79.4亿的价格竞得丰台区花乡造甲村的地块，溢价率约为18.79%，楼面价6.66万/㎡，也就是目前的中海甲叁号院，在售均价10.8万/元/㎡。

多宗地块的分批入市，弥补了花乡板块新房市场的缺失，带动了花乡板块楼市的发展，也推进了花乡板块住宅产品的高端化。

丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会中，纪家庙村棚户区改造项目和造甲村地块值得关注。公开资料显示，纪家庙村棚户区改造JJM-007等地块，造甲村FT00-1514-6031、6041等地块，未来又将是高端改善项目，板块内住宅项目逐渐高端化。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，板块发展前景有2点值得关注：板块内产业以企业总部经济为主，目前产业园仍旧处于扩建状态，未来会有更多的企业总部入驻，会带来更多的高素养、高学识优质人才，能从“数量”和“质量”两个维度提升板块内的人口优势；

板块内交通路网建设将更加完善，强化重点功能区间联通效率，建成六圈路、柳村路南段等城市主干路，优化地面公交系统线网，加强南中轴地区、丽泽金融商务区、中关村丰台园等重点功能区联通能力，优化公交场站设施布局，建成郭公庄立体公交场站。

1、小区内户型全面，有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居，可以满足不同需求的客户。

2、小区多以板楼为主，板楼得房率高，多数采用一梯两户设计，私密性和实用性较好，居住品质较好。

3、小区距离地铁白盆窑站六百米，小区门口就有益辰欣园小区公交站，交通较为便利。

4、商业体系完善，周围就有中国建设银行、万达广场、永旺梦乐城等商业设施，基本上做到不离开小区太远就可以存钱、取钱、购物，非常便捷。

据幸福里APP2021年7月数据显示，该小区7月挂牌均价50721元/㎡，环比下降0.11%，从最近6个月的价格走势来看，价格下降和上涨幅度有所波动，3月-5月有所增长，但是总体上看波动幅度不大，到7月还略有下降。根据幸福里APP数据显示，小区目前挂牌房源有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居，总价在590万-1580万之间。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上的主力户型118㎡的两居室为例，报价610万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。即该套房理论上净首付约为244万，二套净首付约为488万。

目前小区有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居，主要以大户型为主。

主力户型有112.95㎡的两室一厅。

户型优点：主卧、客厅朝南，采光好，客厅带有阳台；次卧、厨房朝北，厨房带有阳台，采光好；客厅面积大，有更多的使用空间。

户型缺点：卧室过道设计不合理，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通风性、采光较差。

其他户型有142.60㎡的三室一厅。

户型优点：主卧和一个次卧均朝南采阳好；两个次卧均带有阳台，且主卧带有独立卫生间；房间私密性好。

户型缺点：客厅为暗厅，采光不好；卫生间为暗卫，通风性较差。

楼栋选择方面，小区共有9栋住宅楼，小区在地图上虽然显示有北门和西门，但在现实里，由于北门前的公路并没有开通，所以小区目前只有一个西门，其中，3号楼、6号楼距离小区门口较近，出入方便，推荐入住这几栋楼。小区的东面、南面都是公路，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在5号楼、7号楼、8号楼、9号楼。

1、小区内户型多样，可选择性较高，适合对住房面积有不同需求的人群。

2、小区多绿化带，有花园、喷泉、下沉式广场，居住环境较好，适合追求生活品质的人群。

3、小区交通便利，距离地铁白盆窑站也比较近，适合以地铁房山线为主要通勤方式的人群。

花乡板块内有一个新盘是首开中铁诺德·逸府，目前均价为6.8万/㎡，有三居、四居户型，其中137㎡四居总价950万/套，益辰欣园目前均价为5万/㎡，有两居、三居、四居户型，其中162㎡的四居总价843万/套，从均价到户型分布再到居住品质具对比性，益辰欣园受中铁诺德·逸府新盘的影响。

益辰欣园周边二手房的报价在4.5万/㎡-8.0万/㎡，其中益辰欣园和银地家园与天伦锦城整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。