光大花园小区位于海淀区万柳板块。万柳板块整体位于西北四环内，板块东面是中关村和苏州桥板块，西邻世纪城板块，南接车道沟板块，北侧隔四环路遥望颐和园板块。板块内交通便捷，有地铁10号线和西郊线汇聚于地铁巴沟站，此外还有地铁火器营站和地铁长春桥站，极大方便了板块内居民出行。经过多年发展，万柳板块区域内形成完善的居住氛围，是海淀区近几年热度极高的住宅板块。

作为海淀区的主要住宅板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区均建于2000年后，有光大、中赫置地等知名开发商参与其中，打造出万柳书院、光大水墨风景等热销高端项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月9日，万柳板块内二手房挂牌均价为15.7万/㎡，是海淀区二手房挂牌价格最高的板块。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均非常完善。商业方面，板块内有BHG Mall北京华联万柳购物中心，能满足板块内居民的日常购物需求；教育方面，板块内有中关村第三小学万柳南校区和中关村第三小学万柳北校区；休闲资源方面，板块内有著名的万柳高尔夫俱乐部，以及巴沟山水园和万柳一号运动中心等休闲娱乐的公园场所。板块内医疗资源相对落后，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内知名的居住板块，万柳板块由于价格高，目前居住人群以高净值人群为主，对居住环境、周边产业等均有一定要求，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，万柳板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

万柳板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。最近的新房是由中赫置地操盘的万柳书院，已经全部售罄。纵观整个海淀区，商品房用地一直比较紧张。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

区域内住宅用地并不多了，这也是万柳板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

万柳板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，万柳板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.小区住户主要为附近高科企业、有影响力机构雇员，邻里气氛和睦，人文气息浓厚。

2.小区周边配套成熟，距离中关村商圈和四季青商圈很近，是十分便利的配套结构。小区外的餐饮、购物、娱乐等多元且丰富，不仅便利生活，也可充分享受生活。

3.小区临近海淀区的公安局、检察院，给小区居民提供很大的安全感，小区周边也很少有治安事件的发生，居民们对治安环境评价还是很高的。

4.小区所处地段好，紧邻三环，市场对此地段房产需求较大，小区是性价比高的小区，易于流转。

截止2021年7月，光大花园挂盘均价为109909元/㎡，与上月房价基本持平。从近六个月价格波动来看，价格总体平稳，近期房价没有明显变化，因为光大花园小区为老旧公房小区，所以每平米均价低于万柳商圈，但是凭借自身有利的地理位置，市场对此地段房产需求较大，易于流转，所以均价高于海淀区。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的182㎡四居为例，报价1980万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。本房源属于非普宅，即该套房源首套净首付为792万，二套净首付为1584万。

因税费和贷款额度需要银行进行具体评估，评估价一定程度会影响实际首付金额，所以上述例子仅供参考。

光大花园共有10栋楼，其中居民楼8栋，现选择东西向户型123㎡三居、南向户型151㎡三居、南北向户型178㎡四居，能代表小区户型设计特征的三种户型进行了解。

光大花园小区共有10栋楼，其中2号楼和6号楼为商业楼，其他8栋楼为居民楼。

小区小广场处于中间，人声嘈杂，有噪音，会对4号楼、8号楼住户造成一定影响。

小区1号楼、3号楼正对着中国海淀区生态环境局，有住户对其业务敏感，有时单位会处理一些异物，但异味不大，并且单位卫生良好，住户须预估个人情况，选择合适楼栋购买。

小区其他居民楼栋，均有窗户对着小区外，愿意欣赏街头景色的买家，只需购买楼栋中窗户对外的住宅即可。

1.小区周边生活配套完善，临近区域也都属于便利生活区域，适合附近工作人员居住。

2.小区周边医疗资源丰富，有适合妇幼的海淀妇幼保健院。附近也有中医诊所，如北京孔医堂，适合对医疗资源有一定需求的人群入住。

3.小区距离西三环较近，自驾上三环能很快去往北京各处，交通便利，适合经常去往城区各区域办公人员居住。

光大花园临近北京西北三环，截至2021年7月，本区域内无新楼盘，相邻区域有两处新楼盘，分别为田村商圈的大苑·海淀府和香山东香山壹号院。

大苑·海淀府位于光大花园西向偏南，与光大花园直线距离6.3公里。

大苑·海淀府开发商为北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司，目前状态为期房在售，容积率1.75。大苑·海淀府主打170㎡以上大户型，参考单价117000元/m²起，参考总价2000万/套起；附近交通便利，距离田村地铁站900米，附近公交车很多，如336路、389路、568路、688路等。大苑·海淀府小区周边配套方面不如光大花园完善。相比于光大花园户型从小到大多样，大苑·海淀府主力户型大，购房成本高。

香山壹号院位于四季香山西向偏南，与四季香山直线距离6.2公里。

香山壹号院开发商为北京海益嘉和置业有限公司，目前状态为期房在售。香山壹号院容积率为1.5，为15栋5-6层低密洋房，户型主打219㎡-269㎡大四居，均价112000元/㎡。周边交通情况、生活配套方面均不如光大花园完善。香山壹号院户型大，购房总成本高。

总得来说，对比价格，两个新盘价格只比光大花园二手房价格高不到20%，光大家园依然有较好竞争力原因，主要源于地理位置，周边配套完善，距离三环内城区距离近，有长期竞争优势。

特选择相邻两处小区阳春光华橡树园和新纪元家园，与光大花园能形成一定阶梯层次比较。