世华水岸C区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由宋家庄板块于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区楼栋品质比较好，环境较为整洁安静，绿化方面做的也是比较好的。

2、小区内停车位充足，有地上停车位和地下停车位，车位比户数都多，停车方面非常的便捷。

3、小区周边配套比较全面，不远处就有着启航超市、金港城生活广场、还有建都医院等。

4、小区周边有两个休闲公园榴彩公园、石榴庄公园，都在1.5公里范围内，生活休闲配套较为全面。

据幸福里app2021年8月5日数据显示，世华水岸C区小区8月挂牌均价63510元/㎡，环比上涨，近半年小区的的挂牌均价有小范围的上下波动，但是影响不大，均在正常值范围内，居民不用担心房价有较大波动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的143㎡的三居室为例，报价970万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房源首套首付为380万左右，二套首付为776万左右。

小区有114㎡的两居，157㎡的三居。

小区主力户型为114㎡的三室两厅

户型亮点：客厅带阳台，有单独晾晒区域；厨房带窗户，利于油烟排放；卫生间为明卫，通风好。

户型缺点：家务动线和访客动线相互交叉，互相干扰；卫生间和卧室正对，私密性差。

小区其它户型为157㎡的三室两厅

户型亮点：厨房带窗，油烟利于排放；客厅带阳台，有较大的晾晒区域；卫生间为明卫，通风好；卧室南北朝向，采光采阳好。

户型缺点：过道面积大，面积浪费；卫生间为暗卫，不利于通风，容易滋生细菌。

小区共有7栋楼，均为板楼设计，户型方面每栋楼均有分布，并且都是一梯两户设计。楼栋品质都很好，并没有大的差异。1号楼、3号楼、5号楼靠近北边马路，相对来说出行较为方便，但晚上过往车辆产生的噪音可能会影响住户休息。南面7号楼背靠石榴庄公园，相对来说比较安静。用户凭自行需求进行选择。

1.小区1公里左右有石榴庄地铁站可以乘坐地铁10号线，推荐在地铁10号线沿线工作的上班族入住。

2.小区绿化优美，住户密度低，是个小型社区，并且楼栋品质好，适合想要改善生活品质的人群考虑。

3.小区周边就有比较完善的商业休闲配套，背后就是石榴庄公园，对生态休闲有要求的人群可以考虑。

截止2021年8月份，丰台宋家庄板块内有新房在售，分别为北京金茂府二期和北京金茂府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司开发建造的住宅项目，2021年8月份的均价为103000元/m²，户型两居室、三居室、四居室都有，总价最低为2165万/套起。而世华水岸C区在售的最大户型为190㎡的两居，总价为1300万，从总价和购房人群角度来看，世华水岸C区与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

北京金茂府是由北京鎏庄房地产开发有限公司开发建造的别墅项目，2021年7月份的均价为130000元/m²，户型均为四居，总价最低为2900万/套起。而世华水岸C区在售的最大户型为190㎡的三居，总价为1300万，从总价和购房人群角度来看，世华水岸C区与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.9万/㎡-6.4万/㎡，其中彩虹城二区和顶秀欣园东宛与世华水岸C区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。