世华水岸F区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由宋家庄板块于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区楼栋品质比较好，背靠石榴庄公园，环境较为整洁安静，绿化方面做的也是比较好的。

2、因为大部分老人的缘故，小区内停车位较为充足，还有着地上停车位和地下停车位，停车较为便利。

3、小区周边配套比较全面，不远处就有着启航超市物美大卖场、金港城生活广场、还有医院等。

4、小区周边交通便利，小区居民步行七八分钟即可到达地铁石榴庄站，小区大门口就有公交站，居民日常出行比较便利。

据幸福里app2021年8月5日数据显示，世华水岸F区小区8月挂牌均价59322元/㎡，对比上月没有上涨。近半年小区的的挂牌均价有小范围的上下波动，但是影响不大，均在正常值范围内，居民不用担心房价有较大波动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的107㎡的三居室为例，报价738万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房源首套首付为295万左右，二套首付为590万左右。

2021年7月份小区有114㎡的两居、151㎡-155㎡的三居、182㎡的四居。

其中主力户型有164㎡三室两厅两卫

户型亮点：主卧次卧朝南，另一个次卧朝北，南北朝向采光好；客厅带有阳台，可作为单独的晾晒区域，实用性强，南北通透。

户型缺点：次卫采用暗卫设计，通风条件差，容易滋生细菌；客厅过道占用面积大，造成空间浪费。

其他户型有114㎡两室两厅两卫

户型亮点：主卧朝南，采光好；客厅带阳台，可作为单独晾晒区域；卫生间采用明卫设计，通风好。

户型缺点：过道面积过大，资源浪费；动静不分区，影响住户休息。

小区一共有6栋楼均是板楼，都为一梯两户设计。5号楼-7号楼南面就是石榴庄公园，较为安静，适合睡眠不是很好的人群，但相对距离小区大门较远。1号楼-4号楼距离大门近，住户出行较为方便，适合行动不便的人群。

1.小区1公里左右有石榴庄地铁站可以乘坐地铁10号线石榴庄地铁站，推荐在地铁10号线沿线工作的上班族入住。

2.小区绿化优美，并且周边还有这石榴庄公园，适合想要改善自身生活品质的改善人群。

3.周边就有比较完善的商业休闲配套，为居民生活带来了诸多便利，对休闲生活有要求的的人群。

截止2021年8月份，丰台宋家庄板块内有新房在售，分别为北京金茂府二期和北京金茂府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司开发建造的住宅项目，2021年8月份的均价为103000元/m²，户型两居室、三居室、四居室都有，总价最低为2165万/套起。而世华水岸F区在售的最大户型为190㎡的两居，总价为1300万，从总价和购房人群角度来看，世华水岸C区与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

北京金茂府是由北京鎏庄房地产开发有限公司开发建造的别墅项目，2021年7月份的均价为130000元/m²，户型均为四居，总价最低为2900万/套起。而世华水岸F区在售的最大户型为191㎡的四居，总价为1400万，从总价和购房人群角度来看，世华水岸F区与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.9万/㎡-6.4万/㎡，其中彩虹城二区和顶秀欣园东宛与世华水岸F区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。