丰台区位于北京市南部、西南部,跨越西二环、三环、四环,西南三环、四环、五环、六环。七里庄板块位于西南三环至四环之间,东至西三环南路、南临丰台北路、西至西四环南路、北至京港澳高速。板块内含两条地铁线路、三条高速路,是丰台三环到四环中间各板块中发展较晚,以居住为主体的板块。
板块内包含两条地铁线路为地铁9号线、10号线。地铁9号线起自国家图书馆终至郭公庄,途经军事博物馆、北京西站等热点区域。地铁10号线是环形地铁线路,途经海淀区、丰台区、朝阳区,可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。乘坐9号线及10号中途也可换乘7号线、1号线、16号线、6号线、13号等线路,到达中关村、上地、西二旗、天安门、王府井、国贸等地。
板块内主要道路为西南三环、西南四环、京港澳高速。驱车无论去中心城区还是四环、五环、西南郊区都较为方便。
板块内商业、医疗、产业、环境配套较为平庸,无大型三甲医院,商业中心,写字楼等,整体风貌较为平庸,区域内商业代表为家居灯饰商业中心万隆汇洋灯饰时代广场、居然之家、红木一条街等。
目前,板块内主要为1980年-2016年建公房、两限房、商品房为主,主力户型50㎡-220㎡一居-四居为主,2010年后建商品房主要是改善型商品房住宅,以西宸原著、泰禾西府大院为代表。板块内居住人群以京西、京南、城区内区域工作生活人群为主。
板块优势在于位置及交通,商业、医疗、环境、产业等配套依赖周边丽泽、六里桥板块。
板块发展方面,板块内经历了十余年村镇拆迁改造、城市化进程发展,还处于内部居住环境改造中,如老旧社区改造、口袋公园建设、道路拓宽等,整体提升了区域内人群的居住品质、2010年后,龙湖、泰禾、九龙仓等知名开发商相继拿地进驻,开发改善、高端住宅项目,为区域带来活力。
目前还存在空地、工厂等,属丰台区发展中板块,由于距丽泽板块较近,未来受丽泽板块利好外溢,承接丽泽板块职住平衡等功能。
从2013-2017年,七里庄板块土地交易较为火热,主要集中在西局区域,以纯商品房低密改善型住宅用地、限房价竞地价用地为主。
2014年龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价,将备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块收入囊中,溢价率48.1%,折合楼面价68213元/平方米,受市场关注度高。
2017年,九龙仓以62.6亿元、自持16%揽入囊中,溢价率49%,成交楼面价60905元/平方米。该旧改地块采取“限房价、竞地价、竞自持、报方案”的土拍方式,同时执行“9070”政策,后开发为九龙仓·西城天铸项目,市场热度高,目前已售罄。
七里庄板块未来的发展方向以老旧社区改造、内部环境改造为主,区域内含空地,截至2021年8月,暂无挂牌信息。由于位置优越,预计未来一旦有居住用地出售,将会较为受开发商肯定。
根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的最新规划《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》显示,七里庄板块位于丽泽金融商务区生态融合发展带上,主要发展方向为:
非首都功能疏解、老旧社区改造,增加公共租赁住房,改善居民生活条件,补充各类公共服务设施,完善交通、市政基础设施,增加绿地和公共空间,提升便民服务水平为主。
1、小区的户型比较好。小区户型大多都比较方正,浪费空间小。且三居户型是多是南向或南北朝向的,据住在三层的业主反馈上午10点-下午3点采光还是比较不错的。
2、小区内环境较好。小区作为2002年-2008年建成的房子来说,绿化面积较大、内部环境干净整洁,还有广场和儿童娱乐设施,小区整体品质较好。
3、周边交通便利。小区居民步行10分钟即可到达地铁9号线七里庄地铁站和地铁10号线西局地铁站,小区有多个大门而且每个大门的周围基本都有公交站,居民外出交通便利。
4、周边商业配套完善,居民从小区南门出去步行大约10分钟左右到达首航超市(七里庄店)和百航等商城聚集地,可满足日常生活所需。
据幸福里app2021年7月数据显示,西局欣园南区小区7月挂牌均价68856元/㎡,环比上涨0.64%。从近半年的价格波动趋势来看,环比上涨和下跌幅度范围不大,购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
小区具体购房成本方面,买一个62㎡的一室一厅的话,报价是495万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,理论上该套房源首套首付为173万,二套首付为297万。
2021年7月小区的户型有三种,是62㎡一居、119㎡的两居,127㎡-144㎡的三居。
其中主力户型有127㎡的三室一厅两卫。
户型亮点:三个卧室均朝南,日常采光较好,且主卧为套间设计,有独立卫生间;动静分区,生活、休息互不打扰;厨房和客厅有独立晾晒区域,实用性较强。
户型缺点:两个卫生间均为暗卫设计,环境潮湿容易滋生细菌;卧室过道面积大,空间面积浪费大。
其他户型还有144㎡三室一厅两卫。
户型亮点:卧室和厨房有独立晾晒区域,实用性较强。主卧带有独立卫生间和飘窗。
户型缺点:厨房朝西,存在西晒问题,加速房间家具老化;主卫是暗卫设计,通风性比较差。
西局欣园南区共11栋楼,其中9号楼、10号楼、13号楼离幼儿园近方便孩子上学,但是此区域会稍微嘈杂。4号楼、7号楼、9号楼、12号楼、13号楼离门口较近,出去以后会有地铁站和公交站,方便人们出行工作。相对情况下11号楼和6号楼比较安静适合休息和室内生活。
1、小区户型主要以大户型为主,品质高,宜居性较强,适合改善居住空间和注重生活品质的人群。
2、小区内拥有两个广场供人们消遣娱乐,广场范围大适合群体活动,还装有健身器材、儿童滑梯等,不仅如此小区外也有公园等娱乐场所,并且小区距离医院较近方便解决一些紧急情况。适合对周边便利程度有需求的人群。
3、小区距离地铁9号线七里庄地铁站和地铁10号线西局地铁站较近,步行在10分钟以内。此外,小区各个大门口处还有多个公交站。比较适合日常乘坐公共交通工具出行的上班族。
截止2021年7月份,七里庄板块内暂无新盘在售,而距离板块最近的新盘是玉泉营板块内的新房项目——葛洲坝中国府。
葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产有限公司打造的别墅项目,2021年7月的均价为11.2万/㎡,均为四居,总价最低为1975万/套起。而西局欣园南区在售的最大户型也仅有144㎡的三居,总价为1256万,从总价和购房人群角度来看,西局欣园南区与该项目不具可比性。新盘预售,也不会对七里庄板块二手房市场造成冲击。
西局欣园南区周边二手房的报价在6.0万/㎡-6.9万/㎡,其中西局欣园南区和六里桥家园与望园西里小区整体相差不大,且距离较近,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 西局欣园南区 | 六里桥家园 | 望园西里 |
位置 | 丰台区七里庄 | 丰台区七里庄 | 丰台区七里庄 |
住宅性质 | 商品房/已购公房/二类经济适用房 | 商品房/已购公房/二类经济适用房 | 商品房/已购公房/央产房 |
售价 | 68856元/㎡ | 59759元/㎡ | 62240元/㎡ |
交房时间 | 2002年-2008年 | 2016年 | 1990年-1996年 |
建筑类型 | 塔楼/塔板结合 | 板楼 | 板楼 |
在售户型 | 62㎡-62㎡一居 127㎡-144㎡三居 | 50㎡-52㎡一居 75㎡-76㎡两居 75㎡-76㎡三居 | 58㎡-58㎡两居 69㎡-92㎡三居 |
物业 | 北京嘉腾物业管理有限公司 | 北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司 | 北京丰台城建物业管理有限公司 |
物业费 | 2.00元/㎡/月 | 1.90元/㎡/月 | 1.86元/㎡/月 |
优点 | 1、小区环境较好 2、邻里关系和睦,社区氛围好 3、小区内部配套齐全 4、小区临近地铁9号线和地铁10号线,交通便利 | 1、房龄新,高板楼两梯四户,私密性较好 2、小区距离地铁9号线或10号线六里桥站A口较近 | 1、临近地铁站,交通出行便利 2、小区周边有丰台公园和体育中心方便娱乐 |
缺点 | 1、停车位不足 2、非机动车存在乱停乱放现象 | 1、小区旁有建筑工程 2、乱停乱放现象严重,安保措施不到位 | 1、小区公房社区环境一般 |
分析 | 综上来看:从房龄上看望园西里建成时间最早,房龄相对较老,楼栋品质一般,整体品质属于中等水平,适合刚需人群入手。六里桥家园小区均采用板楼设计,私密性较好,以小户型为主,总价较低,上车较容易,整体品质属于中等偏上水平。虽然西局欣园南区相比其他两个小区来看单价较高,但是居住环境还是比较优美的,周边配套也比较完善,比较适合有经济能力的改善人群。 |