嘉园二里小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1、小区户型多样，一居到四居均有，总价298万起，小面积段、低总价更容易让刚需购房者上车。

2、小区内有两所幼儿园和一所小学，家长接送孩子方便，很适合有适龄孩子上学的家庭。

3、小区距离地铁站500米左右，居民出行便利。

4、小区周边已经形成了比较成熟的商业圈，小区对面便有底商，涵盖了各种店铺，并且凯德购物中心距离小区也比较近，步行即可到达，可以满足不同人群的购物需求。

2021年6月19日，嘉园二里小区挂牌均价为55819元/㎡，环比上涨0.48%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的。根据幸福里APP查询，目前幸福里挂牌房源共25套，挂牌房源有45㎡-49㎡的一居室、56㎡-73㎡的两居室、72㎡-90㎡的三居室、101㎡的四居室，总价在298万-585万之间。

具体购房成本方面，拿在售的72㎡的三居室为例，报价410万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为143.5万，二套首付为246万。

目前小区有25套挂牌房源，有45㎡-49㎡的一居室、56㎡-73㎡的两居室、72㎡-90㎡的三居室、101㎡的四居室，挂牌房源以两居室为主。

小区的主力户型有57㎡两室一厅。

户型优点：户型方正，南北通透，卧室采光好，明厨设计；

户型缺点：暗卫设计，通风性差。

小区还有90㎡的三室一厅。

户型优点：卧室和客厅朝南，采光好；

户型缺点：格局不方正，空间浪费较大。

关于楼栋选择方面，小区共有38栋住宅楼，13号楼、15号楼-17号楼、28号楼、29号楼、33号楼、35号楼是塔楼，带电梯，并且塔楼在小区中间位置，较为安静，偏好安静并且对电梯有要求的人群可以选择；其余楼栋为6层板楼，板楼南北户型较多，但大部分板楼都临街，购房人需要权衡利弊，其中27号楼和30号楼有四居室，想要购买四居的人群可以选择这两栋楼。

小区主要以小两居为主，适合单身人群和刚结婚准备要小孩儿的家庭。

小区内有幼儿园，周边还有小学和中学，家里有适龄孩子上学的人群可以考虑。

小区距离地4号线大兴线比较近，以地铁4号线大兴线为主要通行方式的上班族可以优先考虑。

马家堡板块内没有新房项目，附近板块只有一个新房项目，是福海棠·华府，是福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，目前均价为7.2万元/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起，嘉园二里小区只有一套101㎡的四居，总价为585万，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

嘉园二里小区周边二手房报价在5.2万元/㎡-7.3万元/㎡，其中嘉园二里和整体差距不大，故选择距离小区比较近并且小区规模差不多的旭日嘉园和嘉园三里进行对比。