玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；

教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；

文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。

作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区内部环境好，作为建成于2006年后的小区，小区内设有活动广场，且楼栋前后有较大面积的绿化，环境相对安静，居住体验较好。

2、小区户型种类多，大中小户型都有，能满足不同购房者的需求：有125㎡-134㎡的大户型，还有48㎡-69㎡的小户型，总价低。

3、小区从西三门出来步行2分钟就可以到首经贸南路东口公交站，走7分钟便可以到首经贸站，交通相对来说较为便利。

4、配套方面，小区周边已经形成了完善的商业配套，小区内自带一个综合商业楼。内部市场和外部底商基本能够满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到超市，骑自行车不到10分钟就可以到花乡奥莱村，可以满足不同人群的购物需求。

根据幸福里APP显示，截止到2021年7月该小区的挂牌价格为66576元/㎡，环比上月下降0.12%，自2021年来，该小区的价格相比上个月有所下降。从近7个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型92㎡两居室为例，报价为589万（2021年７月），参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。理论上该套房源首套首付为236万，二套首付为471万。

2021年7月12日小区有48㎡-69㎡一居室、88㎡-97㎡两居室、110㎡-134㎡三居室。

其中主力户型有92㎡的两居室

户型亮点：采光好，主卧带飘窗；次卧带阳台，可作为单独的晾晒区域；厨房带阳台，通透性较好。

户型缺点：卫生间为暗卫，通风性较差，容易滋生细菌；户型有缺角。

其他户型有97㎡的两居室

户型亮点：客厅和卧室均带飘窗，客厅空间大，私密性较好，采光好。

户型缺点：卫生间为暗卫设计，通风性较差，容易产生异味；厨房空间较大，造成空间浪费。

小区共有12栋楼，其中11号楼位于小区中心，远离街道，相对较安静，适合一些喜欢安静的人群；8号楼、9号楼距离小区停车场较近，适合有车一族；小区3号楼、4号楼、6号楼、9号楼、14号楼均有一侧临近街道，相对其他楼栋来说较为嘈杂。

1、小区内部环境较好，有花园、健身区域和休闲休憩区，邻里关系和睦，适合注重生活品质的人群。

2、小区内以小户型为主，面积小，总价低更适合刚需人群。

3、小区距离地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站只有步行7分钟的距离，适合依赖地铁10号线、地铁房山线出行的上班族。

截止2021年7月份，玉泉营板块内有新盘在售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，有三居、四居，总价最低为1600万/套起。而在售万年花城三期的最大户型也仅有134㎡的三居，总价为885万，从总价和购房人群角度来看，万年花城三期与该项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为2000万/套起。而万年花城三期在售的最大户型也仅有134㎡的三居，总价为885万，从总价和购房人群角度来看，万年花城三期与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营商圈的二手房市场造成冲击。

万年花城三期周边二手房的报价约在5.5万/㎡-6.8万/㎡，其中汇丰家园和三环新城7号院与万年花城三期的整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。