康桥水郡小区位于海淀区万柳板块。万柳板块整体位于西北四环内，板块东面是中关村和苏州桥板块，西邻世纪城板块，南接车道沟板块，北侧隔四环路遥望颐和园板块。

板块内交通便捷，有地铁10号线和西郊线汇聚于地铁巴沟站，此外还有地铁火器营站和地铁长春桥站，极大方便了板块内居民出行。

经过多年发展，万柳板块区域内形成完善的居住氛围，是海淀区近几年热度极高的住宅板块。

作为海淀区的主要住宅板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区均建于2000年后，有光大、中赫置地等知名开发商参与其中，打造出万柳书院、光大水墨风景等热销高端项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月9日，万柳板块内二手房挂牌均价为15.7万/㎡，是海淀区二手房挂牌价格最高的板块。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均非常完善。商业方面，板块内有BHG Mall北京华联万柳购物中心，能满足板块内居民的日常购物需求；教育方面，板块内有中关村第三小学万柳南校区和中关村第三小学万柳北校区；休闲资源方面，板块内有著名的万柳高尔夫俱乐部，以及巴沟山水园和万柳一号运动中心等休闲娱乐的公园场所。

板块内医疗资源相对落后，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内知名的居住板块，万柳板块由于价格高，目前居住人群以高净值人群为主，对居住环境、周边产业等均有一定要求，工作地点以海淀区为主。

价格层面，近6个月来，万柳板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

万柳板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。最近的新房是由中赫置地操盘的万柳书院，已经全部售罄。纵观整个海淀区，商品房用地一直比较紧张。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。区域内住宅用地并不多了，这也是万柳板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

万柳板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，万柳板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.内部休闲娱乐设施完善，小区中心位置设有地上健身锻炼器材和儿童活动区域，小区内部还有水池和健身房等场所，可满足不同年龄段的休闲娱乐需求。

2.小区支持安装新能源充电桩，解决了业主新能源车充电难的问题，有序停放车辆的同时，小区品质得到了进一步提升。

3.小区绿化丰富，隔音效果好，小区内居住环境安静，而且小区毗邻京密引水渠，高楼层视野更好，观景效果较佳，小区居住品质感好。

4.周边配套成熟，地铁站、公交站、商场、公园环伺，小区四周出行、购物、休闲娱乐选择多样，居民生活方便。

2021年7月，该小区挂牌均价为153726元/㎡，环比6月上升1.25%。从近六个月的价格波动来看，房价总体呈现上浮状态，2月价格稍有下降，自3月以后该小区价格稳步上升，均在正常波动范围内，该小区二手房报价高于海淀区二手房均价，上半年略低于万柳商圈的二手房均价，于6月起持平。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的99㎡两居室为例，报价1709万元，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为683.6万，二套首付为1367.2万。

因税费和贷款额度需要银行进行具体评估，评估价一定程度会影响实际首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型多样，一居户型面积为49㎡，两居户型面积在99㎡-126㎡之间，三居户型面积在124㎡-161㎡之间，四居户型面积在203㎡-254㎡之间。

小区共3栋楼，因买家对小区各类房源需求旺盛，现选择买家经常询问的49㎡一室零厅和124㎡三室两厅两卫两个户型进行分析。

小区为小型社区，为三栋楼，分为ABC栋，C栋为小户型。

小区是板楼设计，通透性强，每栋楼都带阳台且采光充足，区别主要是户型的大小。

小区大部分是南北通透的三居，小户型主要分布在C栋，大户型都在A栋和B栋，户型结构舒适度高，适合改善型客户考虑选择。

1.小区周边交通资源发达，出行方便，适合在万柳商圈内及周边商圈工作的人选择。

2.小区物业安保管理严格、内部环境优质、配套相对齐全，适合看重小区品质的购买者。

3.小区周边医疗、生态、商业等资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

4.小区一居到四居都有，选择性多，新婚夫妻、三家之口和三代同堂的家庭都可以选择。

截止2021年7月，海淀区万柳商圈暂无新房项目供给，新房资源较为匮乏，周边临近香山东有在售新房项目，为颐和金茂府和香山壹号院。

颐和金茂府是由北京青茂置业有限公司开发打造的花园洋房住宅项目在售户型面积为188㎡-256㎡，在售房源价格约111998元/㎡，总价为2256万起，于2023年交房。该项目的户型配置与康桥水郡有较大不同，为大四居室户型。对比康桥水郡小区，居住面积更大，如果预算充足，对生活品质有一定要求的用户可以考虑该项目。

香山壹号院是由北京海益嘉和置业有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积165㎡-269㎡，在售房源价格约1848万/套起，于2023年交房。该项目在户型配置上与康桥水郡完全不同，仅有大三居室、大四居室户型。香山壹号院为5-6层低密洋房住区，对比本小区，居住品质高很多，适合改善型换房需求和终极置业需求的用户考虑。

小区周边二手房的报价在13.4万/㎡-15.4万/㎡，其中锋尚国际公寓和万泉新新家园与康桥水郡小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。

对比数据如下：