西屋国际公寓小区位于海淀区核心区域中关村商圈，中关村商圈位于北三环到北四环之间，北至北四环西路，南至地铁十号线苏州街站至知春路站，西至万泉河路，东至地铁十三号线五道口-知春路区间南段。中关村板块西邻万柳商圈，东临知春路商圈，南邻双榆树商圈，北邻五道口商圈和圆明园商圈，西北方向还有颐和园商圈。

商圈内含地铁4号线、地铁10号线、地铁13号线，还有北四环路、万泉河路、中关村大街等主要道路，交通配套全面。此外，商圈距国家5A级旅游景区颐和园和圆明园很近，距离颐和园2.3公里，距离圆明园2.4公里，是区域及周边居民休闲观光的良好选择。

从“电子一条街”到”中国硅谷“，中关村是中国创业创新的沃土。近年来随着人工智能的发展，中关村更成为了全球人工智能创新高地，据不完全统计，中关村的人工智能企业数量超过400家，占全国人工智能企业总量的1/4，拥有全国过半数人工智能骨干研究单位和10余个国家重点实验室。商圈内互联网科技创新产业发达，科研学术氛围浓郁，学校、研究所、高端写字楼成为该板块的主要业态。尤其是高端写字楼，吸引了大量走在国内国际发展前沿的互联网、科技创新企业，联想、谷歌、腾讯、融360、搜狐等企业均在此设立主要办公点。

东部和北部历来是北京经济发展水平较高的区域，北部尤以中关村为代表、东部以国贸CBD为代表，与国贸CBD相比，中关村的特色在互联网、创业创新、教育科研方面。商圈内教育科研资源十分丰富，高水平学校林立，板块内部有中国科学院大学、北京市中关村中学、北京大学附属中学等，板块北侧有清华北大、南侧有人大，东侧有北京航空航天大学，附近还有中国地质大学、北京语言大学、北京科技大学等高等学府。此外，区域内医疗配套和商业配套也很齐全，有三级综合性医院北京市海淀医院，还有二级甲等医院北京市中关村医院，商业方面有中关村广场步行街、领展购物广场·中关村等商业配套。板块内全部是存量二手房，住宅几近饱和状态，无新房的增量空间。老旧小区较多，多建于20世纪八九十年代，楼龄大致在20年到40年之间，也有少部分建于20世纪六七十年代，以公房为主，有很多央产房，大部分都是中科院建设的家属楼性质的社区，也有国家航天部门建设的小区。

中关村商圈以科技创新产业为导向，居住人群也以国家科研院校、重点部门的工作人员、家属为主，有很多单位分配给员工居住的房子，也有在海淀工作的高收入购房群体以及在附近工作的北漂租房群体。

该板块已多年无住宅用地出让，土地利用已经是基本饱和的状态，没有可开发的新用地空间，商圈南部的四道口板块于2017年10月以16.5亿的价格拍出一块住宅混合公建用地。从占比上来讲，住宅小区并不是该板块的主要业态，板块的主要业态是各种写字楼、科研所以及重点学校。中关村是国家科技创新大本营、全球科技创新中心，因此多年来已经形成了以科技业态为主导的分散式居住布局。不少国家重要科研战略部门、顶尖人才、顶级互联网企业汇聚于该板块，地块价值极高，具有极大的不可替代性和稀缺性。

中关村过去是”太监坟“，十分荒凉，改革开放几十年来中关村已经完全摆脱了过去的面貌，成为国家科技创新高地。板块内住宅价格极高，都是千万元级别的楼龄较长的二手房，是北京乃至全国房价最贵的区域之一，寸土寸金。

《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》明确提出聚焦中关村科学城，立足科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地三大功能定位，高水平谋划前沿创新布局，多维度推动高精尖产业发展，深层次优化创新生态体系，全方位推进创新城市建设，着力增强创新引领力和影响力，为建设世界科技强国作出更大贡献。空间结构规划图显示，中关村商圈属于海淀重点发展的中关村科学城核心地区，未来还会朝着科技创新、高精尖产业的方向进行深层次的发展。

中关村板块发展得已经比较成熟，在人工智能大数据时代，中关村未来会继续紧抓核心领域的关键技术，突出大信息和大健康产业的主导地位，着重优化科技产业结构，营造更加优质的科技创新氛围，同时大力支持人才创新创业发展，建设具有全球影响力的科技创新中心核心区。

1、小区的绿化效果比较好，能结合自身情况打造出小面积的怡人景观，提升业主们的日常休闲体验。

2、小区属于公寓型居民社区，相关的服务配套管理比较系统，日常生活较为便利。

3、小区的地理位置比较好，临近地铁站和公交站，而且还有多条主要道路，保障了业主们的日常出行。

4、小区户型丰富且高层视野更好，购房者可以结合自身情况在具体户型上有更大的选择空间。

通过幸福里app查询，截至2021年8月17日，小区在售房源3套，占全部房源的0.75%。目前在售均价85252元/㎡，环比下降0.37%。近半年来看，环比上升和下降幅度不在正常值范围，原因是该小区在售房源较少，房源的售出或增加均会对小区均价产生影响，除此之外购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。小区均价低于海淀区中关村均价。

购房成本方面，截至2021年8月17日，165㎡三居户型，报价1566万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为626万，二套首付为1253万。

小区有83㎡一居、165㎡-194㎡两居、149㎡-186㎡三居、149㎡-260㎡四居。现选择小区户型165㎡两居和260㎡四居进行分析。

大厦只有一栋，分为A座、B座、C座、D座，周边绿化、配套设施差距不大。

1、小区内楼栋品质较好，且绿化较好，宜居性较强，适合想要改善自身生活品质的人。

2、小区交通便利，临近地铁10号线苏州街站，步行10分钟就能到，在地铁10号线沿线地区上班的工作人群可以优先考虑。

3、小区周边商业配套齐全，有底商、银行，还有一个大型购物中心领展购物广场·中关村，适合喜欢购物的人群。

截至2021年8月17日，海淀区中关村商圈内暂无新房，这里选择距离较近的西北旺板块的首创天阅西山。

首创天阅西山于2017年11月3日开盘，是由北京旭嘉置业有限公司开发的项目，有178㎡-252㎡的四居户型，物业为万科物业管理有限公司。首创天阅西山的在售户型有178㎡四居标价1424万，252㎡四居标价2016万，210㎡四居标价1680万。对比西屋国际公寓，首创天阅西山房屋面积大，但每平米平均价格低，总价方面首创天阅西山最低总价较高，资金较为紧张可考虑入手西屋国际公寓。首创天阅西山小区内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑首创天阅西山。

小区周边二手房的报价在8.5万/㎡-9.2万/㎡，其中立方庭和银丰大厦与西屋国际公寓整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。