蒲黄榆商圈位于南二环和南三环之间，商圈东侧与方庄商圈贴合，被蒲黄榆路切开；南侧是刘家窑商圈，以南三环边界；西侧与大永定门商圈相邻，赵公口桥是最西端；北侧是天坛商圈，隔南护城河对望。

蒲黄榆商圈的区域功能定位首都商务新区核心功能承载区，同时又是南中轴文化区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、地铁五号线、地铁十四号线、蒲黄榆路等，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市鼓楼中医医院（南院区）、蒲黄榆社区卫生服务中心等，医疗资源相对匮乏。

主要商业资源有物美超市（蒲黄榆店）、世纪华联（蒲黄榆店）等。主要生态休闲资源有玉蜓公园等，另外商圈北紧邻天坛公园和龙潭公园，生态休闲环境舒适。

作为丰台的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，公房小区较多，房龄多集中在15-50年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.15万/㎡；二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应数量充足。目前商圈无新建普通住宅产品在售。

目前商圈价值主要体现在商务功能和生活配套方面。商圈内主要居住人群以本地居民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是丰台科技园、国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，蒲黄榆商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

蒲黄榆商圈地处北京中心城区，距离两个成交地块很远，而且新地块所处商圈的区域规划定位、配套级别和完善度、居住人群结构等诸多方面都与蒲黄榆商圈存在巨大差异。所以二者之间无可比性，也不存在住宅产品的替代关系，相互影响微乎其微。

蒲黄榆商圈地处南二环和南三环之间，根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，蒲黄榆商圈的板块功能定位是，首都商务新区核心功能承载区，同时又是属于南中轴文化区，其发展前景可以从两方面来看。

一是商务功能承载方面。商圈依托其完善成熟的生活配套为首都商务新区提供居住配套服务。首都商务新区是丰台区继丰台科技园和丽泽商务区之后重点打造的新“北京样板”，主要以文化功能和国际交往功能为主导，以国际商务、科技创新等为支撑，目标是要打造成为国际一流的首都商务新高地。蒲黄榆商圈在为其提供承载配套的同时，二者相得益彰，共同发展。

二是南中轴文化发展方面。南中轴丰台段是首都城市空间格局的重要组成部分，是带动城市南部地区崛起的生态文化发展轴，是未来拓展首都功能的重点地区。蒲黄榆商圈因其特殊的地理位置，未来将成为中华文化自信的重要彰显区、北京南城崛起的引领区、生态文明城市建设的样板区、和谐宜居城市建设的示范区，商圈内文化与现代城市和谐共生。

1、小区大小户型都有，能满足不同购房者的需求：39㎡-40㎡一居、48㎡-78㎡两居、65㎡-77㎡三居。

2、小区内部环境好，小区内设有活动广场，且楼栋前后有较大面积的绿化，环境相对安静，居住体验较好。

3、小区从大门出来步行6分钟就可以到地铁14号线东段和地铁5号线换乘站，步行2分钟可到达刘家窑路公交站，步行6分钟可到达定安路公交站，交通较为便利。

4、小区商业配套齐全，有丰台区铁营医院、超市、理发店、健身房等，方便了居民的日常生活。

根据幸福里APP显示，2021年7月该小区的挂牌价格为58822元/㎡，环比上月上涨0.13%，该小区的价格相比上个月有所上升。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型65㎡两居室为例，报价为350万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为123万，二套首付为210万。

小区有39㎡-44㎡的一居、48㎡-78㎡的两居、67㎡-77㎡的三居

其中主力户型有77㎡的三居

户型亮点：动静分区；卧室带阳台，可作为单独的晾晒区域；明厨设计，采光好。

户型缺点：门厅过道占地面积较大，造成空间浪费；户型有缺角；卫生间为暗卫设计，容易滋生细菌。

其他户型有63㎡的两居

户型亮点：主卧带阳台，可作为单独的晾晒区域；明厨设计，采光好；访客路线短，私密性较好。

户型缺点：户型有缺角；暗卫设计，易潮湿产生异味。

小区有25栋楼，含有2栋电梯房，为总高16层的塔楼，采用两梯七户设计，有23栋非电梯房，为总高6层的板楼。其中1号楼、3号楼-7号楼靠近小区门，居民的日常出行较为方便；

1号楼和三号楼靠近刘家窑路，小编去小区踩盘时路过刘家窑路，发现这条路的车流量较大，可能会较为嘈杂，但距离小区周边的配套也近，比较而言更为便利，适合喜欢生活便利的人群。

9号楼-11号楼、13号楼、14号楼、16号楼-18号楼位于小区中部，环境安静，更适合喜欢清静的人群。20号楼-24号楼临近小区内部的百姓顺发超市，住户购物较为便利。

1、小区内部环境较好，绿化面积大，有花园、健身区域和休闲休憩区，邻里关系和睦，适合对生活品质有要求的人群。

2、小区正门距离地铁14号线东段和地铁5号线换乘站只需步行6分钟，且200米范围内有多个公交站牌，交通便利，适合依赖地铁和公交出行的上班一族。

3、小区附近底商多，有医院、超市、银行等商铺，适合对周边生活有要求的人群。

4、小区主要居住蒲黄榆上班族，还有部分租户是周边的职工，比较适合在北京方庄购物中心和NTP新城广场的职工。

截止2021年7月份，蒲黄榆板块内无新盘在售，同在丰台区的玉泉营商圈有两套新房预售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，有三居、四居，总价最低为1600万/套起。而在售刘家窑南里的最大户型也仅有77㎡的三居，总价为436万，从总价和购房人群角度来看，刘家窑南里与该项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为2000万/套起。而刘家窑南里的最大户型也仅有77㎡的三居，总价为1370万，从总价和购房人群角度来看，刘家窑南里与该项目不具可比性。玉泉营商圈内新盘预售，也不会对蒲黄榆商圈的二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.8万/㎡-6.3万/㎡，其中蒲安里小区和蒲安东里与刘家窑南里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。