竹园小区位于海淀区马连洼商圈。马连洼商圈东临上地商圈，南接圆明园商圈和颐和园商圈，西侧紧邻温泉镇商圈，北侧为西北旺商圈。马连洼商圈主要以居住为主，这里聚集了大量的互联网上班族。马连洼北侧的西北旺商圈内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了北斗星通、大唐电信等众多高新科技产业等。

交通方面，商圈内有北五环、农大南路、马连洼北路、信息路和黑山扈路，以及连通西北旺商圈的圆明园西路。地铁16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。

商业方面，商圈内部有BHG Mall北京华联购物中心(龙背村店)、 中发百旺商城、华联商厦等综合性购物中心等，三个商场分别位于商圈西、中、东部，另外还有物美、华联等生活超市，这些商业配套可以辐射到商圈内的大部分小区。

医疗方面配套较为薄弱，就医大部分需要向外拓展。除了基本的社区医院，商圈内仅有上地医院一家综合类医院，在商圈的西部和南部边缘有解放军第八医学中心和北医三院中央党校院区，其中北医三院中央党校院区是一家三甲医院。

另外商圈内有树村郊野公园，该公园是一座社会公益性公园，对社会开放，是周边居民休闲、娱乐的好地方。楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，商圈在售均价约87436元/㎡。

土地成交信息显示，马连洼商圈内近三年无住宅地块成交。往外拓展，海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，楼面价接近7万元/㎡。海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块为R2二类居住用地，建设用地面积约5.3万㎡，规划建筑规模约8.3万㎡。在前期竞价中，该宗地达到地价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%后，进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。

最终，北京融贸亿盛置业有限公司为竞得人，成交楼面地价68903元/㎡，溢价率3%。 树村棚户区改造B-1北地块建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约9.2万平方米。在前期竞价中，该宗地同样达到地价上限63.7亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%，随后进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京陕创企诚置业有限公司竞得该地块，成交楼面地价68961元/平方米，溢价率3%。

2021年5月28日，北京市发展和改革委员会发布了《关于轨道交通13号线扩能提升工程项目可行性研究报告的批复》。同意组织北京市基础设施投资有限公司实施轨道交通13号线扩能提升工程。原13号线拆分后分别为13A线、13B线。其中13B线起点为既有13号线的东直门站，终点至海淀北部16号线马连洼站，将实现与地铁16号线换乘。从站点图中可以看到，拆分后的13B线在马连洼设有站点，在这附近工作和居住的将变得更加便利。

1.小区的物业管理严格，物业费用低，有岗亭、摄像头、门禁，分布在小区的各个区域，保障居民的安全，让居民更有安全感。

2.小区户型丰富，户型分别有59.7㎡-68.7㎡两居、59.2㎡-101.3㎡三居、98.1㎡-101.3㎡四居，多面积段多户型提供了更大的选择空间。

3. 小区所有楼栋均为板楼，并且楼栋密度低，得房率高，楼栋间距宽敞，室内采光好，给居民提供更好的生活环境。

4. 小区周边生活配套齐全，距离中发百旺商城骑行7分钟路程，距离309医院驾车10分钟路程，丰富的生活设施给小区提供优秀的商业和就医环境。

以幸福里app为准，截至2021年7月，该小区挂盘均价为78598元/㎡，环比上月上浮0.23%。

从近六个月的价格波动来看，2月-4月有较大幅度上升，4月份小区均价超过马连洼商圈的均价。随着地铁13号线的扩建，小区地理位置会更加便利，和中关村等商圈的联系会更加密切，所以导致4月-7月价格也在逐步上升，购买者如果资金充足或者有一定的经济能力，可以考虑入手。

具体购买成本方面，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。拿在售的80.1㎡的三居室为例，报价618万，即该套房源首贷首付为247万， 二套首付为494万。

因税费和贷款额度的实际情况需要到银行进行评估，评估结果将在一定程度影响首付额度，上述购房成本举例仅供参考。

小区共有17栋楼，户型分别有59.7㎡-68.7㎡两居、59.2㎡-101.3㎡三居和98.1㎡-101.3㎡四居。

选择户型为63.3㎡两居和80.1㎡三居做分析。

小区共有17栋楼，有714户居民，小区63㎡的两居分布在17号楼，76㎡-80㎡的三居分布在8号楼，购买者可根据户型需求选择相应的楼栋；

2号楼、3号楼、7号楼、11号楼、12号楼、13号楼、15号楼、16号楼以及17号楼毗邻街区，家中有老人的家庭或者介意吵闹嘈杂的人群可不考虑；

6号楼、9号楼、10号楼处于小区较中心位置，楼栋前后方是小区的中心广场，家中景色好，对生活环境有要求的可考虑此楼栋；

1.小区的户型普遍偏小，并且设计以实用、紧凑，价位适中，适合刚需购房一族或者用来过渡的家庭。

2.小区距离上地医院和309医院驾车十分钟内均可到达，适合对就医环境有要求的家庭。

3.小区地理位置优越，门口设置多路公交线，距离竹园和马连洼公交站步行5分钟内都可到达，到马连洼地铁站也只有骑行8分钟的距离，乘坐地铁16线可达苏州桥和国家博物馆等地。推荐依靠这些线路出行或通勤的人群。

4.小区距离圆明园遗址公园、百望山森林公园等里距离较近，日常出行散步比较方便，非常适合老年人居住。

竹园小区所属马连洼商圈比较成熟，该板块内暂无在售新房。这里选择距离小区较近的清河旺板块内强佑府学上院和西北旺板块的海淀幸福里进行对比。

强佑府学上院，开盘时间在2021年3月，交房时间在2021年12月，开发商是北京强佑房地产开发有限公司，户型主要是以两居为主，还有三居户型，截止2021年8月，单价参考价格在80000元/㎡起，物业费在3.80元/㎡/月，参考总价641万/套起，如果对居住品质有更高的要求的用户，可以酌情考虑这个新开发项目。

海淀幸福里由华润、首开、北科建、住总、中交五个知名房企联合开发。该小区开盘时间在2021年4月，交房时间在2023年6月，参考价格在80000元/平起，截止2021年8月，参考总价在1200万/套起，户型分别有98㎡、130㎡三居两种户型，但均已售空，还有145㎡、165㎡、195㎡四居，目前还是在售状态物业公司是华润物业，物业费为7.20元/㎡/月。五个知名房企联合开发，再加上华润出色的物业管理，无论从硬件环境还是软件管理都使得小区具有特别出色的表现。但是小区单价高、户型大的特点，也使得受众群体比较有限制，适合于改善置业或者高预算高要求的人群考虑。

由于强佑府学上院和海淀幸福里均不属于马连洼板块，因此对该板块内二手房市场没有太大影响。

马连洼商圈发展年限较长，现已日趋成熟，商业方面设施比较齐全，周边小区较多，这里选择距离竹园小区较近、 均价差不多的菊园和兰园与其进行对比。