顶秀欣园东苑小区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。

目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区内部环境好，绿化面积大、绿植种类多，楼身外立面保持良好，小区品质较高。

2、小区里板楼采用一梯两户设计，通透性更好一些，而且同等价位的房子，板楼的使用面积更大，实用性强。

3、外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面的需求，小区两侧还有小型公园。

4、交通方面，小区出门便有公交站台，附近还有地铁站，交通相对来说较为便利。

顶秀欣园东苑小区经幸福里APP于2021年7月查询挂牌价格为56826元/㎡，挂牌房源以53㎡-61㎡一居室和80㎡-87㎡两居室居多，总价在313万-550万之间。根据幸福里APP显示，小区当前环比上月增长0.02%，近半年内环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，购房者不用担心小区有较大浮动的价格变动。

举例：

购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准来看，小区内大多数二手房为普宅，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%。如果买81㎡的两居室，总价为460万，那么首套首付约为161万，二套首付约为276万。

小区的户型有53㎡-61㎡一居、80㎡-87㎡两居、107㎡三居。

小区的主力户型有61㎡一室一厅

户型亮点：公私分区，户型私密性较强；卧室带独立阳台，可作为晾晒区；明卫设计，通风性好。

户型缺点：存在缺角；卫生间距离厨房太近，对厨房卫生会有一定影响。

小区还有81㎡三室一厅

户型亮点：客厅带阳台，有独立的晾晒区域；明厨设计、卫生间干湿分离、主卧带有飘窗通风性好。

户型缺点：家务动线与起居动线有重合部分，给生活带来不便；暗卫设计，通风性较差，容易滋生细菌；客厅到卧室的过道面积大，造成空间浪费。

顶秀欣园东苑小区共8栋楼，塔楼有7栋，6层板楼有1栋。其中顶秀欣园东苑2号楼下有底商，生活比较便利，对生活便利性有一定要求的人群可以选择；3号楼、4号楼、7号楼、8号楼距离小区出入口近，进出方便，更适合上班族选择；5号楼位于小区中心，远离周边主要道路，相对于小区其他楼栋比较安静，更适合老年人居住。

1、小区内部环境好，有花园，而且健身器材比较齐全，邻里关系和睦，适合买房养老的人群。

2、小区内以小户型为主，面积小，总价低，上车价313万起，更容易满足刚需人群的需求。

3、小区距离地铁10号线和地铁5号线换乘站宋家庄站步行只需13分钟，出行交通便利，适合以地铁10号线和地铁5号线为主要通行方式的上班人群。

截止2021年7月份，宋家庄外板块内有新盘在售，分别为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的住宅项目，2021年7月的均价为10.3万/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而顶秀欣园在售的最大户型也仅有107㎡的三居，总价为655万，从总价和购房人群角度来看，顶秀欣园小区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的住宅项目，2021年月的均价为8.7万/㎡，均四居，总价最低为1113万/套起。从总价和购房人群角度来看，顶秀欣园东苑小区与该项目也不具可比性。新盘预售，不会对宋家庄外板块二手房市场造成较大冲击。

顶秀欣园东苑小区周边二手房的报价在5.0万/㎡-7.5万/㎡，其中翠庭园和世纪星家园与顶秀欣园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。