星河苑-2号院小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。

目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。

根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1. 该小区建筑年代为2006年-2007年，而小区周边建筑年代大多为2002年-2005年，相比之下房龄相对较新，整体品质较好；小区绿化率35%，设有大面积花园和绿植，居住相对幽静；小区外有底商可满足住户日常生活需求方便快捷。

2. 多面积段、低总价、多房源是星河苑2号院小区吸引不少购房者的原因之一，小区楼距间隔面大，南北通透，采光好且户型端正；不同面积段也可满足不同人群需求，像38㎡-72㎡的一居、有82㎡-109㎡的两居、有105㎡-140㎡的三居、有173㎡的四居。

3.小区北门正对面就是嘉囿城市休闲公园，公园内设施齐全，可供人们休闲娱乐。

4.小区距离地铁公益西桥站公交站和地铁站近，出行交通便利。

小区2021年6月的在售房源共29套，挂牌均价为66553元/㎡，从2021年1月-2021年6月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

目前在售房源以38㎡-72㎡的一居室为主，总价在300万元-460万元之间。

从购房成本来看，参照北京市现行的普宅标准，小区内所有在售二手房均为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，如果在该小区购买一个52㎡的一室一厅，且为首套房的话，首付是143万。

目前小区在售户型有四种，其中两居室的户型占比较多，共12套；其次为一居室和三居室，各共8套；四居室仅1套。

户型面积：45㎡的一居室

户型亮点：户型方正、客厅卧室带阳台、空间布局合理实用性强

户型缺点：厨房和卫生间相对

户型面积：109㎡的两室一厅

户型亮点：客厅厨房带有阳台、户型方正

户型缺点：暗卫设计通风性差

星河苑-2号院是一个比较大型的社区，共23栋楼，其中10号楼-18号楼距离小区出入口近，进出方便，适合需要步行至公交站的上班族；1号楼-4号楼、9号楼、22号楼出门便是小区外商业区，日常生活购物较为方便，但相对而言较为嘈杂；5号楼和7号楼、19号楼和20号楼皆位于小区中部地段，环境相对静谧且靠近小花园，适合睡眠浅的人或有老人的家庭入住。

1.小区内有花园和大面积绿化带，居住环境较安静且离嘉囿城市公园较近，适合养老。

2.小区户型面积段多，上车门槛低，适合马家堡商圈上班的刚需人群。

3.小区离地铁4号线公益西桥站地铁和公交站近，适合以地铁4号线为主要通行的人群。

目前，马家堡商圈范围内无新房在售。

距离星河苑2号院最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为72000元/㎡，在售户型仅有四居室，其中217㎡的南北通透四居室总价为1550万/套；星河苑2号院目前均价66553元/㎡，173㎡的南北通透四居室总价为1138万/套，福海棠·华府距离星河苑2号院2.4公里，周边配套相对完善。

但福海棠·华府为别墅区，因此两小区没有可比性。从整体环境来看的话，福海棠·华府要比星河苑2号院更适合改善人群和对生活品质要求高的人群居住。

星河苑2号院周边二手房的报价在6.4万元/㎡-7.3万元/㎡，其中城南嘉园-益星园和城南嘉园-益城园与星河苑2号院整体相差不大，故选择距离小区最近的这两个小区作对比。