博雅德园小区位于海淀区西二旗板块。西二旗板块整体位于北五环外，西邻上地板块，南接安宁庄板块， 东北两侧被昌平区回龙观板块包围。

板块内交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧；地铁13号线和地铁昌平线汇聚于板块内的地铁西二旗站，很大程度上方便了板块内居民出行。西二旗板块临近中关村科技园、生命科学园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。

根据社区位置，板块内分成三大住宅板块。其中面积最大的是位于西二旗板块中部的领秀硅谷和领秀新硅谷社区，是板块内建筑年代最新的两大社区，目前二手房挂牌均价整体在8万/㎡左右；其次为位于板块西南部的由智学苑、铭科苑和润中苑等小区组成的集中住宅区，其中润中苑小区为公租房，其余均为建成于1996-2005年间的商品住宅，目前商品房挂牌均价整体在6万/㎡左右；最后是位于板块东南部的安宁庄路小区集合群，包括安宁庄路5号院、安宁庄路11号院、地壳研究院家属院等，普遍建于1980年后，目前挂牌均价整体在7万/㎡左右。由于板块可利用土地少，尽管板块住宅建设非常完善，配套建设却不尽如人意。

板块内的教育、医疗、商业、休闲等均无特别好的配套，板块内的业主日常就医、购物、娱乐等一般会前往临近的回龙观板块或上地板块。产业方面，板块内有已经投入使用的小米科技园，以及预计在2021年10月开园的中关村移动智能服务创新园。作为海淀区内知名的板块，西二旗板块目前的居住人群还是以海淀本地人居多，也有很多在中关村科技园或生命科学园等海淀北部产业园内工作的高新产业人群落户于此。价格层面，近6个月来，西二旗板块房价处于平稳增长的趋势，但仍低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，西二旗板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

周边土地入市的热潮和价格预示着西二旗板块位置的稀缺性，也是西二旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西二旗板块最大的利好在于位置好，西面是中关村软件园，北面是生命科学园，为西二旗板块提供了稳定的高素质居住人群。

而在板块内的产业建设上，目前已经落地的是小米科技园，是小米集团的总部，建筑面积34.8万平方米，总投资约50亿元，承接了小米近1.6万员工的工作需求。除了小米科技园，板块内还有在建的中关村移动智能服务创新园，计划将于2021年10月开园。

该园区共有14栋办公写字楼及配套服务中心，目的在于吸引以“新一代信息技术”等高新技术为产业核心的优质科技企业。预计未来将成为西二旗板块发展的中坚力量。

1.小区户型多样，从一居到五居均有设置。主力户型较为适合一家三口，或者和老人一起居住。

2.小区内部配套完善，有地上地下两种车位，车位比1:1，车位充足，还允许安装新能源车充电桩，停车非常便利。且小区内不仅有花园，还有池塘和假山等景观，各种康乐设施和儿童活动设施一应俱全。

3.小区建成时间长，周边配套完善，周边地区人流量大。单从购物这一点来看，小区一公里内就有多家超市，如华联生活超市、超市发等，居民步行5分钟内即可到达，能满足日常生活中的各类购物需求。周边还有各种饮料店和饭店，能满足居民更深层次的美食需求。

4.周边交通配套便利，居民出门步行1分钟可到达龙域西一路（南口）公交站，乘坐307路公交车可到达中关村南和中关园等站点，沿线地区的工作群体出行便利。且小区骑共享单车6分钟便可到达西二旗地铁站，这里的地铁13号线可到达西直门、五道口和望京西等商圈，为这些商圈附近上班的居民减少通勤时间。且本站有昌平线南延线在建，增加了沿线区域的可达性和地块的发展潜力。

截止2021年8月，该小区幸福里挂牌均价为71005元/㎡，比上月上升0.26%。价格处于稳步上升态势。

从3月到8月的价格波动来看，本小区价格整体呈上升趋势，且比较平稳。3月到5月两个月间，上升6500元/㎡，辐度相对较大，而5月到8月趋于平稳，稳步上升。总体来看，该小区均价近六个月波动较大，主要体现在三月到五月期间，趋势变化与西二旗板块和海淀区板块不同步，虽然五月到八月房价趋于稳定，但仍建议购房者时刻关注房价变化。

具体购房成本方面，拿在售的142.6㎡的三居室为例，报价1030万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该房源符合非普宅标准，即该套房源首套首付为412万元，二套首付为824万元。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

博雅德园户型多样，从52.0㎡的一居到225.9㎡的五居均有设置。其中主力户型为143.0㎡的三居和125.9的两居。具体分析情况见下表：

1.小区主要走西南门，1号楼2号楼距离西南门较近，赶时间乘坐交通工具的上班族出行方便。

2.小区物业在2号楼下，能够及时提供服务。2号楼为正东正西走向，整栋楼采光较好。

3.小区1号楼、3号楼靠近西二旗北路双向四机动车道，车流量大，尤其是交通高峰期，过往车辆来往容易产生噪音，睡眠质量差的需要谨慎选择。

4.小区4号楼处于小区东南面，靠近旁边领秀硅谷小区，比较安静，睡眠质量差的购房者可以进行选择。

5.水系景观在一号楼和2号楼之间，景观良好。中心广场外3号楼和4号楼之间，居民下楼遛弯比较方便。

1.截止2021年8月，近六个月来博雅德园小区挂牌均价低于西二旗其他小区挂牌均价7000元左右，在价格方面有一定优势，适合预算有限的刚需型购房者购入。

2.小区户型种类多，面积也有大有小。不论是单身人士、两口之家或是有老人的一家三口，都有较大选择空间。

3.小区周边交通便利，公交车站众多，适合以公交车为主要通勤工具的上班族。正在建设当中的西二旗地铁站距离小区1.6公里，骑行六分钟即可到达。该站点有地铁13号线停靠。13号线途径清河、上地、五道口等多个站点。以地铁13号线作为主要通勤工具的上班族可以在此居住。

博雅德园位于西二旗，该商圈发展年限久，配套成熟，暂无新房售卖。所以选择位于附近清河商圈的强佑府学上院和北京城建世华龙樾进行对比。

北京城建世华龙樾于2019年09月30日开盘，是由北京城建兴华地产开发有限公司建设的品牌商品房住宅，截止2021年8月，小区在售的户型面积在190㎡-320㎡之间，与博雅德园相比，户型面积较大，购房压力也相对较大。且北京城建世华龙樾的面积在190㎡的四居的楼房售卖价格约84210元/㎡，约1600万元每套。截止2021年8月，博雅德园挂牌均价为71005元/㎡，二者对比来看，博雅德园价格相对较低，首付少，还贷压力小，对于购房预算有限的购房者来说，博雅德园更为合适。

强佑府学上院于2021年03月15日开盘，是由北京强佑房地产开发有限公司建设的商品房住宅，建筑类型为板楼。到2021年8月，在售的户型面积在83㎡-182㎡之间，在户型面积上，与博雅德园有相似之处，但相比较而言，博雅德园的户型面积覆盖面更广，购房者可供选择的余地更多。面积在83㎡的两居楼房售卖价格约81927元/㎡，约680万元每套，价格相对博雅德园71005元/㎡的售价，对比下来，强佑府学上院价格较高。并且强佑府学上院刚刚开盘不久，小区的物业费用为3.80元/㎡/月，在新小区里来讲价格适中，但和博雅德园小区相比，物业费较高，居民生活成本较高。

综合以上因素，三个小区中博雅德园在售价、户型面积、物业费这几个方面比较有优势，购房者应该根据自己的需要进行选择。

博雅德园位于西二旗，该板块发展年限久，小区较多，这里选择距离博雅德园较近的领秀硅谷和西二旗铭科苑进行对比。