玉林里小区小区位于丰台区右安门外商圈内，整体位于南二环、南三环之间，东至马家堡东路，西近菜户营南路，北至南护城河，南临南三环西路。

板块北侧靠近白纸坊和陶然亭商圈，北侧为马家堡商圈，西侧为菜户营商圈。板块内交通便利，南二环、南三环双线平行，同为丰台区东西向主要城市道路，可以通往木樨园、玉泉营等地；南北走向的开阳路贯穿板块中部，直达宣武门等地；地铁4号线和地铁14号线东段的北京南站站点，以及北京南站火车站均位于板块内部，为居民的通勤和出行提供了便利。

右安门外商圈发展较早，二手房小区集聚，板块内部的配套设施较齐全。商业方面，板块内有万达广场（西铁营店）、U-SHOW悦秀城生活广场、家乐福超市等，居住区底商类型丰富，能满足居民的基本生活需求；

医疗方面，板块内有丰台右安门医院、丰台区妇幼保健院，以及三甲医院首都医科大学附属北京佑安医院；生态休闲方面，板块内有万芳亭公园、北京辽金城垣博物馆、玉林里体育文化广场等，还有凉水河流经板块中部，居民可以在河堤两岸散步休闲；

产业方面，板块内部的北京南站是国家特等客运站，主要以轨道交通产业为主，周围还有较多政府机构和社会团体，空间设施及经济环境偏社区化。目前商圈价值主要体现在交通优势、居住配套方面，是丰台传统的主要居住区之一。

板块内无新房在售，二手房小区大多数建于2000年以前，次新房优质小区较少；商圈内的居住人群主要以丰台区本地人、企事业单位职工等；随着区域的发展成熟和购房理念的变化，部分在西单、金融街、中关村以及地铁4号线沿线商圈工作的中青年群体在右安门外商圈购房。

2016年至2021年7月末，右安门外商圈内有一处土地出让。2017年7月，北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地被金茂+世茂+国瑞联合体以78.2亿和54%的自持比例摘得地块。该地块为“限竞房”项目，均价不超过79459元/平，最高单价不得超过83432元/平，项目案名为佑安家园（佑安府）。

截止到2021年7月底，丰台区在今年共出让三块土地，主要位于长新店镇张郭庄村、郭家坟等地。丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会信息显示，丰台2年内将供应12宗住宅地块，这12宗地总计建筑面积174万平米，其中住宅建筑面积为140万；

根据土拍市场两集中的政策，计划分三个批次进行供应。从拟出供应地块区位图上看，近两年丰台区计划出让的地块距离右安门外商圈较远，短期内不会对板块房价造成太大的影响。

丰台区在首都城市格局中，既属“一主”又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。

丰台区将成为具有国际竞争力的智能制造创新区、具有全球影响力的金融发展新区、具有国际先进水平的首都商务新区。右安门外商圈处于丰台与未来首都功能核心区的交汇处，坐享南二环与城市轨道交通及丰台区产业规划升级的红利。

交通方面，丰台区将构建高效便捷城市交通体系，充分发挥重大交通枢纽布局汇聚优势。全力服务和保障丽泽城市航站楼、丰台站、北京西站、北京南站“三站一楼”高水平建设运营。

右安门商圈处于北京南站和丽泽城市航站口的中间区域，地理位置特殊且意义重大，受丽泽商圈政策红利的辐射影响，右安门外商圈有望迎来新的发展。此外，丰台区将全面推动市政工程建设，提升北京南站周边整体风貌形象。

地铁14号线是北京市东西方向的大动脉，其西段和东段都已开通。受到丰台丽泽商务区规划变动的影响，中段还有5公里左右迟迟未能开通。地铁14号线中段途径右安门外商圈，板块内有西铁营站、景风门站（暂定）两个站点。

北京市重大项目办表示，按照计划和当前工程进展，14号线剩余段将于2021年底建成通车，14号线也将实现全线贯通；此外，景风门站也是地铁19号线的途经站点之一，地铁通车后可与2号线、4号线、大兴机场线等9条线路换乘，目前该条线路尚在建设过程中，一期计划2021年底通车。

地铁线路通车运行不仅对城市交通问题的解决形成有力支撑，为居民的出行和通勤提供了更多的选择，多条地铁聚合也会使得各种形式的商业以车站为中心布局，地下商圈和地上商圈互为依托，呈现商业集中效应，为右安门外商圈的产业升级重塑注入新的活力。

商业方面，推动消费向体验化、品质化和数字化方向提档升级，服务北京国际消费中心城市建设。聚焦中关村丰台园、丽泽金融商务区、方庄、马家堡等重点区域，坚持主题特色培育与功能品质升级相结合，着力打造西铁营商圈等高品质消费圈。另外，由于右安门外商圈临近丽泽金融商务区，随着丽泽金融商务区产业空间不断释放，金融企业不断集聚，在政策和市场的双重红利下，右安门外商圈的未来也着实令人期待。

玉林里小区共49栋楼，建成时间较早，所以也基本属于大家常说的老旧小区。小区主力户型有40㎡-66㎡的一居，总价255万-420万之间，适合刚需人群。另外小区还有48㎡-86㎡两居，总价288万-540万之间，以及63㎡-83㎡的三居，总价390万-620万之间，适合想要改善居住空间的人群。

小区周边配套成熟，生活便利。但目前距离地铁站位置稍远，还是更适合在本商圈或周边菜户营、广安门等商圈工作的购房者。未来19号线一期开通后，沿线积水潭、新宫、金融街等区域工作的购房者也可考虑。

小区虽然目前距离地铁站稍远，但19号线一期2021年底即将开通，未来交通便利性会有较高的提升。

2021年6月，幸福里APP显示，玉林里挂牌均价在63494元/㎡，比5月上涨0.32%，价格浮动不大。近半年价格一直处于平稳上升趋势。

目前小区挂牌房源58套，主力户型为48㎡-87㎡两居，均价5.7万/㎡-6.6万/㎡，总价310万/套-540万/套。

其他户型有40㎡-66㎡一居（均价5.2万-6.8万之间，总价265万/套-420万/套）和63-82㎡三居（均价6.2万/㎡-7.3万/㎡，总价390万/套-585万/套。）中介表示该小区主要购房人群为刚需为主。小面积、低总价的户型最受刚需年轻人欢迎。另外由于小区交通便利，这个小区还受到在海淀或丰台附近上班的白领租户欢迎。目前在租房源32套，一居室租金在4000-4800元/月，两居整租价格在4800元/月-6000元/月之间，三居整租价格在7000元/月-7800元/月，租金与周边同类小区相当。

小区在售房源面积从41㎡-86㎡之间，一室到三室均有。总价260万-590万之间。

其中主力户型42㎡一室，纯南向。卧室较大，带一个南向阳台，客厅与厨房相连，可能会有油烟问题。此户型面积小，总价低，适合单身购房者，或作为婚房使用。

56㎡两室户型，南北通透，主卧朝南，带阳台，客厅比较方正，虽然面积不足10㎡，但还是可以放得下不大的沙发和电视。此户型较为紧凑，少有浪费空间，比较实用。

玉林里小区是个比较大型的社区，共有49栋住宅楼，小区楼栋较多，楼栋品质也存在较大差异。

39、40、60、62号楼南侧有较大绿化带和凉水河，相对环境较好。

20-30号楼距离玉林小学较近，虽然方便家长接送学童，但工作日白天会有一定吵闹，经常上夜班，非正常时间作息的购房者不建议考虑。

小区周边道路均非主干道，因此街道汽车噪音对小区影响不大。

小区附近多公交地铁，出行便捷，适合在附近通勤或上班的人居住；内外部配套都比较成熟，生活便利，消费水平不高，非常适合购买力不高，消费水平较低并且在丰台右安门外板块及附近商圈上班、并且对品质要求不太高的人群居住；教育和休闲资源也较为充足，适合有萌娃和老人的家庭。

幸福里app显示，2021年6月丰台区右安门外板块无新房在售项目，距离较近的新房项目有丰台新宫板块的泰禾金府大院和中粮天恒天悦壹号。

泰禾金府大院位于地铁新宫站南800米，为普宅项目，户型为175㎡四室，单价8.2万元/㎡起，总价1400万元/套起，由于其定位为改善项目，单价、总价都比较高，与玉林里不具备可比性。

中粮天恒天悦壹号位于地铁新宫站南500米，单价8.5万元/㎡起，户型为150㎡-175㎡的四室，总价1250万元/套起，同样定位属于改善项目，与玉林里也不具备可比性。

右安门外商圈内有类似玉林里的老旧小区，也有类似开阳里八区的板塔结合旧小区。选择距离较近、价格相差不大的东滨河路2号院、开阳里八区、百合园作比较。