普惠南里小区位于海淀区公主坟西板块。公主坟西板块整体位于西三环、西四环之间，北至永定河引水渠，南至复兴路，西至万寿路，东至西三环中路。板块处于万寿路商圈、公主坟东商圈、六里桥商圈的包围之中，公主坟西商圈历史悠久，不仅是作为海淀商业布局中的重要结点，也曾是京西最具人气的消费聚集区域。

板块内交通便捷，万寿路、复兴路、西三环中路三面护航，地铁1号线万寿路站位于板块西南角，地铁1号线/10号线换乘点公主坟站位于板块东南角，极大地方便了板块内居民的出行。此外，由于商圈所处地理位置优越，商圈辐射单位大院、国家机关、部委机构以及成熟社区，拥有稳定的人口基础。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据住宅的交易属性得知，板块内部分是建于20世纪八九十年代的公房社区，如大件厂宿舍、北京量具厂宿舍、万寿路电信宿舍等；还有部分建于21世纪初的商品房社区，如静源居、新华联国际公寓、翠微嘉园等。截止2021年6月，板块内的二手房均价在11万/㎡上下浮动。

公主坟西商圈历史悠久，板块内可利用土地资源较少，住宅建设比较完善，商业、教育、医疗、生态配套建设相对齐全。商业方面，板块内有翠微百货、翠微广场、城乡购物中心、印象城、凯德晶品购物中心五大商业综合体。

教育方面，板块内有北京市海淀区翠微小学、中国人民大学附属中学翠微学校(小学部)、翠微小学(西校区)、人大附中翠微学校(高中部)、汇佳幼儿园等；医疗方面，板块东侧是二级甲等医院北京水利医院，该医院是北京积水潭医院、北京世纪坛医院等9家医院联体单位。

生态方面，板块内有翠微烟雨公园、小天鹅公园。 产业方面，公主坟西商圈内聚集了较多的科研机构、国企单位，如中国印刷技术科学研究院、北京市水利自动化研究所、中国电子器材总公司等；此外商圈内还有天行建商务大厦、国悦府写字楼等，内部进驻了民营企业、私营企业以及部分涉外企业。

作为海淀区内知名的板块，公主坟西商圈目前的居住人群还是以海淀本地人、企业离退休职工居多，也有很多在公主坟东商圈、军博商圈等海淀南部工作的高薪人群落户于此。价格层面，近6个月来，公主坟东房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，公主坟西板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域。2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。公主坟西板块位于西三环、西四环之间，板块内土地资源稀缺，从长远来看未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

2020年，海淀区按照“十四五”时期的商业布局，提出支持“新消费”业态发展，点亮“夜经济”释放新活力。其中，将完成公主坟商圈、五道口购物中心、清河万象汇（原五彩城）、世纪金源大酒店能量城市、悦界特色商街等升级改造。公主坟商圈升级改造初步设计方案中明确，将翠微大厦和城乡商厦北侧步行街打造成为夜间消费聚集区、南侧打造成品质休闲街区，多样化业态组合，艺术与文化交融。重塑公主坟商圈高品质消费与时尚生活的京西第一商圈。根据方案，公主坟商圈一共有5个商业主体，分别是翠微大厦、城乡购物中心、北京印象城、凯德晶品，以及新兴宾馆。翠微和城乡是整个商圈今后要亮起来的“核心”。这一个大区域的改造升级将在3年内完成。

1、普惠南里社区的开发商为北京城乡房屋建设开发有限责任公司，该企业成立于1984年，具备房地产开发一级资质，跻身于全国房地产企业200强，具有一定的实力，对于居民来说有一定的保障。

2、小区户型方正，在售户型有38㎡-51㎡的一居室、55.2㎡-62.1㎡的两居室、67㎡-98㎡的三居室，总价565万起，可以满足不同购房者的置业需求。

3、普惠南里小区户型为公房社区，得房率较高，同时小区户型以二居室为主，楼间距宽大，每个房子都带有阳台，采光通风效果好。

4、普惠南里小区于1980年—1994年分批次建成，房龄较老品质相对较低，但经过老旧社区改造后普惠南里社区的整体品质和价格也有所提升。

2021年7月，普惠南里小区挂牌均价90622元/㎡，环比上升了0.03%。截至2021年7月，幸福里挂牌房源约30套，暂无成交数据。

近六个月价格走势来看，小区总体均价低于公主坟西商圈在售均价，在2月份出现短暂下降之后，3月出现小幅度回升，最近三个月小区价格的变化趋势与海淀和公主坟西商圈的趋势基本一致，5月份之后总体房价趋于稳定，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的72.5㎡的三居室为例，报价890万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为356万，二套首付为712万。

截止2021年7月，普惠南里小区在售户型面积覆盖广，有38㎡-51㎡的一居、55.2㎡-62.1㎡的两居、67㎡-98㎡的三居。其中主力户型为49.3㎡的一居和55.2㎡的两居。

普惠南里属于大型社区，有11栋塔楼和9栋板楼，由于各楼栋分布较为分散，因此品质也存在一定的差异。

小区东、北均设有出入口，其中8号楼、11号楼、12号楼、20号楼距离出入口较近，进出小区比较方便，适合需要步行至公交站或地铁出行的上班族。

19号楼对面花园中有菜摊、7号楼距离小区商业街比较近，环境相对嘈杂，不适合睡眠质量较差的人群。

21号楼旁有老人健身广场，比较适合有老年人的家庭。

17号楼在小区最中间，相对来说环境比较僻静，适合追求安静的人群。

1、小区环境优美，生活设施齐全，配备了健身器材、老年健身广场等，同时距离玉渊潭公园比较近，人文气息浓郁，比较适合养老人群。

2、小区南侧毗邻六里桥商圈，同时距离万寿路地铁站仅499米，交通出行比较便利，适合在六里桥商圈以及万寿路地铁沿线工作的上班族。

3、小区周边配套完善，在售户型面积为42.3㎡-80.2㎡的小户型，面积小总价低，同时物业费相对较低，比较适合资金有限的刚需人群。

截至2021年7月，海淀公主坟西板块内已经多年没有新楼盘入驻，这里选择丰台青塔板块的保利和光逸境和丰台丰益桥板块的金融街·融府进行对比。

保利和光逸境是由京和保成（北京）房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积仅有187㎡的四居。截至2021年7月，均价为89000元/㎡，总价最低1820万/套起，相对于普惠南里小区来说，保利和光逸境面积大总价高，并且户型可选择性较少，对于购买人群的经济实力有一定的要求。而普惠南里虽均价稍高，但户型面积小，可选择性多，购买门槛较低，对资金有限的刚需人群更加友好。

金融街·融府是北京融丰置业打造的别墅项目，在售户型面积为369㎡的五居和517㎡的七居。。截止到2021年7月，均价在66555元/㎡，最低总价为2636万/套起。该项目物业费用为3.98元/㎡/月，对比普惠南里小区生活成本较高。从总价和购房人群来看，该项目面积大品质好，购房门槛较高，与普惠南里不具备可比性。

由于保利和光逸境和金融街·融府均不处于海淀公主坟西板块，因此上述两个新房项目的开盘售卖对海淀公主坟西板块内二手房市场基本没有影响。

海淀公主坟西板块发展时间长久，较为成熟，板块内的旧小区偏多，这里选择年限较近、物业价格相差不多且周边配套比较完善的翠微路2号院和颐源居进行对比。