明日嘉园小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至2021年，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1.小区有一居到三居户型，虽然小区单价较高，但是小区有39㎡-40㎡小面积段户型，低总价更容易刚需购房者上车。还有129㎡-148㎡三居，使用面积大，更适合对居住品质要求更高的改善购房者。

2.交通便利：500米内有三个公交站，距离地铁10号线和地铁4号线大兴线的换乘站角门西地铁站仅不到800米，为居民日常出行提供很大便利。

3.小区内有6栋住宅楼，有3栋办公楼，所有户型都有阳台且采用飘窗设计，不影响低层采光。

4.小区周边配套成熟，周边2公里有北京博爱医院，凯德MALL（大峡谷店），丰台区师范附属小学等优质配套，无论是孩子上学，还是日常的基本生活都能得到高质量的满足。

明日嘉园小区目前截止到2021年6月，挂牌均价为65926元/㎡，在售房源10套，比上月上涨0.78%，目前挂牌房源以一居为主，根据幸福里数据来看，自2021年小区的的挂牌价正在稳步上升。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型92㎡两居室为例，报价619万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为217万，二套首付为371万。

明日嘉园小区户型从一居到三居都涵盖，且每栋楼都有分布。小区是2003年-2007年建成的，居住氛围浓厚、建筑品质也比较高，再加之地理位置优越和周边配套完善，小编认为价格还是合理的。一居户型适合刚需人群，则两居三居的大户型更适合改善生活品质的人群入手。

小区有39㎡-40㎡一居、76㎡-92㎡两居、129㎡-148㎡三居，每栋楼都有这三种户型，户型分布比较均衡。

主力户型有92㎡两室一厅，户型亮点：主卧带有飘窗，客厅为明厅且带阳台、厨房是明厨，户型方正。户型缺点：卫生间没有窗户，通风性差，客厅面积大没有合理安排使用面积，造成户型面积浪费。

小区还有129㎡三室一厅，户型亮点：客厅为明厅，厨房为明厨，户型紧凑，实用性强。户型缺点：暗卫，朝东的次卧会面临每天早上太阳高照。

楼栋选择方面，小区的户型都有阳台，且采用落地窗设计，卧室带飘窗。小区内户型分布均匀，一居到三居每栋楼都有分布，购买者可以根据自身需求选择购买。

小区3号楼，4号楼-6号楼底下有底商，且临近道路，日常会有点吵闹，其他楼栋相对比较安静。小区内每栋楼都有两部电梯，还有无障碍通道，丝毫不用担心老人上下楼不方便。如果喜欢安静可以选择其他楼栋，西一门附近楼栋距离菜市场、超市更近。

比较适合小区的人群有两类：一类是，一居、两居、三居户型面积不同，选择性比较广泛。一居户型总价低，户型方正，适合刚需人群。两居则适合一家三口，年轻家庭客户。三居户型更适合家里人口多，对采光，居住品质要求更多的客户；另外一类是，在国贸区域、金融街工作，对地铁4号线和地铁10号线比较依赖的出勤人员。

马家堡板块内暂时没有新盘项目，距离明日嘉园小区最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为7.2万元/㎡，只有四居户型，其中四居总价1550万/套起，明日嘉园小区目前均价6.6万元/㎡，最大的户型是129㎡的三居，从均价、户型分布到居住品质都没有对比性，故明日嘉园小区不受福海棠·华府新盘的影响。

明日嘉园周边二手房报价约在5.9万元/㎡-6.6万元/㎡，其中富卓苑和旭日嘉园与明日嘉园整体差距不大，故选择其他两个距离明日嘉园较近的，且小区规模差不多的富卓苑和旭日嘉园来做对比。