紫御香山位于海淀区西北五环香山区域红枫路2号院，属于海淀西山板块，周边西山、香山、植物园、颐和园环绕，自然环境与生态景观价优越。植被丰富，森林覆盖率达86%以上，负氧离子含量高，空气质量好。在北京的整体规划中西山板块属于北京的“涵养带”，是北京自然风景保存较好的区域之一。同时，西山板块是传统别墅区，多数别墅已经入住，区域低密度氛围浓厚。

北京西部历来是国家部委、军政机关、高等院校汇聚的区域。北京金融街距项目直线距离约10公里。

军政区：万寿路一带都是中央部委级单位和家属区。

政务区：钓鱼台国宾馆东侧的三里河地区是西部政务区，东到三里河，西至万寿路，南至长安街，北至玲珑路，方圆3公里的范围内，分布有众多国家部委及直属单位。

高教区：北京的西部和西北部是高校密集的区域，北大、清华等重点名校都集中在西北四环，包括首都师范大学、北京工商大学、北京轻工业学院、外交学院，北京建筑大学，中国人民大学，国家行政学院，北京外国语大学，北京理工大学，中央民族大学，北京舞蹈学院，中国财经大学，北京交通大学在内的多所高等学府，区域学府氛围浓厚。

金融街：位于西二环的北京金融街核心街区占地2.59平方公里，拥有各类金融机构1886家，总部型机构175家。金融机构资产规模达108万亿元，占全国总规模的34%。金融街凭借其金融决策监管部门与金融机构总部集中的优势，畅通发达的通讯系统，聚集了众多金融从业人员。

（1）区域房价

除紫御香山以外，在海淀西山别墅区还有品牌开发商的在售项目：融创香山壹号院和颐和金茂府，均为低密度洋房。颐和金茂府主力户型为188㎡-245 ㎡的三居和四居，总价2000万-3000万/套；融创香山壹号院主力户型为167㎡-270㎡的三居和四居，总价2000万-3200万/套。紫御香山主力产品为352㎡-463㎡的平墅和叠拼，总价3500万-4500万/套。

西山别墅区的二手房，与该项目产品接近的有西山美墅馆的叠拼产品和四季香山的跃层。其中西山美墅馆在售的二手叠拼户型面积186㎡，挂牌价1780万；四季香山在售的跃层户型面积148㎡，挂牌价1750万。

（2）周边成交

海淀西部的新盘中，颐和金茂府和融创香山壹号院销售速度较快。颐和金茂府近半年月均销售42套，成交均价11.3万/㎡；融创香山壹号院近半年月均销售42套，成交均价11.2万/㎡。

（3）周边小区租金

目前西山别墅区整租房源约65套左右，其中36㎡-65㎡一居，租金范围在4600元/月-5500元/月；68㎡-170㎡二居，租金范围多在5000元/月-2.5万/月；88㎡-176㎡三居，租金范围多在7400元/月-3.2万/月；150㎡-675㎡四居以上的别墅产品，租金范围多在1.7万/月-12万/月。

西山别墅区无合租房源。

截止2021年6月8日，在北京市规划和自然资源委员会官网上没有位于海淀区五环沿线的待出让商品房地块。

但距离紫御香山约9公里处的海淀树村，有两宗刚刚成交的地块，成交时间为2021年5月26日，由融创地产以121亿元获得海淀树村南、北地块。其中，北京市海淀树村棚户区改造B-1北地块，楼面价约6.9万/㎡；北京市海淀树村棚户区改造B-1南地块，楼面价约7.1万/㎡；政府持有两宗地块商品住宅的产权份额均为20%。

项目所在区域土地资源较少，可供商品住宅开发的用地更少，而新共有产权房的限制政策使这一区域纯正的商品住宅更具价。

项目周边的竞品有颐和金茂府、融创香山壹号院2个项目，均为纯商品房项目。

临近项目的西山别墅区的二手房，与新房对比产品接近的有西山美墅馆和四季香山。

在产品系方面，金力控股开发的项目较少，无在售的同产品系楼盘做参考。

通过与区域新房项目融创香山壹号院和颐和金茂府的对比可以看出，同为海淀区的新盘，紫御香山周边的自然生态环境和景观优势较好，项目产品设计和精装品质较好，有智能家居科技系统，所以综合品质优于区域市场上正在销售的新房。

从与二手房的对比情况来看，在户型设计和装修理念方面，新房更符合现代人的功能需求与审美标准；在精装配置和家居科技方面，新房的配置标准更高，性能更好；在房价方面，新房的价格低于或接近于临近的西山别墅区二手房价格。

从土地市场看，海淀区五环沿线无纯商品房地块出让，土地供应较少，新房也较少。

紫御香山项目周边生态环境好，项目自身低密度产品，且产品品质较好，适合认同这个区域、有较强的经济实力、对生活品质有较高要求的购房者。

交通层面

该楼盘东侧距西北五环的香泉环岛直线距离1.5公里，可经五环路接快速路，去往中关村、万柳商圈、金融街等区域。距地铁西郊线香山站直线距离仅150米，可乘坐地铁西郊线换乘地铁10号线去往中关村、万柳商圈等区域。无论是公共交通还是自驾，都很便利。

周边环境

距香山植物园、北京植物园、西山国家森林公园都很近，植被覆盖率高，生态环境和空气质量好，生态宜居。

生活层面

该楼盘所在的西山板块为为传统别墅区，周边别墅区较多，且多为已入住多年的别墅小区，区域低密度居住氛围比较浓厚。

北京雕刻时空房地产开发有限公司隶属于北京金力控股集团有限公司。北京金力控股集团有限公司成立于2009年，是一家专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，专注于高品质物业的开发和管理，成功开发了魏公村写字楼综合体项目、紫御香山、紫御华府及紫御府、紫御国际、紫御长安、金晖总部大厦等多个地产项目，高品质物业开发经验比较丰富。

北京京悦物业管理有限公司是金力集团旗下的全资子公司，主要服务金力旗下的相关产业，有十余年豪宅服务经验，从产品设计之初就一同参与产品的研发，站在客户的角度提出相关的意见。提供“中式管家服务”以及24小时“一对一”的专属管家服务。具备较丰富的物业管理的服务经验。

紫御香山是海淀西北五环香山区域的低密度精装墅区，与西山别墅区的新房融创香山壹号院和颐和金茂府相比，虽然同样位于海淀区，但是外部自然生态环境与景观优势更强，产品设计和功能性更接近于别墅产品。

紫御香山的主力户型为平墅352㎡-383㎡，叠拼别墅396㎡-463㎡。该项目在室内空间设计、精装品质、产品功能和科技应用等方面，优于市场上正在销售的新房。

项目生态环境好，海淀府纯商品房项目较少，而紫御香山项目的产品品质优于当前市场上正在销售的新房项目，更加符合后疫情时代购房者对于健康生活的需求。

项目现处于顺销阶段，销售率18%。近半年成交套数及北京市排名如下：

从项目成交数据中可以看出，项目半年签约5套。月度成交套数不稳定，成交好的月份的可以达到3套，成交差的月份无成交。

通过询问现场的销售才知道，实际的销售进度是叠拼产品基本售罄，目前销售的产品主要为平墅产品，已经购买的客户正在陆续签约。

截止到2021年6月8日，该项目处于顺销阶段，据现场销售透露，因房源数量少，叠拼产品基本售罄，目前销售产品主要为平墅产品，并且可挑选的房源并不多。

项目目前在售的户型为352㎡的平墅。

地上三层

地下一层

地下二层

根据北京现行购房政策，非普宅首套房首付比例为40%，二套房首付比例为80%。

公积金贷款利率为：首套房贷款利率5年及以下为2.75%(基准)，5年以上为3.25%(基准)，二套房贷款利率5年及以下为3.025%，5年以上为3.575%。

商业贷款利率为：5年及5年以下为4.75%，6年-25年为5.2%。

本项目产品总价在3500万-4500万/套之间，而公积金贷款的上限额度低，所以购房成本测算不考虑公积金贷款。

以首套房商业贷款25年为例，购买紫御香山平墅产品的购房成本为：

项目周边有未拆迁的平房，如果启动拆迁和建设工程，居住在此区域的人群可能会面临噪音干扰。

周边2公里范围内生活配套档次不高，只能满足日常生活所需。

紫御香山位于海淀区西北五环外香山区域，自驾车通过西北五环出行便捷，乘坐有轨电车西郊线也比较方便。适合在西城区金融街从事金融、证券、保险等行业的高收入管理人员，或者在海淀区从事科研、医疗等高精尖行业的私营企业主购买。这类客群的出行距离、对生活品质的追求和经济实力都满足项目的条件。

该楼盘周边自然生态环境好，公园较多，适合对居住环境有一定追求，经济实力较强的西城区、海淀区改善型客群。这类客群对海淀香山地区熟悉，对生态环境尤为关注，对生活配套认可，置业目的为改善现有的居住环境。因原居住的小区品质较高，因而选择购买别墅或平墅产品，实现从居住条件到居住环境的全面改善。

该楼盘户型设计和精装品质较高，产品的功能性和空间优于区域内在售的新盘和二手房，适合居住在海淀区西北三环至西北四环，万柳、世纪城区域内的地缘性客群。这类客群目前居住的住宅房龄已超过十年，居住功能和空间需要升级，需要卖旧房购置新房。

项目主力产品为面积352㎡-463㎡的平墅和叠拼，主力总价3500万-4500万，户型面积相对较大，总价相对较高，因而适合有较强购买力的人群。