方庄商圈位于南二环和南三环之间,东侧与潘家园商圈咬合,最东端是分钟寺桥;南侧是宋家庄和刘家窑商圈,以南三环为界;西侧毗邻蒲黄榆商圈,以京蒲黄榆路为界;北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。
方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等,交通路网发达,通勤便利。
商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等,医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园,商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。
商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡;商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售,均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定,二手房源房龄较老,供应充足。
目前商圈价值主要体现在居住功能方面,商圈内主要居住人群以原住民为主,其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群,主要的通勤方向是国贸、金融街等。
根据北京市规自委官网显示,方庄商圈2021年没有新地块入市,但5月份的北京市土拍中,丰台区有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇,占地面积约7.4公顷,规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得,成交楼面地价36232元/㎡。
第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村,占地面积约9公顷,规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得,成交楼面地价29471元/㎡。
两个成交地块与方庄商圈距离较远,且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系,相互不会造成任何影响。
方庄商圈是北京老牌居住区,主要由古城群星等六大社区构成,建面300余万方,商圈内人口密集、配套成熟,生活方便。但是随着时代的发展,商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。
据丰台区政府官网显示,丰台区将重点打造10个活力商圈,将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机,以沉浸式时空派对为主题,打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”,中央环岛核心将变身“时空隧道”,时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体,全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。
目前,方庄商圈正在转型升级,未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。
1、小区内环境较好,且楼栋品质较高,适合对于小区品质有一定要求的人群选择。
2、小区距离地铁14号线方庄站也比较近,步行十分钟左右,居民日常出行便利。
3、 小区周边已经形成了比较成熟的商业圈,小区门口就有底商,涵盖了各种店铺,可以满足不同人群的购物需求。
4、小区内部设施较为齐全,给住户带来便利,小区内部环境好,同时带有公园可以让居民休息。
根据幸福里app查询,紫芳园三区7月挂牌均价82724元/㎡,比上月上浮了0.48%,从近6个月的价格波动趋势来看,自2021年3月起,小区的挂牌均价有缓慢上升趋势,但是方庄板块和丰台区的价格近6个月呈平稳趋势,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
具体购房成本方面,拿在售的69㎡的两居室为例,报价480万;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为80%。即该套房源首套首付为168万,二套首付为288万。
小区户型有62㎡-69㎡的一居、69㎡-104㎡的两居、119㎡-156㎡的三居,其中一居5套、两居有6套、三居有5套。
主力户型有104㎡两室一厅
户型亮点:
1、主卧、次卧、客厅和厨房均朝南,采阳较好。
2、主卧带有飘窗,采光好。
3、客厅可利用空间相对较大,对后期业主重新设计有利。
户型缺点:
1、卫生间为暗卫,通风性差。
2、动线有交叉,不利于业主隐私的保护。
小区还有69㎡一室一厅
户型亮点:
1、卧室和厨房、卫生间距离较远,相对安静。
2、主卧、次卧、客厅均朝北,客厅带飘窗
户型缺点:
1、厨房在室内且没有窗户,通风不好。
2、卫生间为暗卫设计,通风性差,容易有异味。
小区的楼栋均带有底商,整个小区的楼栋都距离周边道路较远,日常都相对较为安静,小区均为20层的板塔结合楼,多种户型均匀分布在楼栋中,小区中间花园绿意盎然,树木茂密,可能会对低楼层的采光采阳造成一定的影响,小编觉得至少要到3层以上,才会摆脱这样的影响。
1、小区相对于周边小区宜居性较高、安静,很适合喜欢舒适环境且喜好安静的人群居住。
2、小区靠近地铁14号线方庄站,适合以地铁14号线为主要交通工具的人群。
3、小区房型得房率高、私密性好,适合对居住品质有要求的客户。
4、小区户型多样、均衡,房型的选择性较多,适合刚需人群及改善住房品质的人选择。
丰台区方庄商圈内仅有首开璞瑅公馆一个在售新房项目,截至2021年七月均价为106000元/㎡,只有四居户型,其中236㎡四居总价2500万/套,紫芳园三区目前均价为82724元/㎡,没有四居户型,最大的户型是156㎡的三居,从均价到居住品质再到户型分布均不具对比性,故紫芳园三区不受首开璞瑅公馆的影响。
在附近板块有合生缦云,截至2021年七月均价为125000元/㎡,包含四居、五居两种户型紫芳园三区目前均价为82724元/㎡,没有四居户型,最大的户型是156㎡的三居,紫芳园三区与合生缦云不具对比性,故紫芳园三区不受合生缦云的影响。
紫芳园三区周边二手房报价在68000元/㎡-97000元/㎡之间,由于周边紫芳园四区、紫芳园五区整体差距较高,故选择相差较为一致的紫芳园二区、紫芳园六区里进行对比。
小区名称 | 紫芳园三区 | 紫芳园二区 | 紫芳园六区 |
位置 | 丰台区方庄商圈 | 丰台区方庄商圈 | 丰台区方庄商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 82724元/㎡ | 80039元/㎡ | 72438元/㎡ |
交房时间 | 2007年-2008年 | 2005年-2008年 | 2007年-2008年 |
建筑类型 | 板塔结合 | 板楼/板塔结合 | 板楼 |
在售户型 | 37㎡-48㎡的一居 57㎡-75㎡的两居 67㎡-89㎡的三居 | 116㎡-138㎡的两居 138㎡-196㎡的三居 174㎡-289㎡的四居 | 72㎡-123㎡的一居 91㎡-147㎡的两居 116㎡-166㎡的三居 79㎡-169㎡的四居 |
物业 | 北京方庄物业管理有限公司 | 北京方庄物业管理有限公司 | 北京方庄物业管理有限公司 |
物业费 | 3.95元/㎡/月 | 2.29元/㎡/月-2.50元/㎡/月 | 2.80元/㎡/月 |
优点 | 1、小区人车分流,不会对行人造成任何影响 2、小区绿化优美,带有小花园 3、小区门岗管理严格 | 1、小区绿化优美有小花园 2.小区楼道干净整洁 | 1、小区包含娱乐等设施,设施齐全 2、周边配套齐全 |
缺点 | 1、垃圾堆放处影响小区整体美观 2、非机动车摆放在单元门前,影响出行 | 1、小区门禁管理不严格 2.小区楼栋外立面材质较差 3、小区面积大,但仅有一个出口 | 1、小区门禁管理不严格 |
分析 | 三个小区距离较近,从建成时间上,三个小区交房时间相差不大,同时紫芳园二区以大户型为主,小区面积大,但仅有一个出口,在上下班高峰期可能会造成拥堵;紫芳园六区在售户型更多样,但在小区内没有停车位,有车人群和考虑买车的家庭需要慎重考虑;相比之下紫芳园三区以小户型为主,总价较低,同时塔楼结构可以是住户更灵活的设计室内空间,小区周边配套设施也很完善,且内部卫生情况干净,适合对居住环境要求高的人居住。 |