东庄小区位于丰台区右安门外商圈内，整体位于南二环、南三环之间，东至马家堡东路，西近菜户营南路，北至南护城河，南临南三环西路。板块北侧靠近白纸坊和陶然亭商圈，北侧为马家堡商圈，西侧为菜户营商圈。板块内交通便利，南二环、南三环双线平行，同为丰台区东西向主要城市道路，可以通往木樨园、玉泉营等地；南北走向的开阳路贯穿板块中部，直达宣武门等地；地铁4号线和地铁14号线东段的北京南站站点，以及北京南站火车站均位于板块内部，为居民的通勤和出行提供了便利。

右安门外商圈发展较早，二手房小区集聚，板块内部的配套设施较齐全。商业方面，板块内有万达广场（西铁营店）、U-SHOW悦秀城生活广场、家乐福超市等，居住区底商类型丰富，能满足居民的基本生活需求；医疗方面，板块内有丰台右安门医院、丰台区妇幼保健院，以及三甲医院首都医科大学附属北京佑安医院；生态休闲方面，板块内有万芳亭公园、北京辽金城垣博物馆、玉林里体育文化广场等，还有凉水河流经板块中部，居民可以在河堤两岸散步休闲；

产业方面，板块内部的北京南站是国家特等客运站，主要以轨道交通产业为主，周围还有较多政府机构和社会团体，空间设施及经济环境偏社区化。目前商圈价值主要体现在交通优势、居住配套方面，是丰台传统的主要居住区之一。板块内无新房在售，二手房小区大多数建于2000年以前，次新房优质小区较少；商圈内的居住人群主要以丰台区本地人、企事业单位职工等；随着区域的发展成熟和购房理念的变化，部分在西单、金融街、中关村以及地铁4号线沿线商圈工作的中青年群体在右安门外商圈购房。

2016年至2021年7月末，右安门外商圈内有一处土地出让。2017年7月，北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地被金茂+世茂+国瑞联合体以78.2亿和54%的自持比例摘得地块。该地块为“限竞房”项目，均价不超过79459元/平，最高单价不得超过83432元/平，项目案名为佑安家园（佑安府）。

截止到2021年7月底，丰台区在今年共出让三块土地，主要位于长新店镇张郭庄村、郭家坟等地。丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会信息显示，丰台2年内将供应12宗住宅地块，这12宗地总计建筑面积174万平米，其中住宅建筑面积为140万；根据土拍市场两集中的政策，计划分三个批次进行供应。从拟出供应地块区位图上看，近两年丰台区计划出让的地块距离右安门外商圈较远，短期内不会对板块房价造成太大的影响。

丰台区在首都城市格局中，既属“一主”又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。丰台区将成为具有国际竞争力的智能制造创新区、具有全球影响力的金融发展新区、具有国际先进水平的首都商务新区。右安门外商圈处于丰台与未来首都功能核心区的交汇处，坐享南二环与城市轨道交通及丰台区产业规划升级的红利。

交通方面，丰台区将构建高效便捷城市交通体系，充分发挥重大交通枢纽布局汇聚优势。全力服务和保障丽泽城市航站楼、丰台站、北京西站、北京南站“三站一楼”高水平建设运营。右安门商圈处于北京南站和丽泽城市航站口的中间区域，地理位置特殊且意义重大，受丽泽商圈政策红利的辐射影响，右安门外商圈有望迎来新的发展。此外，丰台区将全面推动市政工程建设，提升北京南站周边整体风貌形象。

地铁14号线是北京市东西方向的大动脉，其西段和东段都已开通。受到丰台丽泽商务区规划变动的影响，中段还有5公里左右迟迟未能开通。地铁14号线中段途径右安门外商圈，板块内有西铁营站、景风门站（暂定）两个站点。北京市重大项目办表示，按照计划和当前工程进展，14号线剩余段将于2021年底建成通车，14号线也将实现全线贯通；此外，景风门站也是地铁19号线的途经站点之一，地铁通车后可与2号线、4号线、大兴机场线等9条线路换乘，目前该条线路尚在建设过程中，一期计划2021年底通车。地铁线路通车运行不仅对城市交通问题的解决形成有力支撑，为居民的出行和通勤提供了更多的选择，多条地铁聚合也会使得各种形式的商业以车站为中心布局，地下商圈和地上商圈互为依托，呈现商业集中效应，为右安门外商圈的产业升级重塑注入新的活力。

商业方面，推动消费向体验化、品质化和数字化方向提档升级，服务北京国际消费中心城市建设。聚焦中关村丰台园、丽泽金融商务区、方庄、马家堡等重点区域，坚持主题特色培育与功能品质升级相结合，着力打造西铁营商圈等高品质消费圈。另外，由于右安门外商圈临近丽泽金融商务区，随着丽泽金融商务区产业空间不断释放，金融企业不断集聚，在政策和市场的双重红利下，右安门外商圈的未来也着实令人期待。

1.小区是1979年-1999年建成的老小区，外立面维护完善，环境安静，居住氛围好。

2.小区内中小户型都有，能满足不同类型购房者的需求：37㎡-41㎡的小户型，总价低，适合刚需人群；58㎡-78的中户型，户型较多，可选择性强。

3.小区周边已经形成了完善的商业配套，步行几分钟就可以到超市、餐馆、银行等。驾车6分钟左右就可以到百荣世贸商城，可以满足不同购物需求的人群。

4.交通方面，小区出门便有公交站台，小区南门对面就是地铁站，交通相对来说较为便利。

根据幸福里APP显示，截止到2021年7月28日，该小区挂牌房源有17套，该小区在2021年7月份的挂牌价格为61439元/㎡，环比上升0.24%，从近半年的价格走势图来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型57㎡两居室为例，报价355万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。理论上该套房源首套首付约为124万，二套首付约为213万。

小区的主力户型有62㎡的两居室

户型亮点：主卧朝东向，采阳效果较好，次卧带阳台，可晾晒衣物。

户型缺点：暗卫设计、干湿不分离，容易滋生细菌；卫生间距离主卧、次卧较远，使用不方便。

小区其他户型还有74㎡三居室

户型亮点：主卧朝南，采光、采阳效果好，各功能区较为方正，利用率高。

户型缺点：卫生间干湿不分离，容易滋生细菌，入户门离卧室较近，私密性不好。

小区共22栋楼，小区18号楼、12号楼、13号楼距离北门较近，4号楼、7号楼、24号楼距离南门较近进出方便。8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、15号楼、16号楼处于小区中部，环境相对安静且临近小花园，适合对环境有需求的的家庭入住。

1.小区邻里相处融洽，居住氛围好，生活舒适度较高，适合对小区居住环境有要求的人群。

2.小区内户型种类齐全，主要以小户型为主，价格较低，适合购房预算不高的人群。

3.周边交通便利，小区出南门就是北京南站地铁站，北门旁边就是陶然亭南门公交站，适合以公交和地铁通行为主的人群。

截止2021年7月份，右安门外商圈内没有新盘在售，距离右安门外商圈最近的是新宫板块内有新盘在售，分别为中粮天恒天悦壹号和秦禾金府大院。

中粮天恒天悦壹号是由北京悦恒置业有限公司开发建成的，中粮天恒天悦壹号均价为8.5万/㎡，150㎡四居，总价最低为1250万/套起。而在东庄小区最大在售户型只有78㎡三居，总价为429万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

秦禾金府大院是由北京侨禧投资有限公司开发建设的小区，秦禾金府均价为7.5万/㎡，其中362㎡四居，总价最低为2600万/套起。而在东庄小区最大在售户型只有78㎡三居，总价为429万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

中粮天恒天悦壹号和秦禾金府大院两个小区都适合改善人群和有一定经济实力的人群，而东庄小区更适合右安门外商圈的刚需人群。新盘在售也不会对右安门外商圈的二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.9万/㎡-8.5万/㎡，其中开阳里六区和开阳里八区与小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。