玉泉路东位于海淀的西南角，东靠五棵松商圈，西临石景山玉泉路东商圈，北近田村商圈。板块是大型生活居住区，以1980-2000年建成的公房为主，并且配套成熟，生活氛围浓厚。
板块内有地铁1号线，1号线是北京第一条地铁线路，自西向东经石景山区、经海淀区、西城区、东城区至朝阳区，呈一条直线行驶，可实现与2、4、5、8、9、10、14号线换乘。
板块内分布有两个三级甲等医院，分别是解放军总医院第三医学中心（武警总医院）和北京市中西结合医院，还有一个三级医院北京裕和中西结合康复医院。
板块内还分布有多个学校，如北京市十一学校、海淀区五一小学、建华实验学校、海淀区图强第二小学、育英学校（航天校区）、中科院附属玉泉小学玉海园三里校区等学校。
板块内的居住人群大多是航天二院的职工、医院的职工、学校的老师、机关单位的工作人员等，整体人文素质较高。
目前，板块内主要为1960年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-135㎡一居到三居为主，公房社区以永定路85号院、金沙沟3号楼为代表，不带电梯的板楼，户型紧凑；商品房则以永定华庭、恒盛欧洲公馆为代表，楼龄新且小区环境好。
海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。
2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。玉泉路东板块位于西五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。
在政策规划上，根据海淀区2017年-2035年规划指出，玉泉路东板块位于长安街及其延长线首都功能走廊，长安街西延长线及两侧辐射地带，强化政务服务保障，建设成为海淀南部政务服务区。
1.小区地理位置比较好，小区房型大多比较方正，且为南北通透户型。新装修完的楼房设计比较有现代感，大气简约。小区内楼间距比较大，即使是在一楼，采光也没有遮挡。
2.小区物业为单位自管物业，物业费比较低，并且小区内可以免费停车，可以节省很大一笔开支，减轻经济压力。
3.小区为航天系统的公房社区，居住人员都是航天系统的职工，人群不复杂。小区租户比较少，治安环境好，居民的人身安全和财产安全有保障。
4.小区周边配套设施完善，周边有便利店，附近有西点茂、物美、华熙等大型超市，满足日常的生活休闲需求。医疗资源丰富，生病可及时就医。
截至2021年8月，该小区挂盘均价为76994元/㎡，环比上升0.42％。
永定路57号院小区是老旧小区，各方面设施与次新小区相比，存在一定的劣势。近6个月，小区整体均价低过玉泉路东、海淀在售均价。小区内60年的老房子单价低，90年的房子单价相对比较高，上图可以看出，3月份到4月份小区挂盘老房子比较多，小区均价比较低，4月份到5月份价格回升，5月份到8月份价格趋于平稳。
举例：
具体购房成本方面，以55㎡两室一厅为例，报价538万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为215万，二套首付为430万。
因税费和贷款额度都需要银行进行具体评估，评估结果在一定程度上会影响首付的金额，所以上述例子仅供参考，具体首付金额视实际情况而定。
小区有55㎡-67㎡两居，还有56㎡三居。小区户型面积整体偏小，且多数为南北通透户型。现选择55㎡的两居和56㎡的三居进行分析。
户型面积 | 55㎡ 两室一厅 | 56㎡ 三室零厅 |
户型图 |  | |
户型亮点 | 1.南北通透，主卧朝南，可南向采阳，次卧朝北，主卧有阳台，可作为晾晒区域 2.户型方正，面积利用率高 | 1.主卧套间设计，有阳台，三面窗户，通风较好，可作为晾晒区域 2.卧室面积比较大，舒适度比较高 |
户型缺点 | 1.卫生间为暗卫，不利于通风，且卫生间面积比较小 2.客厅无窗户，采光不好 | 1.厨房面积略小，三室共用一个卫生间，比较拥挤 2.门厅面积大，存在一定空间浪费 3.无客厅，活动区域有限 |
永定路57号院位于海淀玉泉路东，楼栋总数为24栋，房屋总数1088户。其中，203号楼-205号楼距离小区内在建地下停车场比较近，停车比较方便。212号楼、229号楼、230号楼位于小区的中间位置，相对来说比较安静。227号楼和228号楼距离社区超市近，人员流动相对大一些，购房者需要着重考虑。214号楼-219号楼以及253号楼均为南北走向，户型通透。211号楼也是南北走向，靠近正大路，但道路车流量不是很大，噪音影响小，对噪音特别敏感的人群可以多加考虑。
1.小区内有社区医院和中医馆，周边有多个三甲医院，医疗资源丰富，适合对医疗服务水平要求比较高的人群购买。
2.小区户型面积小，多为南北通透的两居和三居，55㎡-67㎡两居、56㎡三居，适合预算有限、对总价要求相对较低的紧凑型两居三居有刚需的购房者。
3.小区附近有地铁1号线，呈直线行驶，可实现与多条线路换乘，满足多个通勤方向，适合在附近上班的人群购买。
小区附近目前没有新开发项目，新房资源较为匮乏，只能选择距离较近的田村商圈的大苑·海淀府和香山东商圈的颐和金茂府来对比。
项目 | 永定路57号院 | 大苑·海淀府 | 颐和金茂府 |
位置 | 海淀区玉泉路东商圈 | 海淀区田村商圈 | 海淀区香山东商圈 |
开发商 | 无 | 北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司 | 北京青茂置业有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 76994元/㎡ | 110000元/㎡ | 111998元/㎡ |
建筑时间 | 1960年-1998年 | 2019年 | 2020年 |
建筑类型 | 板楼/塔板结合 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 55㎡-67㎡ 两居 56㎡三居 | 170㎡ 三居 205㎡-332㎡ 四居 263㎡-304㎡ 五居 270㎡-510㎡ 六居 | 188㎡-256㎡四居 |
物业 | 单位自管物业 | 北京市高力国际物业服务有限公司 | 金茂物业 |
物业费 | 1.00元/㎡/月-1.55元/㎡/月 | 16.71元/㎡/月 | 10.58元/㎡/月 |
优点 | 1.小区内环境幽静，有各种花卉、绿植，绿树成荫。小区内有长廊、凉亭，可供居民休息乘凉 2.小区为单位自管物业，服务效率高，物业费比较低，生活成本低 3.小区居住氛围浓厚，住户多为航天系统的员工，租户少，小区治安好 4.小区周边商业配套、医疗配套完善，给居民生活带来很大便利 | 1.小区内部底商为开发自持的会所，规划游泳池、健身中心等休闲项目，全面提升居民生活品质 2.小区内景色宜人，为小区居民提供较好的生活环境 3.停车位比较充足，人车分流，不存在安全隐患 | 1.应用智能科技系统，提升小区的居住质量 2.容积率比较低，小区内的居住环境比较宽松 3.小区周边有西山国家森林公园、北京植物园、香山公园等等，能够为西区居民营造良好的生态环境 |
缺点 | 1.人车不分流，车位不足 2.老房子户型偏小 | 1.小区户型面积大，没有小户型，总价高 2.小区位于西山别墅区，商业配套不完善 | 1.交通不太方便，距离地铁站较远 2.可选择户型较少，面积偏大 |
分析 | 三个小区当中，永定路57号院建成时间较早，所以小区内部的配套设施相对来说也比较陈旧，大苑·海淀府和颐和金茂府都运用了智能科技系统，现代化配套设施齐全，所以相对来说居住品质更高； 从小区内部绿化来看，三个小区不相上下，但大苑·海淀府和颐和金茂府景观设计更加丰富； 从小区商业、交通配套来看，大苑·海淀府和颐和金茂府周边商业、交通配套都不太完善，永定路57号院地理位置比较好，小区周边商业、交通等方面配套更为齐全，生活方便。 大苑·海淀府和颐和金茂府户型面积都偏大，单价和总价都比较高，物业费偏高，相应的居住体验也更好，适合预算充足并且对小区整体生活品质要求更高的人群和家庭。永定路57号相对来说单价较低，户型面积偏小，总价相应的也比较低，有购房刚性需求且预算有限的家庭可以购入。 永定路57号院和大苑·海淀府、颐和金茂府价格、户型相差比较大，所针对的客群不同，所处的商圈也不同，所以大苑·海淀府和颐和金茂府并不会对永定路57号院造成太大影响。 | ||
小区周边二手房的报价在4.1万/㎡-12.7万/㎡，其中玉泉路16号院和永定路25号院与永定路85号院整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 永定路57号院 | 玉泉路16号院 | 永定路85号院 |
位置 | 海淀区玉泉路东商圈 | 海淀区玉泉路东商圈 | 海淀区玉泉路东商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房/已购公房 |
售价 | 76994元/㎡ | 77322元/㎡ | 80835元/㎡ |
建筑时间 | 1960年-1998年 | 1960年-2000年 | 1960年-1998年 |
建筑类型 | 板楼/塔板结合 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 55㎡-67㎡ 两居 56㎡三居 | 59㎡-65㎡ 两居 66㎡ 三居 65㎡四居 | 50㎡-56㎡两居 69㎡-85㎡三居 |
物业公司 | 单位自管物业 | 北京华润置地物业管理有限公司 | 单位自管物业 |
物业费用 | 1.00元/㎡/月-1.55元/㎡/月 | 1.58元/㎡/月 | 1.00元/㎡/月-1.55元/㎡/月 |
优点 | 1.小区内有小花园，花园内有长廊和凉亭 2.小区为自管物业，物业管理严格，服务效率高，物业费低，生活成本低 3.小区周边商业配套比较完善，可满足居民的日常休闲购物需求 4.小区周边医疗资源比较丰富，居民就医方便 | 1.小区绿化率较高，为40%，小区内生活环境良好 2.小区内部配套设施齐全，有健身器材、老年活动中心、便利超市，生活方便 3.小区周边休闲配套齐全，居民休闲锻炼有去处 | 1.小区楼栋为6层板楼，公摊小，得房率高 2.小区周边有开放式公园，生活环境比较舒适 3.小区周边医疗资源丰富，居民看病就医有保障 |
缺点 | 1.人车不分流，车辆乱停乱放 2.部分楼栋老化，墙面有脱落现象 | 1.停车位不足，停车比较困难，人车不分流，存在一定安全隐患 2.楼栋内公共空间设计较差，楼梯间采光通风不好 | 1.小区内未设置电梯，老年人和腿脚不方便的人上下楼比较困难 2.停车位有限，容易造成小区内道路拥堵 |
分析 | 三个小区所处的地理位置比较接近，所以三个小区共享周边的配套设施。不同方面，首先在小区环境方面，玉泉路16号院绿化率比较高，作为老小区，绿化率能达到40％，还是非常有优势的。 永定路85号院小区公摊面积小，得房率比较高。但是小区内部分楼栋存在就不能贷款的情况，购房压力比较大一些。永定路57号院小区在2020年进行了小区改造翻新，居住更加舒适，小区内新增了社区超市，小区目前在建停车场，有效解决停车难的问题。而且小区内有社区医院、职工食堂，内部配套更加完善，生活的方方面面也都更加方便利。 综合来看，三个小区户型面积和单价相差并不大，但永定路57号院性价比相对较高。 | ||