顶秀欣园西苑位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/㎡。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/㎡。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区出门就有公交站，小区距离地铁5号/10号/亦庄线宋家庄站也比较近，交通较为便利。

2、小区绿化程度高，风景优美，小区内就有花园和凉亭。

3、商业体系完善，周围就有中国邮政储蓄银行、京港城生活广场等商业设施，基本上做到不离开小区太远就可以存钱、取钱、购物，非常便捷。

4、小区户型中等，有92㎡-120㎡两居、92㎡-136㎡三居，两居、三居每栋楼都有分布，户型选择更多样。

据幸福里APP2021年8月1日数据显示，该小区8月挂牌均价55198元/㎡，与上月相比没有变化，从最近6个月的价格走势来看，小区价格在逐渐上升，但是上升幅度不大，在五月时价格有小幅度的下降。根据幸福里APP数据显示，小区目前挂牌房源有92㎡-120㎡两居、92㎡-136㎡三居，总价在500万-800万之间。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上的主力户型101㎡的两居室为例，报价558万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。即该套房首付约为223万，二套首付约为446万。

小区主力户型有95㎡的两室一厅。

户型优点：访客路线短，私密性高；客厅面积大，活动场所大；动静分区，休息娱乐互不干扰；卫生间干湿分离。

户型缺点：卧室过道设计不合理，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通透性差，容易滋生细菌。

楼栋选择方面，小区共有6栋住宅楼，其中，3号楼、4号楼、5号楼距离小区门口较近，出行方便，推荐上班人群入住这几栋楼。小区的北面正在建设新的小区，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在6号楼，5号楼、6号楼距离地下车库出口比较近，步行距离短，开车较为方便，推荐有车一族选择5号楼、6号楼。

1、小区交通便利，距离地铁5/10/亦庄线宋家庄站比较近，去往东南西北四面都比较方便，适合对地铁依赖性程度较高的人群。

2、小区户型中等，所需总价低，适合一些在宋家庄商圈和附近商圈工作的刚需人员。

3、小区环境较好，日常生活便利，周边商业也很发达，适合喜欢购物的人群。

截⾄2021年8⽉，宋家庄板块内有四个新盘，选取距离小区最近的北京金茂府进行对比分析，北京金茂府目前均价为13万/㎡，只有四居户型，其中233㎡四居总价2400万/套，顶秀欣园西苑目前均价为5.5万/㎡，有两居、三居户型，最大的户型是135㎡的三居，从均价到户型分布再到居住品质都不具有对比性，顶秀欣园西苑不受北京金茂府新盘的影响。

周边板块选取相对直线距离与项目最近的首开璞瑅公馆进行对比分析。首开璞瑅公馆目前均价为10.6万/㎡，只有四居户型，其中236㎡四居总价2500万/套，顶秀欣园西苑目前均价为5.5万/㎡，有两居、三居户型，最大的户型是135㎡的三居，从均价到户型分布再到居住品质都不具有对比性，顶秀欣园西苑不受首开璞瑅公馆新盘的影响。

顶秀欣园西苑周边二手房的报价在4.5万/㎡-6.6万/㎡，其中顶秀欣园西苑和顶秀欣园东苑与顶秀金石家园整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。