缘溪堂小区位于海淀区南部的公主坟东商圈。公主坟东板块整体位于西二环、西三环之间，北至永定河引水渠，南至莲花池东路，东至羊坊店路，西至西三环中路。板块与公主坟西商圈隔西三环相望，北部临近甘家口商圈，南部接壤丰台区。板块内交通便捷，复兴路、莲花池东路平行贯穿整个板块，西三环中路连接中关村、丽泽等重点发展区域；轨道交通方面，地铁1号线横贯板块中部，地铁10号线途径板块西侧，公主坟站、军事博物馆站以及莲花桥站均位于板块内部，居民出行十分便利。

公主坟东商圈是北京西部城区的重要传统核心商圈，是承载北京四大中心之一“科技中心”功能的海淀区南大门，其板块热度一直保持较高水准。 随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据住宅的交易属性得知，板块内大部分是建于20世纪八九十年代的公房社区，如新华社皇亭子宿舍、测绘院宿舍、中国有色工程设计研究总院等；还有少数建于21世纪初的商品房社区，如板块内建筑年代较新的小区缘溪堂。截止2021年6月，板块内的二手房均价在9.5万/㎡上下浮动。

公主坟东商圈历史悠久，板块内可利用土地资源较少，住宅建设比较完善，教育、医疗、生态配套建设相对齐全。教育方面，板块内有蓝天幼儿园、翠微小学东校区、羊坊店第四小学、北京市育弘学校等；医疗方面，板块南部是三级甲等医院首都医科大学附属北京世纪坛医院；生态方面，板块北部资源丰富，有中华世纪坛、中国宋庆龄青少年科学文化交流中心、宋庆龄儿童科学技术馆；商业资源比较匮乏，内部餐饮、超市等生活商业业态齐全但缺乏大型购物广场，板块内的消费需求外溢，主要依靠板块西侧的公主坟西商圈承接。

产业方面，公主坟东商圈内聚集了较多的机关机构，如中央电视台、北京市测绘设计研究院、中国科学技术信息研究所、国家税务总局等；此外商圈内还有华鹰大厦、京门大厦、西京大厦、瑞海国际等写字楼，内部入驻了民营企业、私营企业以及部分涉外企业。 作为海淀区内知名的板块，公主坟东商圈目前的居住人群还是以海淀本地人、企业离退休职工居多，也有很多在公主坟西商圈、军博商圈等海淀南部工作的高薪人群落户于此。价格层面，近6个月来，公主坟东房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是比较紧张，公主坟东板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。 2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。甘家口板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

公主坟东西两个商圈地处长安街沿线重要交通枢纽，是京西重要的商贸服务节点。2020年海淀区商务局公布公主坟商圈升级改造设计方案，改造的主要目标是商场聚集的公主坟西商圈。资料显示，公主坟西商圈的升级主要分四部分：一是将打造“一主、一辅、多中心”的整体商业布局；二是体现“激活、提亮、互联"的商圈活性。对商圈内闲置资源进行盘点再利用，对商圈风貌进行整体形象提升，使商圈的公共空间、商业空间、地上地下空间形成互联互通。通过一体化设计与建设，实现商圈人流与资源的聚合与流动，增强商圈的有机呈现；三是体现“共生、多元、含氧”的商业生态。

商圈内各主体区块在定位上实现良性的差异化组合、多元化互补、品质化运营，谋求共同发展。公主坟商圈20 多万平的商业总量需与职住空间形成命运共同体，开放边界，彼此加持，互动成长，共创价值，这样才有机会找到成长的新生机；四是体现“饱含京萃文化” “独有海淀科技亮色”的商圈文化特色。与东三环国贸商圈有所不同的是，公主坟商圈汇聚北京文化、大院文化、市井文化及海淀科技特色等为人文特点，这也成为公主坟商圈独有的地域标签。商圈在未来商业开发、业态结构、人文推广以及公共生态文化建设上，均以京西商圈文化符号为特点进行打造。

1.小区多为大户型，经典复式套房。一梯一户，居住舒适度高。户型也有复式结构，大落地窗，不仅采光好，景色也非常美丽。大面积客厅，保证了家人室内的活动空间，即使天气不好，在家中也能充分活动身体。

2.小区里有专门的儿童游乐场，可以带孩子在小区内度过亲子时光。楼下花园里有健身运动设备，可以丰富业主的日常生活，让小区更有“人情味”。

3.小区周边配套完善。小区周边有充足的休闲资源，小区距离玉渊潭公园仅300米距离， 距离中华世纪坛仅700米距离；除此外小区周边还有军事博物馆、中国宋庆龄青少年科技文化交流中心等；小区周边的商业配套也非常完善，除了小区附近的小型商店、超市以外，小区距离翠微百货步行仅需要13分钟，距离城乡购物中心步行仅需要9分钟，购物也十分方便。

4.医院离小区很近，居民就医非常方便，安全放心。同时小区乘坐公交地铁出行便利，小区距离公主坟地铁站步行仅需要8分钟，在公主坟站可以乘坐10号线，可到达宋家庄、潘家园、国贸、三元桥等站点。

截至2021年8月，该小区在幸福里app上的挂盘均价为100534元/㎡，环比上升0.65%。

从近六个月的价格波动来看，近六个月房价是趋于稳定的，上升和下降的幅度在正常范围内，购房者不必过分担忧。从区域来看，本小区的均价要远高于公主坟东商圈以及海淀区，主要原因还是因为小区优越的区位位置。缘溪堂小区位于西三环中路东侧，从交通上说小区距离公主坟地铁站很近，并且驾车可以很快驶入三环；另外小区其他配套也很好，周边多个三家医院，且距离玉渊潭公园、中华世纪坛等知名景点都很近。

具体购房成本方面，拿在售的399.6㎡的四居室为例，报价3900万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为1560万，二套首付为3120万。相对来说小区户型较大，均价也不低，更适合改善人群选择。

截至2021年7月，缘溪堂小区所有户型有311.3㎡三居室、399.6㎡-499.9㎡ 四居室、499.9㎡五居室、679.8㎡七居室。

小区一共3栋楼，呈梯形分布，全部坐北朝南，面前无遮挡，视野开阔，采光较好。

1号楼东边是中国宋庆龄青少年科技文化交流中心，日常可能会比较吵闹。

3栋楼的环境都很好，居民可以根据每栋楼的户型进行选择。

1.小区周围有医院，购物中心，周边的生活配套比较齐全，交通也便利，但住房面积大，对首批购房者的置业压力相对大一些，适合想改善住房环境的客户群体。

2.缘溪堂靠近地铁公主坟站仅500米，适合以地铁10号线、地铁1号线为主要出行方式和沿线附近工作的人群，乘坐10号线可到达十里河、北土城、国贸、三元桥等站点，乘坐一号线可到达西单、天安门东、东单、大望路等站点。

3.小区距离玉渊潭公园步行五分钟路程，环境良好，平时茶余饭后可以去散散步，适合喜欢慢节奏、休闲的人群。

缘溪堂位于公主坟东商圈，截止2021年7月，该商圈无在售新房。选择距离较近的海淀区田村商圈的大苑海淀府、丰台区青塔商圈的保利和光逸境进行对比。由于这两个新房都不属于公主坟东商圈，所以对商圈内的二手房市场没有影响。

2019年开盘的大苑海淀府是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司打造的住宅项目，2022年1月交房。建筑类型包括板楼和高层。售卖楼有5栋，主要售卖10种户型，包含了170㎡-510㎡的三居室-六居室。小区绿化率为30%，容积率为1.75，物业费16.71元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止2021年8月，均价为110000元/㎡，总价2500万/套起。

丰台区青塔商圈的保利和光逸境是京和保利（北京）房地产开发有限公司打造的住宅项目，2019年开盘，2021年8月底交房。建筑类型包括板楼和高层、小高层。售卖楼有4栋，主要售卖1种户型，为187㎡四居室。小区绿化率为30%，容积率为2.80，物业费9.38元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止2021年8月，均价为89000元/㎡，总价1820万/套起。

保利和光逸境与其他两个小区相比价格最低，主要户型是一个四居室。大苑海淀府的价格比缘溪堂高9000元左右，户型涵盖范围较广。缘溪堂与这两个新房相比，绿化率相同，物业费最低，容积率最低，居住舒适度相对来说要高于大苑海淀府和保利和光逸境。缘溪堂的户型面积也偏大，最小户型是311㎡三居室。这三个小区对单身一族和两口之家来说都不是很合适，但是对于想要购买大户型、追求高品质、资金充裕的人群来说，这三个小区竞争比较大。

缘溪堂位于海淀区公主坟东，商圈发展速度较快，小区居多。距离缘溪堂不远处的柳林馆南里和翠微中里品质相对较好，价格接近，内外配套设施都比较完善，所以进行对比。详细情况见下表：