海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、西二环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

目前，板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房为主，主力户型60㎡-137㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，板块内含著名学府首都师范大学，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。

国家AAAA级景区，京西标志性建筑北京电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

板块内居住人群以京西、京北、城区内工作生活人群为主。

定慧寺板块与海淀其他板块对比，是三环至四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.玲珑花园小区内部环境优美，绿化率高，园林水系景观围绕。小区内健身休闲娱乐配套设施完备，车位充足，居住舒适便利度高。

2.小区交通出行便利，步行五分钟之内就有彰化南路东站公交站及彰化南路公交站，十分钟路程内还有近十个公交站。小区紧邻地铁十号线和六号线慈寿寺站，步行四到五分钟便可达。

3.小区东侧一墙之隔就是一个家门口的休闲公园。小区周围公园众多，玲珑公园、宝联体育公园、五福玲珑公园、车道沟公园将小区围绕。是名副其实被“万柳工程”包围的宜居之地。

4.小区多为低层墅质洋房，楼间距大，采光充足。小区容积率仅为0.95，为业主带来安静且宽裕的生活空间。

截至2021年8月玲珑花园小区幸福里app挂牌均价为118809元/㎡，环比上升0.03%，

从近6个月价格波动来看，3月到6月份，价格缓慢上升。而6月到7月份，价格有一个大幅增长的过程，每㎡接近上升两万元。7月到8月价格则趋于平稳。

因玲珑花园小区的户型为低层墅质洋房设计，所以挂牌均价远远高于海淀区及定慧寺商圈的挂牌均价，近两个月的上升幅度也远远高于后两者，购房者应谨慎抉择。

具体购房成本方面，拿在售的167.0㎡的四居为例，报价1730万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为692万，二套首付为1384万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型面积小区有117㎡-120㎡的两居、174.4㎡的三居、256.7㎡-263.9㎡的四居、263.0㎡-303.0㎡的五居、262.0㎡的六居。

这里选择174.4㎡的三居和263.9㎡的五居进行户型分析。

玲珑花园小区呈南北布局。小区生活配套多位于小区南侧，看中生活配套便利性的人群可选择59号院11号楼、59号院12号楼。59号院13号楼、59号院14号楼、59号院18号楼、59号院19号楼等楼栋环绕小区中心花园而建，环境相对清静，适合老年人及家有幼童的家庭选择。

1号楼和59号院4号楼邻近玫园南路，过往车辆较多，声音相对嘈杂，喜静的人群谨慎选择。

小区地铁出行便利，紧邻地铁6号线和10号线慈寿寺地铁站较近，6号线连通地铁金安桥站及潞城站，而10号线则是连通公主坟、潘家园等地铁站点，以巴沟地铁站为起始站循环发车。推荐依靠上述两条地铁线路出行的人群购买。

小区内部环境静谧舒适，休闲娱乐配套设施完善，外部公园环绕，且医疗体系健全，适合老年人养老居住。

小区户型多为大户型，单价也相对较高，购房成本也相对较大，适合家庭成员较多，对生活品质有较高要求，且有一定经济实力的人群购买。

玲珑花园小区所属的定慧寺商圈比较成熟，该板块内暂无在售新房。相邻板块内近期也并无新房在售。这里选择建成年代较新其距离较近的楼盘对比，可参考田村商圈大苑海淀府小区和丰台青塔商圈的保利和光逸境小区。

大苑海淀府是北京市龙鼎华源房地产开发有限公司开发建设的高端住宅项目。在售户型面积覆盖在170㎡-320㎡，户型涵盖三居、四居、五居，多为大户型。均价为110000元/㎡，总价最低2000万元/套起，从总价和购房人群角度来看，大苑海淀府偏向于有一定经济基础，改善居住环境的人群。

保利和光逸境是京合保成（北京）房地产开发有限公司打造的高端商品住宅项目，在售户型面积为187㎡的四居，均价在89000元/㎡左右，最低总价在1820万元/套左右。对比来看，保利和光逸境走的是豪宅路线，与玲珑花园小区主要服务人群稍有重叠，故对其有一定的影响。

新房项均为多层住宅及高层住宅，和玲珑花园小区人群定位不同，对于板块内低层洋房及联排别墅二手房市场影响不大。

定慧寺商圈发展时间较长，板块内旧小区较多，所以这里选择距离玲珑花园较近，建成年代相差不大的两个小区，裕泽园和颐慧佳园一期进行对比。