成寿寺商圈位于东南三环与东南四环之间,京沪高速以西。东南两侧与十里河商圈接壤,犬牙交错,不分彼此;西侧与宋家庄商圈相邻,以方庄南路为界;北侧是潘家园商圈,以南三环为界。 成寿寺的区域功能定位是丰台品质生活区。
商圈内的交通资源主要有地铁10号线,和京沪高速,通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京金桥医院、四方景园社区卫生服务站等,医疗资源相对一般。主要商业资源有新业广场、物美超市(分钟寺店)等。主要生态休闲资源有颐方园合馆、玉兰苑公园等。
作为丰台区的居住板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,次新小区较多,房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.9万/㎡;商圈内新房项目有合生漫云、金茂东叄金茂府、世贸北京天誉等,均价11万/㎡起。商圈内二手房供应充足,价格稳定。
目前商圈价值主要体现在居住功能方面,商圈内主要居住人群以原住民为主,其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群,主要的通勤方向是国贸、金融街等。
根据北京市规自委官网显示,成寿寺商圈2021年没有新地块入市,但5月份的北京市土拍中,丰台区有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇,占地面积约7.4公顷,规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得,成交楼面地价36232元/㎡。
第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村,占地面积约9公顷,规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得,成交楼面地价29471元/㎡。
相较成寿寺商圈,新地块所处商圈的生活便利度、通勤便捷度、发展前景预期等均无可比性,所以二者无法形成竞争关系,相互之间不会造成影响。
根据《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,成寿寺商圈的板块功能定位是品质生活区,受首都商务新区辐射,为其提供居住配套功能。成寿寺商圈的发展主要可以从两个方面来看:
一是成寿寺板块交通优势非常明显。“三环半”的位置,地铁10号线横穿整个板块,5号线、14号线、亦庄线从三面环绕,使得整个板块内到地铁的距离都很近,自然成为国贸CBD、金融街、西单、亦庄新城等区域白领非常热衷的居住区域。年轻人群的聚拢,使商圈形成了集娱乐、购物、餐饮、休闲、健身、会议、餐饮等为一体的特色商业圈。
二是成寿寺商圈紧邻南三环路,商圈北有国贸CBD、南有宋家庄商圈和亦庄商圈、西有金融街和丰台科技园,其地理位置非常特殊,到达几个大型商务区的通勤时间都较短。而且商圈东侧仍有可开发的土地,这也决定了成寿寺商圈具备向品质居住区方面发展的优势,未来会更好的为首都商务新区提供居住配套服务。
1、小区交通便利,距离分钟寺地铁站和政法小区公交站近,住户的出行得到了便利。
2、小区内绿化好,空气清新、绿植丰富,有活动广场,小区居民的生活状态好。
3、小区户型有一居、两居和三居,以小户型为主,且售价较低。
4、小区周边配套丰富,有银行、医院、公园等,居民的生活需求得到了提高。
根据幸福里APP显示,截止至2021年8月该小区在8月5日的挂牌价格为57212元/㎡,环比下降0.01%。自2021年来,该小区价格整体呈上升趋势,趋势较为明显,环比上升和下降幅度均在正常范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
具体购房成本方面,拿APP显示的在售的户型131㎡的三居室为例,报价700万,参照北京市现行的现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。理论上该套房房源首套首付为280万,二套首付为560万。
2021年7月小区的户型有58㎡-63㎡一居、87㎡-88㎡两居、116㎡-131㎡三居。
户型面积 | 89㎡两居 | 59㎡一居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.厨房有阳台和窗户,利于油烟排放 2.该户型动静分区,生活作息不受打扰 | 1.厨房有阳台,实用性强,有利于冬储 2.客厅窗户多,通风条件好 |
户型缺点 | 1.卫生间采用暗卫设计,通风条件差,易滋生细菌 | 1.客厅过道占用面积大,造成面积浪费 2.北向客厅,采光效果差 |
四方景园四区共有4栋住宅楼。其中1号楼和2号楼距离主要道路远,环境相对安静;且离小区内绿化较近,业主居住舒适度高。3号楼和4号楼底商丰富,可以满足居民日常生活需要;且距离大门近,进出方便,紧邻公交站,适合以此为通勤方式的人群选择。
1、小区住户多,多以年龄较大的人口为主,且氛围较好,适合养老人群选择。
2、小区底商丰富、周边配套齐全,有商场、公园等,购物等休闲活动较便利,适合对周边生活需求高的人群选择。
3、小区交通便利,从小区步行出发不到5分钟到达政法小区公交站,骑行不到8分钟到达分钟寺地铁10号线,适合以此为通勤方式的上班人群选择。
截止2021年8月份,成寿寺板块内有两个新盘在售,故选取距离最近的新房为世茂北京天誉和合生·缦云。
世茂北京天誉是北京合盛润景置业有限公司打造的项目,均价为120000元/m²,户型均为三居和四居,三居总价为1750万/套起,四居总价为2250万/套起,而四方景园四区的三居131㎡总价为700万/套起,从总价和购房人群看该小区与该项目不具有可比性。
合生·缦云是北京合力运兴置业有限公司开发打造的项目,均价120000元/㎡,户型有四居和五居,其中四居总价为2500万/套起,五居总价为3100万/套起,而四方景园四区的三居131㎡总价为700万/套起,从总价和购房人群看该小区与该项目不具有可比性。
小区周边二手房的报价在5万/㎡-6万/㎡,其中四方景园四区和方宝苑、方庄南路18号院小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 四方景园四区 | 方宝苑 | 方庄南路18号院 |
位置 | 丰台区成寿寺 | 丰台区成寿寺 | 丰台区成寿寺 |
住宅性质 | 商品房/一类经济适用房/二类经济适用房 | 商品房/已购公房 | 商品房/二类经济适用房 |
售价 | 57212元/㎡ | 54703元/㎡ | 52287元/㎡ |
交房时间 | 2005年-2006年 | 2000年 | 2012年-2013年 |
建筑类型 | 塔板结合 | 塔板结合 | 塔楼/板塔结合 |
户型面积 | 58㎡-63㎡一居 87㎡-88㎡两居 116㎡-131㎡三居 | 90㎡-120㎡两居 100㎡-128㎡三居 | 84㎡-85㎡两居 91㎡-92㎡三居 |
物业 | 北京金九成物业管理中心 | 北京市京工物业管理有限责任公司 | 北京紫金物业管理有限公司 |
物业费 | 1.20元/㎡/月-1.25元/㎡/月 | 1.20元/㎡/月-2.50元/㎡/月 | 1.20元/㎡/月 |
优点 | 1.小区交通便利,距离公交站和地铁站近 2.小区内绿化面积大,舒适度高 | 1.小区老年人口居多,氛围好 2.小区周边配套丰富,居民生活需求得到提高 3.小区物业管理好 | 1.小区建成年代晚、楼龄低,楼栋外立面品质高 2.小区内部配套齐全、有超市、水站、娱乐健身设施 |
缺点 | 1.小区楼栋内保养不到位,有墙皮脱落 2.小区道路有杂物堆积现象,影响小区形象 3.小区物业管理不强 | 1.小区建成年代偏早,楼栋外立面老化严重 2.小区的绿化低,舒适度不高 | 1.小区非机动车乱停乱放现象显著 2.小区内道路有杂物、垃圾堆放,占用公共空间 3.小区楼栋内小广告多,影响楼内形象 |
分析 | 通过对三个小区的信息解读,从户型上看,四方景园四区相比于方宝苑和方庄南路18号院来说,四方景园四区的户型选择面更广,户型面积有大有小,方便业主选择。从购房人群来看,方宝苑相比于其他两个小区来说,方宝苑小区周边配套齐全,社区氛围好,适合家中有老人的人群选择。从建成年代来看,方庄南路18号院相比于其他两个小区来说,方庄南路18号院建成年代晚,楼龄较新,适合注重生活品质的人选择。 综上所述,四方景园四区更适合刚需人群或上班人群选择。 |