丰台区位于北京市南部、西南部，跨越西二环、三环、四环，西南三环、四环、五环、六环。七里庄板块位于西南三环至四环之间，东至西三环南路、南临丰台北路、西至西四环南路、北至京港澳高速。板块内含两条地铁线路、三条高速路，是丰台三环到四环中间各板块中发展较晚，以居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁9号线、10号线。地铁9号线起自国家图书馆终至郭公庄，途经军事博物馆、北京西站等热点区域。地铁10号线是环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。乘坐9号线及10号中途也可换乘7号线、1号线、16号线、6号线、13号等线路，到达中关村、上地、西二旗、天安门、王府井、国贸等地。

板块内主要道路为西南三环、西南四环、京港澳高速。驱车无论去中心城区还是四环、五环、西南郊区都较为方便。

板块内商业、医疗、产业、环境配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为平庸，区域内商业代表为家居灯饰商业中心万隆汇洋灯饰时代广场、居然之家、红木一条街等。

目前，板块内主要为1980年-2016年建公房、两限房、商品房为主，主力户型50㎡-220㎡一居-四居为主，2010年后建商品房主要是改善型商品房住宅，以西宸原著、泰禾西府大院为代表。板块内居住人群以京西、京南、城区内区域工作生活人群为主。

板块优势在于位置及交通，商业、医疗、环境、产业等配套依赖周边丽泽、六里桥板块。

板块发展方面，板块内经历了十余年村镇拆迁改造、城市化进程发展，还处于内部居住环境改造中，如老旧社区改造、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质、2010年后，龙湖、泰禾、九龙仓等知名开发商相继拿地进驻，开发改善、高端住宅项目，为区域带来活力。

目前还存在空地、工厂等，属丰台区发展中板块，由于距丽泽板块较近，未来受丽泽板块利好外溢，承接丽泽板块职住平衡等功能。

从2013-2017年，七里庄板块土地交易较为火热，主要集中在西局区域，以纯商品房低密改善型住宅用地、限房价竞地价用地为主。

2014年龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价，将备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块收入囊中，溢价率48.1%，折合楼面价68213元/平方米，受市场关注度高。

2017年，九龙仓以62.6亿元、自持16%揽入囊中，溢价率49%，成交楼面价60905元/平方米。该旧改地块采取“限房价、竞地价、竞自持、报方案”的土拍方式，同时执行“9070”政策，后开发为九龙仓·西城天铸项目，市场热度高，目前已售罄。

七里庄板块未来的发展方向以老旧社区改造、内部环境改造为主，区域内含空地，截至2021年8月，暂无挂牌信息。由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的最新规划《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，七里庄板块位于丽泽金融商务区生态融合发展带上，主要发展方向为：

非首都功能疏解、老旧社区改造，增加公共租赁住房，改善居民生活条件，补充各类公共服务设施，完善交通、市政基础设施，增加绿地和公共空间，提升便民服务水平为主。

1、小区的户型比较好。小区户型大多都比较方正，浪费空间小。且三居户型是多是南向或南北朝向的，据住在三层的业主反馈上午10点-下午3点采光还是比较不错的。

2、小区内环境较好。小区作为2002年-2008年建成的房子来说，绿化面积较大、内部环境干净整洁，还有广场和儿童娱乐设施，小区整体品质较好。

3、周边交通便利。小区居民步行10分钟即可到达地铁9号线七里庄地铁站和地铁10号线西局地铁站，小区有多个大门而且每个大门的周围基本都有公交站，居民外出交通便利。

4、周边商业配套完善，居民从小区南门出去步行大约10分钟左右到达首航超市（七里庄店）和百航等商城聚集地，可满足日常生活所需。

据幸福里app2021年7月数据显示，西局欣园南区小区7月挂牌均价68856元/㎡，环比上涨0.64%。从近半年的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

小区具体购房成本方面，买一个62㎡的一室一厅的话，报价是495万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为173万，二套首付为297万。

2021年7月小区的户型有三种，是62㎡一居、119㎡的两居，127㎡-144㎡的三居。

其中主力户型有127㎡的三室一厅两卫。

户型亮点：三个卧室均朝南，日常采光较好，且主卧为套间设计，有独立卫生间；动静分区，生活、休息互不打扰；厨房和客厅有独立晾晒区域，实用性较强。

户型缺点：两个卫生间均为暗卫设计，环境潮湿容易滋生细菌；卧室过道面积大，空间面积浪费大。

其他户型还有144㎡三室一厅两卫。

户型亮点：卧室和厨房有独立晾晒区域，实用性较强。主卧带有独立卫生间和飘窗。

户型缺点：厨房朝西，存在西晒问题，加速房间家具老化；主卫是暗卫设计，通风性比较差。

西局欣园南区共11栋楼，其中9号楼、10号楼、13号楼离幼儿园近方便孩子上学，但是此区域会稍微嘈杂。4号楼、7号楼、9号楼、12号楼、13号楼离门口较近，出去以后会有地铁站和公交站，方便人们出行工作。相对情况下11号楼和6号楼比较安静适合休息和室内生活。

1、小区户型主要以大户型为主，品质高，宜居性较强，适合改善居住空间和注重生活品质的人群。

2、小区内拥有两个广场供人们消遣娱乐，广场范围大适合群体活动，还装有健身器材、儿童滑梯等，不仅如此小区外也有公园等娱乐场所，并且小区距离医院较近方便解决一些紧急情况。适合对周边便利程度有需求的人群。

3、小区距离地铁9号线七里庄地铁站和地铁10号线西局地铁站较近，步行在10分钟以内。此外，小区各个大门口处还有多个公交站。比较适合日常乘坐公共交通工具出行的上班族。

截止2021年7月份，七里庄板块内暂无新盘在售，而距离板块最近的新盘是玉泉营板块内的新房项目——葛洲坝中国府。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产有限公司打造的别墅项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为1975万/套起。而西局欣园南区在售的最大户型也仅有144㎡的三居，总价为1256万，从总价和购房人群角度来看，西局欣园南区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对七里庄板块二手房市场造成冲击。

西局欣园南区周边二手房的报价在6.0万/㎡-6.9万/㎡，其中西局欣园南区和六里桥家园与望园西里小区整体相差不大，且距离较近，故选择这两个小区进行对比。