玺萌丽苑小区位于草桥板块内，地处南三环至四环间，东邻角儿堡，西近玉泉营，北靠西三环西路，南邻赵村店。草桥以花卉为主产业，自2001年改制后，先后成立了北京花乡花木集团、北京花乡世界花卉大观园，特别是2007成立奥运花卉配送中心，圆满完成了2008年北京第29届奥运会和第13届残奥会颁奖用花的制作和配送任务，并于2008年底成立了世纪奥桥花卉园艺中心，开创了花卉产业高端市场的先河。如今随着北京对南部地区的重视与发展，地铁先后通车，丽泽商务区和丰台科技园不断建设发展，这让草桥板块从过去的只重视花卉发展的小村落变成了现代住宅区。

板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有凯德MALL、万达广场等集休闲、娱乐、购物、美食与一体的生活广场；教育方面，板块内有北京市赵登禹学校、北京市中桥外国语学校等；生态休闲方面，板块内有北京世界花卉大观园，是国家4A级景区；医疗方面，板块有三甲综合医院北京博爱医院，为板块内业主的健康保驾护航。板块内有多个文化创意园区，吸引了较多的文创企业入驻，如北京汇梦影视文化艺术有限责任公司、北京二商集团康泰文化分公司等，聚集了较多高素质人才。交通方面，草桥板块紧邻京开高速和南三环中路，实现了南二环到四环的快速通行，连接了丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街三大板块。新机场线将由草桥站北延至丽泽金融商务区，未来，在草桥将实现与新机场线、地铁10号线、地铁19号线甚至更多地铁线路的换乘，为中心城区人们的出行带来福音。

板块内除部分原住民外，有很多业主或租戶是来自丽泽商务区、丰台科技园及国贸附近的白领，还有周边文化产业园的高素质人才。该板块持续受到周围板块的辐射发展，未来的草桥商圈更多的起到对丽泽商务区和丰台科技园的辅助作用，聚集更多的住宅和综合配套设施，兼具主要商业、商务服务功能。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2015年至今，草桥板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的一块住宅用地位于板块东侧的新宫板块，是北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期（第七宗）NY-001等地块R2二类居住用地，于2018年交易成功，成交价格是167500万元，竞得人为中国电建地产集团有限公司。该地块项目正是后来的洺悦嘉园小区，首期已于2018年8月19日开盘。作为丰台区发展较完善的板块之一，草桥板块已经很多年没有新地块入市。目前板块内在售的新房是玺萌壹号院小区，为别墅项目，对二手房的冲击较小。

住宅属性方面：草桥板块作为丰台区生态发展重要的区域之一，聚集了大量中高端住宅小区。自从地铁10号线建成运行后，草桥板块快速发展，目前拥有了完善的生活配套和浓厚的居住氛围，环境也非常适合居住。板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速到达丰台科技园、丽泽商务区和国贸等产业集中区域，能够承载更多在附近商圈工作的人们的居住需求。得天独厚的地理位置、适宜人群居住的生活环境和较低的房价会让草桥板块成为很多购房人的优先选择。

产业属性方面：随着丽泽商务区的发展，给板块带来了新的发展活力，未来新机场线的修建会进一步加强草桥板块与各产业聚集地的联系。板块自身文创产业比较发达，有北京111文化产业园、西铁一六八文化产业园，吸引了大批高素质的文创人才在此聚集，带动文化产业发展。

1、小区内设有大面积花园和绿植，环境相对安静优美，适合对于居住环境有一定要求的人选择。

2、小区内户型涵盖较广，大中小户型都有，可满足不同人群的购房需求。

3、小区周边已经形成了完善的商业配套，小区周边就有银行、超市、市场，居民日常生活所需都能解决。距离凯德MALL（大峡谷店）购物中心约600米，可以满足不同人群的购物需求。

4、小区离地铁10号线和地铁4号线大兴线的换乘站角门西地铁站骑行约5分钟，小区周边还有嘉园二里西门公交站、嘉园一里公交站等，居民出行便利。

玺萌丽苑小区截至2021年7月，挂牌均价为57818元/㎡，在售房源16套，比上月上涨0.12%，目前挂牌房源以两居及三居为主，根据幸福里数据来看，自2021年2月到4月小区的的挂牌均价趋于上升状态，4月之后趋于平稳，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型121㎡三居室为例，报价720万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为252万，二套首付为432万。

2021年7月小区的户型有28㎡-64㎡一居、88㎡-93㎡两居、120㎡-161㎡三居和234㎡四居。

小区的主力户型为126㎡的三居

户型亮点：全明户型，明厨、明卫、明厅、明卧，采光、通风性较好；次卧带阳台，可以作为单独晾晒区。

户型缺点：户型有缺角；过道面积过大，造成户型空间浪费。

小区的其他户型有93㎡的两居

户型亮点：客厅带阳台，采光较好，阳台可作为晾晒区；明厨，主卧带飘窗，采光较好；两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰。

户型缺点：暗卫，不利于通风采光，潮湿环境下容易滋生细菌；起居动线较短，私密性差。

玺萌丽苑小区共7栋楼，均为24层塔楼，小区3号楼、5号楼、6号楼靠近健身设施和花园，每天有很多老人小孩在此玩耍，锻炼也比较方便，家里有老人和小孩的家庭可以优先考虑这几栋楼。小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼距离小区出口较近，有车一族可以选择。1号楼、2号楼临近主街，会比较嘈杂，5号楼相比其它楼栋相对安静，喜欢安静的人群可以考虑5号楼。

1、小区有28㎡-64㎡一居，总价在410万内，适合刚需人群；小区有120㎡-161㎡的三居，总价在960万内，适合改善人群。

2、临近地铁，适合以地铁10号线和地铁4号线大兴线为主要通行方式的上班人群。

3、小区商业体系比较完善，适合对周边生活有要求的人群。

截止2021年7月份，草桥板块内暂无新盘在售，而距离板块最近的新盘是菜户营版块内的新房项目——懋源·璟岳。

懋源·璟岳是由北京懋源鸿业房地产开发有限公司打造的别墅项目，2021年7月的均价为14万/㎡，均为四居室，总价最低为5500万/套起。而玺萌丽苑小区在售的最大户型有234㎡的四居室，总价为1200万，从总价、居住品质和购房人群角度来看，玺萌丽苑小区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对草桥板块二手房市场造成冲击。

玺萌丽苑小区周边二手房的报价约在5.7万/㎡-6.1万/㎡之间，其中玺萌鹏和南珠苑小区与玺萌丽苑小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。