怡然家园位于北京市丰台区,属丰台角门板块,板块位于北京南四环内。内含一条地铁线路,一个中型购物中心,一个农贸市场,商业、教育、医疗配套均衡发展,是丰台各版块中发展较早且较为成熟的板块。
板块内包含一条地铁线路为10号线,为北京第二条环形地铁线路,途经海淀区、丰台区、朝阳区,国贸、三元桥、海淀黄庄、六里桥等重点商业区,目前中间可换乘14条地铁线路,可通往北京各个核心区。
角门板块作为丰台区主要住宅板块之一,内部聚集了大量的二手房,居住氛围浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善;商业方面,板块内有银泰百货、北京华联以及鑫利厚农贸市场等;教育方面有北京轻工技师学院等高校以及西马金润小学、角门小学、北京市第十八中学(分校)等中小学;医疗方面,区域内有三甲医院北京博爱医院、北京嘉禾医疗美容医院、北京丰台怡康医院;休闲方面则有万芳亭公园、槐新郊野公园。 角门板块区域内产业发展较为薄弱。早前板块周边以批发集散为主,有大红门国际商贸城,新世纪服装市场,等数十个专业市场,形成了完整的产业链。后随着区域整治及产业升级,各类文化科技及高精尖企业也相应落户丰台,金融、科技、商务是目前产业的主要组成部分,加上板块属于桥头堡的位置,和其他板块相互辐射,意味着未来会有更多发展的可能。
板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由角门板块于板块早期开发建设完善,目前可开发土地稀缺,新房稀缺,二手房挂牌数量较多,截止到2021年8月1日根据幸福里APP显示,角门板块二手房均价57402元/平,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
2020年以来该板块内没有住宅用地入市。根据中国土地市场网的数据来看,与板块紧邻的马家堡板块2018年有一块土地出让,是丰台区马家堡东路7号0502-614地块F1住宅混合公建项目,面积为1.798759公顷,但是土地主要用途为公共租赁住房用地,约定竣工时间为2022年,所以对角门板块二手房整体冲击不会太大。目前板块内有一个在售新房,福海棠·华府,均价72000元/平起,总价1550万/套,属于高端别墅项目,对普通住宅市场冲击较小。
根据规划丰台区制定了五大战略定位,其中一项定位为“首都商务新区”,2018年7月召开的丰台区委十二届六次全会上提出,“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内,规划建设首都商务新区”。
角门板块部分面积正处于规划之中,未来区域将会更加炙手可热。近几年丰台区一直在积极地进行棚户区改造,对角门板块周边的的居住情况和环境治理起到了较好的帮助,像角门甲4号区域环境整治就一直在推进中,不仅如此,对于角门板块内的老旧小区进行改造翻新,也让原本的老旧小区焕然一新,未来将会吸引更多的年轻置业者前来选择购房。根据丰台区发布的规划草案,将升级角门板块内的重要主干路马家堡东路,增加南北向次干路、分流南苑路交通,增加东西向次干路,提升首都商务新区可达性,能够承载更多在京工作者的居住需求。便利的交通条件,对角门板块的后续发力奠定了基础。
1、小区内绿化环境较好,绿意盎然,还有果树,较为宜居。
2、小区户型种类多样,有一居室到四居室的户型,基本上可以满足各类购房者的需求。
3、小区周边配套设施较为完善,生活便利,银行、超市等基本齐全,可以满足居民们的日常生活需求。
4、小区附近有地铁站和公交站,出行较为便利。
截止2021年8月1日,根据幸福里APP显示,该小区在2021年8月的挂牌价格为53958元/㎡,环比持平,自2021年3月起到8月该小区相对较为稳定,对于环比上升和下降幅度均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
具体购房成本方面,拿幸福里APP上显示在售的户型84㎡的两居为例,报价483万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%,理论上该套房源首套首付为193万,二套首付为386万。
小区户型有45㎡-54㎡一居、76㎡-96㎡两居、79㎡-189㎡三居、165㎡-187㎡四居。
户型面积 | 96㎡两居 | 94㎡两居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 主卧朝南且带阳台,采阳好;卫生间有窗,通风性较好;有独立储物间,可以储存物品。 | 客厅朝东且带阳台,阳台可作为晾晒区;主卧、次卧、厨房均朝东,主卧带飘窗,次卧带阳台,采光好;动静分区,娱乐与休息互不冲突。 |
户型缺点 | 南北不通透,通风性较差;卫生间与厨房共同过道,会有异味冲突;动静不分区,起居线与家务线有冲突。 | 过道面积较多浪费;卫生间为暗卫,不通风,容易滋生细菌;户型不方正,有缺角。 |
1、北区的3号楼、8号楼、9号楼和南区的7、8、11号楼靠近交通道路,临路的房子较吵,不推荐老人居住。
2、南区的1号楼、2号楼、3号楼靠近底商,适合日常需求较大的人群居住。
3、剩余的其他楼栋都在小区中间,相对来讲比较安静,适合有老人的家庭居住。
1、小区户型相对较为齐全,价格也相对较为合理,推荐预算充足的改善型人群。
2、小区附近还有商场,商业配套较为完善,推荐喜欢购物逛街的人群居住。
3、小区位于丰台区角门商圈,在南四环中路周边,多条地铁线路交叉覆盖,出行较为便利,推荐上班以地铁或公交为主的人群。
截止2021年8月份,马家堡板块无新房源可售,故选角门板块在售新房,在售新盘为福海堂·华府。
福海堂·华府是由北京翰达金晟置业有限公司房地产开发打造的小区项目,2021年8月的均价为7.2万/㎡,三居的总价1550万/套起。而怡然家园在售的最大户型也仅有189㎡的四居,总价为880万,从总价和购房人群角度来看,怡然家园与该项目不具可比性。新盘预售,也不会对角门外板块二手房市场造成冲击。
小区周边二手房的报价在4.9万/㎡-7.4万/㎡,其中怡然家园和西马小区与枫南世嘉整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 怡然家园 | 西马小区 | 枫南世嘉 |
位置 | 北京市丰台区角门 | 北京市丰台区角门 | 北京市丰台区角门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/已购公房/一类经济适用房 | 商品房/已购公房/二类经济适用房 |
售价 | 53958元/㎡ | 57767元/㎡ | 59413元/㎡ |
交房时间 | 2004年 | 1996年-2002年 | 2006年-2007年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 塔板结合 |
户型面积 | 45㎡-54㎡一居 76㎡-96㎡两居 79㎡-189㎡三居 165㎡-187㎡四居 | 47㎡-61㎡一居 65㎡-85㎡两居 75㎡-80㎡三居 | 66㎡-82㎡两居 113㎡三居 |
物业 | 北京国泰安物业管理有限公司 | 北京市西马物业管理有限公司 | 北京筑宇物业管理有限公司 |
物业费 | 0.55元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-0.60元/㎡/月 | 1.96元/㎡/月 |
优点 | 1、小区距地铁站和公交站仅需步行4分钟左右,交通便利 2、停车位充足,停车方便 3、在售户型覆盖广,购房者有更多选择 | 1、距离地铁仅需步行3分钟左右,交通较为便利 2、绿化较好,环境优美 3、周围有商场,购物便利 | 1、绿化环境好,空气新鲜 2、小区底商较多,生活便利 3、居住密度较低,居住较为舒适 |
缺点 | 1、小区内道路管理不当,道路不平整 2、非机动车乱停乱放,道路拥挤 3、杂物有堆放,造成行动不便 | 1、楼道内有杂物,造成行动不便 2、建筑时间较早 3、小区内机动车与非机动车乱停放,道路拥挤 | 1、户型选择较少 2、物业费相对较贵,生活成本高 |
分析 | 三个小区都处于角门商圈,距离较近且小区售价相差不多,共享角门商圈和附近大红门商圈的生活、交通、休闲、医疗等配套设施,枫南世嘉与怡然家园和西马小区相比,主要是枫南世嘉物业费较高,怡然家园和西马小区可以减少生活成本,推荐对生活成本有要求的人群居住。怡然家园与西马小区和枫南世嘉相比主要优点是,怡然家园的户型较为齐全,面积覆盖较广,推荐适应于面积需求较大的人群。西马小区相对怡然家园和枫南世嘉来讲,周边商业相对较为齐全,推荐看重周边商人群居住。总的来说,怡然家园户型多且比较便宜,对于经济预算少的购房者和家庭成员比较多的购房者来说可以选择。 |