清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。 板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。

清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。 资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。

树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1.小区距离清河很近，休闲配套有绿植公园、商业休闲中心，为居民提供了宜居宜人的生活环境，也是休闲的好去处。

2.小区的物业管理较好，实行智慧门禁、垃圾分类制度，能够在物业服务上较好的提升住户居住体验。

3.小区商业配套表现优秀，步行5分钟可达清河万象汇，可以满足居民各种的购物需求，吃喝玩乐一体化，给居民提供了丰富的购物环境。

4.小区全部为6层阳光板楼，楼栋间距宽阔，室内采光好，并且得房率高，小区总体居住舒适、宜居度高。

截止2021年7月11日，花园楼小区挂盘均价为72649元/㎡，环比上升1.18%。

通过花园楼和整个区域均价对比显示，小区2月-5月的价格波动与大盘基本一致，从5月开始，花园楼房价提升速度较明显高于大盘房价提升速度。

花园楼小区整体建房较早，小区有些老旧，但小区位处清河商圈繁华地带，内部以及周边配套设施齐全，能够满足各类人群居住需求，因此此价格也是具有一定竞争性。

具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准看，拿在售的60.2㎡的两居室为例，报价430万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为172万，二套首付为344万。

截至2021年7月11日，小区在售房源有两套，且都为两居室，分别为56.7㎡和60.2㎡。由于户型较小，所需资金相对较少，因此比较适合单身或成员较少的家庭以及刚需人群，对于成员较多家庭需慎重考虑。

花园楼小区一共6栋楼，所有楼栋均为南向阳光板楼，并且楼间距宽阔，如果对此有顾虑的人群可不必担忧。

2号楼、4号楼处于小区内部，并且临街无底商，平时生活喜静的人群可考虑这两个楼栋。

1号路、3号楼北侧有学校，并且道路较窄，易造成交通堵塞，所以平时会有鸣笛等噪音，如果介意这种情况的可避免这两个楼栋。

5号楼、6号楼的西侧部分临街，平时车流量大，还有交通噪音，在选择楼栋的时候也注意此部分。

1.小区周边配套设施较为齐全，有清河万象汇、清河五彩城等大型购物休闲中心，能够方便小区居民的日常购物、餐饮、休闲等需要，小区靠近清河，周边有燕清公园、八家郊野公园等，空气清新，绿植丰富，环境优雅，比较适合对居住环境有较高要求的人群。

2.小区内部物业等费用较低，小区户型较小，购房门槛较低，适合在清河商圈工作上班的刚需人群。

3.小区楼栋较少，小区内部联系较为紧密，邻里关系非常和谐，活动区域比较宽敞，低楼层比较适合居住退休的中老年群体。

花园楼小区所在的海淀清河板块截止至2021年9月只有强佑府学上院这一个新项目，再选择距离本小区最近的西北旺板块海淀幸福里进行对比。

强佑府学上院，开盘时间在2021年3月，交房时间在2021年12月，开发商是北京强佑房地产开发有限公司，户型主要是以两居为主，还有三居户型，截止2021年9月，单价参考价格在80000元/㎡起，物业费在3.80元/㎡/月，参考总价641万/套起，如果对居住品质有更高的要求的用户，可以酌情考虑这个新开发项目。

海淀幸福里由华润、首开、北科建、住总、中交五个知名房企联合开发。该小区开盘时间在2021年4月，交房时间在2023年6月，参考价格在80000元/㎡起，截止2021年9月，参考总价在1200万/套起，户型分别有98㎡、130㎡三居两种户型，但均已售空，还有145㎡、165㎡、195㎡四居，目前还是在售状态物业公司是华润物业，物业费为7.20元/㎡/月。但是小区单价高、户型大的特点，也使得受众群体比较有限制，适合于改善置业或者高预算高要求的人群考虑。

强佑府学上院和海淀幸福里从单价到房屋总价都高于花园楼小区，在户型上这两个新项目都以大面积为主，更适合于改善置业或者是对居住环境有高要求的人群，而花园楼小区面积段都偏小，更适合刚需人群。在配套方面花园楼小区则表现更优，小区周边不仅有大型的购物中心还有各种公园，居民可在小区附近就享受到更优秀的生活配套。由于海淀幸福里均不属于清河块，因此对该板块内二手房市场没有太大影响。强佑府学上院也属于清河板块，相比于花园楼小区，这个新项目表现较好的是距离地铁站相对较近。

综上所述，花园楼小区和强佑府学上院属同一版块，但是花园楼小区仍具有一定的竞争能力，购房者可根据自身需求来选择更适合的小区。

花园楼小区年代较为久远，因此选取了周边建筑年代较为接近的永泰东里和清缘里进行对比。