海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。田村板块位于西四环到西五环之间，是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条地铁线路、三条快速路、一个农贸商业中心、多家轻工业，是以农贸、轻工业、居住为主体的板块。

板块内包含一条地铁线路为地铁6号线。西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域，乘坐6号线中途也可换乘S1号线、10号线、16号线、9号线、2号线、4号线、8号线、5号线、14号线，到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内主要道路为阜石路、西四环、西五环，驱车无论去中心城区还是四环、五环内外都较为方便。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内晋元桥走阜石路距西四环定慧寺桥5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内含一个农贸产品商业中心是锦绣大地，经营品种齐全，包括蔬菜、水果、粮油、肉类、禽蛋、海鲜水产、调料、干果、冻货、酒水、小食品、厨具百货等品种，是京西区域较大的农副产品批发市场，区域内日常聚集大量外地务工及流动人口，节假日及高峰时段，周边堵车情况较为严重。

板块内含多家轻工业工厂、农田、生态混合区等，如王致和、龙辉葡萄酒厂、汽修厂、农田等，板块内配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为朴实。

目前，板块内以1980年-2015年建公房、商品房为主，主力户型50㎡-130㎡一居-三居，还有部分村落、农村居住用地等。板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，还有部分村民。

板块优势在于位置，二手房均价低于周边板块均价，主要吸引在城区内、北京西部、北部工作生活的刚需、改善人群在此置业。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，目前还在进行内部居住环境改造中，如老旧社区改造、平房居住区拆迁、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质，目前还存在平房居住区、大量空地、工厂等，属海淀区发展中板块。

田村板块已多年无地可售，2020年1月，田村板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

田村板块未来发展方向以老旧社区改造、棚户区改造、农村居住用地改造为主，区域内含大量空地，目前暂无挂牌信息。田村板块由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，田村板块不作为海淀重点发展区域。

区域发展以低端产业退出和存量空间“腾笼换鸟”，老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1、小区容积率低，楼间距大于60米，即使居住在低楼层，也无需担心采光的问题。板楼建筑，户型利用率高，更多的居住面积，让生活更加舒适。

2、熙湖小区24小时保安巡逻，单元门常闭，居住安全性比较高。社区保洁尽职负责，楼道、电梯等公共区域每天专人打扫，给予业主洁净舒适的生活环境。同时小区内各项便民设施齐全，日常生活更加便捷。

3、熙湖小区距离地铁6号线田村站仅8分钟路程，同时小区周边有田村西口等多个公交站牌，途经多条公交线路，交通比较便利。

4、熙湖小区周边餐饮、便利店等生活配套齐全。居住在这里，无需远行，能满足基本的生活和休闲需求。

截止2021年7月幸福里APP参考挂牌价格在71661元/㎡，比上月上升0.23%，价格环比虽有所上升，但是上升幅度很小。而且房源比较充足，供求关系不紧张，因此预计未来价格波动不会太大。

举例：

具体购房成本方面，大户型居多，拿在售的146㎡的三居为例，幸福里APP上报价945万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为378万，二套首付为756万。

有67㎡-70㎡一居、115㎡-122㎡两居，146㎡-184㎡三居，226.8㎡的四居，跨越多种户型，截止到7月份，在售房源三居和四居的占比较高。

熙湖小区共有4栋楼，楼栋平行分布。小区楼栋之间均有绿化景观带，楼间距也比较大。小区北侧靠近半废弃的铁路，存在一定的噪音，喜欢安静的老年人建议选择距离铁路较远的2号楼和3号楼。小区出门东行是田村地铁站和公交车站，乘坐地铁和公交车通勤的年轻客群可选择离大门较近的1号楼。

1、熙湖小区临近地铁6号线田村站，6号线横贯北京市区，途径海淀区、石景山区、朝阳区、通州区多个地区，沿线可换乘2号线、10号线等多条地铁线，几乎可通达北京全城，推荐地铁通勤的上班族。

2、熙湖小区户型多样，以面积较大的三居室以上户型为主，总价较高，适合有改善需求的家庭购买；北京西部城区工作的资金紧张的购房者，可考虑一居室的小户型。

3、小区绿化景观比较好，内部有水榭、凉亭。而且楼栋少，人口密度小，适合对喜欢安静宽松生活空间的人群购买。

海淀田村板块开发较早，板块内没有新拿地项目。目前在售的，有诸如大苑·海淀府等已开盘项目。

大苑·海淀府和熙湖小区距离非常近，仅一街之隔，周边配套和交通条件相似，但大苑·海淀府总价2500万元/套起，物业费16.71元/㎡/月。

根据幸福里APP显示，熙湖小区当前在售最大户型289.17㎡，报价2420万，绝大部分户型价格在2000万以内，因此无论是从总价还是物业费等生活成本上，熙湖小区和大苑·海淀府两个项目的目标客群都不在同一个消费水平上，两个项目之间不具备竞争力。不过，新房预售价格较高，也会带动到板块内二手房的价格。

田村板块位于西四环和西五环之间，海淀和石景山交界处，板块发展历史比较久远，开发较早，板块成熟，区域内房源较多，选取板块内开发商、物业公司相同的畅茜园雪芳里和距离较近、物业公司相同的香溪度进行对比。