皂君庙板块位于海淀区东南角，处于北三环、北二环之间，该商圈北靠双榆树，南邻西直门和白石桥，西有魏公村，东与马甸和小西天商圈紧密衔接。作为海淀区发展较早的板块，皂君庙经过多年发展，区域内生活配套完善，生态环境良好，且学术氛围浓厚。

交通方面，板块内有两条地铁线路，西侧有地铁4号线人民大学站和魏公村站，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；东侧有地铁13号线南北贯穿，并在该板块设有大钟寺站，且向南行驶一站即为西直门站，与地铁2号线、4号线换乘。不止如此，板块北侧与北三环西路连接，可快速连接城市热门板块。

皂君庙板块内高校和研究院众多，聚集有中国农业科学院、中央财经大学、北京交通大学、中国农业科学院蔬菜花卉研究所等，学术氛围浓厚。此外，板块内还有天作国际中心、寰太大厦、城投大厦等，聚集了央企、互联网、金融、商业等各行业入驻，整体人群素质较高，且具备一定购买力。

大型商超主要集中在板块北部，像有双安商场、大钟寺中坤广场、法雅体育、华宇时尚购物中心等，同时板块内还有一个北京四道口水产批发市场，可满足居民日常生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1978年-2008年，选择性较多。该板块的居住和购买人群大多是在中关村附近商圈的上班族或者是高校及企事业单位的工作者。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限。

西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。截至2021年6月，皂君庙板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

产业方面，位于中关村大街魏公村路口东北角的中国农业科技国际交流中心项目目前正在开工建设，据悉计划2022年竣工投入使用，建成后计划引入中美农业环境中心、中日农业技术研究发展中心、国际马铃薯亚太中心（CCCAP）等60余家国际组织和科研机构，进一步辐射带动农业科技领域上下游产业在中关村大街集聚发展、融合发展与创新发展。所以可以预见，皂君庙板块未来将会吸引更多人才聚集，进而辐射楼市、经济等各个方面。

地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。其中在皂君庙板块北侧将设置人民大学站，开通后将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场。据悉建设规模约40万平方米，建设内容包括中坤广场外立面改造，地上装修改造，地下室改造，机电系统更新，新建地铁一体化工程与地铁12号线及13号线相连。待项目建成投入使用后，将给该板块带来极大的发展动力。

1.明光北里小区属于自建的公房社区，建筑质量比较高。同时小区楼栋外立面有保温层，顶楼有防水措施，虽建造年代久远，但经过改造维护后的明光北里小区也进一步提升了居民的居住质量。

2.明光北里小区不仅得房率比较高，而且有塔楼和板楼两种建筑类型，为购买者提供了更多的户型选择空间。小区从一居到三居均有覆盖，可以满足多种置业需求。

3.小区建成时间早，小区内部生活配套完善，周边商业配套和医疗配套比较成熟。小区内部就有便利店，同时外部商铺类型多样化，可以满足居民的日常生活需求。

4.小区距离蓟门桥西公交站仅2分钟，同时小区距离地铁13号线大钟寺地铁站比较近，地铁13号线途径五道口、望京西等多个站点，多样化的交通方式使小区居民的出行更加便捷。

2021年8月，明光北里小区挂牌均价为90721元/㎡，环比上升了0.17%。从近六个月的价格走势来看，小区价格整体呈现上升的趋势，7月-8月价格逐渐稳定。

小区价格趋势与皂君庙商圈和海淀区的价格走势基本相同，小区价格高于海淀区均价，与其良好的地理位置和成熟的周边配置有关，并且明光北里经过老旧小区改造后，价格也有了一定的提升。但对比明光北里附近的其他小区，明光北里小区房龄更为老旧一些，因此小区价格低于皂君庙商圈的均价。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的43.9㎡的两居举例，报价500万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为200万，二套首付为400万。

小区户型面积覆盖广，有32.7㎡-50.8㎡的一居、43.9㎡-71㎡两居、71㎡-75.6㎡三居，其中主力户型为42.2㎡的一居和64.8㎡的两居。

小区属于大型社区，共有17栋楼2102户，小区有板楼和塔楼两种建筑类型，各楼栋品质差异较大，购房者可根据自身需求选择。

3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼和8号楼为塔楼，塔楼房龄对比板楼较新一些，同时院内有老年活动中心和健身器材，并且楼栋带有电梯，比较适合有老年人的家庭购入。

除去6栋塔楼，剩余11栋为板楼。板楼建造年代久远，介意楼栋使用年限的人群不建议选择。

小区三居室户型分布在1号楼、2号楼、8号楼和9号楼中，人口较多的家庭可以考虑。

1号楼、2号楼和9号楼靠近北三环西路，车流量较大，环境比较嘈杂，喜欢安静或者睡眠质量不太好的人群建议避开这三栋楼。

小区8号楼靠近中国政法大学海淀校区篮球场，学生日常打篮球赛和上体育课会存在一些噪音，喜静的人群尽量避开这栋楼。

1.小区距离蓟门桥西公交站比较近，同时距离地铁13号线大钟寺地铁站仅5分钟，地铁13号线途径五道口、上地和望京西站，通勤方便，比较适合在这些地区工作的上班族。

2.小区内部配置了健身器材和老年活动中心，周边商业、医疗配置也比较成熟，比较适合养老人群。

3.小区最小户型面积为32.7㎡，首付为159万，空间布局紧凑，购房门槛较低，适合预算较少的购房者。

皂君庙作为海淀区发展较早的板块，截至2021年8月，板块内旧小区居多，暂无新房售卖。这里选择距离较近的清河板块内的强佑府学上院和田村板块内的大苑·海淀府进行对比。

强佑府学上院为北京强佑房地产开发有限公司打造的新中式住宅，截至2021年8月，强佑府学上院售价为79000元/㎡起，比明光北里小区的均价低一些，小区在售户型面积有83㎡-127㎡的两居和180㎡的三居，受众定位为具有改善需求的人群。

就周边配套来说明光北里小区更具有优势，明光北里小区由于发展时间长，商业、医疗和交通配套更加成熟，更加适合对配套完备程度有要求的人群。

大苑·海淀府为北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司打造的商品住宅项目，在售户型面积有170㎡的三居、203㎡-263㎡的四居和320㎡的五居，截至2021年8月，售价为110000元/㎡起，总价在2000万/套起。

户型面积和总价远高于明光北里小区，更适合具有一定的资金支撑能力的购买者。小区为装修交付，整体品质比较好，比较适合对居住环境有要求的购房者。但由于小区建造不久，周边配套也在逐步完善，对周边配置有要求的人群来说明光北里小区是更好的选择。

强佑府学上院和大苑·海淀府的建成对明光北里小区没有太大影响，两者均不属于皂君庙商圈，并且明光北里良好的地理位置和成熟的周边配套也使其具有一定的竞争力。

明光北里小区建筑于1978年-2000年，所属的海淀区皂君庙商圈已较成熟，这里选择与之距离相近且价格相差不多的明光村小区和鑫雅苑进行对比。