诚苑南里小区位于丰台区东部的新宫商圈，新宫板块地处南四环到南五环之间，西临花乡板块，东临和义板块，北临草桥板块，南接大兴西红门商圈。商圈内有地铁4号线以及在建的地铁19号线，地铁4号线可以到达国家图书馆、中关村、北京大学东门、圆明园等地，在建的地铁19号线预计2021年底开通运营，可以到达金融街、积水潭等地。

新宫这个名字是古代京城南的皇家狩猎场留下来的地名，过去很长一段时间都处于比较落后的农村面貌，杂草丛生的空地、低矮的平房、坑坑洼洼的道路……近年来，随着北京城南行动计划的不断推进，新宫板块加速了城市化进程，正在经历从农村到城市的变迁，旧村子已经被拆除殆尽，大量小区、高楼拔地而起，但目前仍有大片空地。总体来看，目前该区域处于从农村到城市的过渡时期，虽然相比过去，城市基础设施、公共服务、整体面貌有了很大的改善，但总体上还处于城市化建设的初期，还留有农村时代的痕迹。

北京大兴国际机场的投入运营、城南行动计划、京津冀协同发展以及雄安新区成立等一系列的政策支持一度让城南受到众多开发商热捧，但从实际情况来看，尽管城南行动计划已启动十余年，从最直观的GDP数据来看，效果并不明显。

在这样的背景下，北京“十四五”规划纲要明确提出，要“加快城南地区崛起”。在政策的支持下，新宫板块发展一度被看好，加上受到丽泽金融商务区、中关村丰台园区（东区）以及首都商务新区的辐射，该板块的价值在近年来有了很大的提升。从具体情况来看，该板块并不属于丰台区重点发展的区域，但在城南整体发展往前推进的背景下，未来发展还会持续推进，但距离高度发达的程度还有很长一段路要走，由于地处南四环，距离北京内城不远，加上政策的支持，该区域的总体房价并不低。近几年，新宫正在努力打造“中国摄影第一村”。

房屋类型上，该区域以二手房为主，新房有中粮天恒天悦壹号和泰禾金府大院，都属于高端楼盘，除此之外还有新的写字楼项目丰台大悦春风里。由于是近年来才开始的城市化建设，所以板块内二手房楼龄较新，很多都是2010年以后所建，很少有2000年之前建设的小区，开发商有北京城建、北京飞腾等，板块内绿化较充足，有海子公园、槐新公园、桃苑公园等，二手房以100㎡以下中小户型为主，新房都是面积较大的高端改善户型。

居住人群上，以区域原住民为主，有很多回迁户，还有一些北漂刚需购房人群以及改善置业人群，此外，也有不少在地铁4号线沿线上班的租房和购房人群。

该区域近年来出让了大量的住宅用地，主要是旧村改造项目，2015年至今，土拍市场上一共有五块住宅用地出让，竞得房企有中粮、天恒、华侨城、招商局、中国电建等，其中中粮首创天恒联合体85.95亿夺得的北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块就是天悦壹号的前身。

该区域周围目前发展较好的是丽泽金融商务区，丽泽金融商务区定位为“金融＋科技”，是引领北京南部地区整体发展的关键节点，目前正处于高速发展阶段，会在未来较长一段时间内持续对新宫商圈地块价值的提升起到积极影响。随着近年来新宫板块住宅地块的不断出让和建设，该板块的二手房价格也有一定的上升。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》将新宫商圈划分到南中轴-南苑文化板块，对于南中轴-南苑文化板块，要深入挖掘南中轴-南苑辽金元明清皇家苑囿历史文化资源，同时植入国家文化展示、国际文化交往等功能，促进生态文化与现代城市的和谐共生。新宫作为该板块的重要组成部分，未来将朝着这个方向不断推进。

总体来看，新宫板块未来还具有一定的发展潜力，近年来一直处于从农村到城市化的缓慢推进状态，但该商圈并不是丰台区规划中的重点发展区域，近年来正在以摄影为重点方向不断发展。未来，该板块在城南行动计划的带动以及丽泽金融商务区的持续发展、南中轴-南苑文化板块的建设推进下，将重点发展文化领域，尤其是历史文化生态方面，同时继续朝着完善城市公共服务和基础设施、改善区域面貌、加快城市化进程的方向推进。

1、小区户型涵盖范围广，一居到四居均有，选择性更多，可以满足不同类型购房者。

2、小区单价比较低，最小的一居240万，最大的四居525万，比较适合刚需人群。

3、小区出行五分钟就可到五爱屯公交站，骑车7分钟就可达地铁4号线新宫站，为小区居民的日常出行带来了不小的便利。

4、小区内部配套齐全，卫生服务站、超市均有，居民的基本生活都能得到基本的满足。

2021年6月21日，小区挂牌均价为41974元/㎡，环比上涨0.33%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，房价总体是稳定的状态。根据幸福里APP查询，2021年6月21日，幸福里挂牌房源共14套，挂牌房源有55㎡-79㎡的一居室、55㎡-115㎡的两居室、99㎡132㎡的三居室、138㎡的四居室，总价在240万-525万之间。

具体购房成本方面，拿在售的82㎡的两居室为例，报价350万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为122.5万，二套首付为210万。

2021年6月21日，小区有24套挂牌房源，小区的主力户型有74㎡的两室一厅。

户型优点：南北通透，卧室朝南，并且大有落地阳台，房间采光好；

户型缺点：采用暗卫设计，通风性差。

小区的其他户型有99㎡的三室一厅。

户型优点：南北通透，三个卧室均超南，房间采光好；

户型缺点：空间浪费大，采用暗卫设计，通风性差。

楼栋选择方面，小区共有7栋住宅楼，全部都是板楼，其中1号楼和2号楼总高九层有电梯，但是电梯只通往七层和九层，如果想要选择高一点楼栋的人群可以选择这两栋楼。每栋楼都有一居和两居，其中2号楼、7号楼、8号楼有三居户型，想要买三居的可以选择这几栋楼，4号楼和5号楼有四居户型。

适合购买小区的人群有两类：

小区主要以小户型为主，总价相对来说不高，小一居和小两居适合单身自住、刚结婚准备要小孩儿的家庭和预算不是特别充足的购房人；

以地铁4号线大兴线为主要通行方式的上班族可以优先考虑。

截止2021年新宫板块范围内有四个新盘在售，分别是丰台大悦春风里、中粮天恒天悦壹号、天悦壹号和秦禾金府大院。

其中丰台大悦春风里是写字楼，均价是52000元/㎡，预购总价是3120万。中粮天恒天悦壹号在售的户型仅有150㎡-175㎡的四居室，均价为85000元/㎡，预购总价是1250万，更适合改善人群和对住房有较高要求的人群。天悦壹号在售的户型仅有220㎡-280㎡的五居室，并且是别墅，均价为85000元/㎡，预购总价是1900万，秦禾金府大院距离翠海明苑小区最远，在售的户型仅有175㎡的四居室，均价为82000元/㎡，预购总价是1400万。而诚苑南里小区的大户型也99㎡132㎡的三居室、138㎡的四居室，总价在415万-525万之间，本小区与新房不具可比性。

小区周边二手房的报价在4.2万元/㎡-5.0万元/㎡之间，其中小区与阳光星苑和南庭新苑小区整体相差不大，并且距离较近，故选择这两个小区作对比。